洞见：2020年中国房价和楼市的魔幻年关，放弃幻想，面对现实

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熊猫贝贝专栏内容：地产话题第三百五十九期（NO.359）
专栏内容提要：
面对2020年中国房价和楼市的魔幻年关之际，对于中国房地产的几点深度思考和观点。
资深地产人，凭良心写作，讲人话，结善缘，有态度。

客观行文，理性看事。 还请各位读者朋友多多支持。

拒绝标题党，坚持耕耘深度专业内容。

（独家内容，侵权摘抄必究，首发头条号）
我是@熊猫贝贝小可爱，地产行业策略研究者，房产楼市观察者，欢迎关注。



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楔子：

进入2020年年底，距离这个令人难以一言而尽的年份，结束的日子，拨拨手指头都能算的出来。

中国房地产和楼市的表现和动态，从中国境内的疫情正式好转，就以武汉解封（2020年4月8日）为标志开始算，在过去的7个多月，也就是超过半年的时间里面，可谓是风波骤起，此起彼伏。

扑朔迷离的市场动态；

冷热不均的房价趋势；

迥然不同的趋势看法；

难以预测的行业事件；

雾里看花的地方调控……

一句话，同一个中国，只要在的城市不一样，地域不一样，可能在自己所面对的房价，楼市面前，感受和体会都是完全不一样的。

但其实在全国分化明显，全国不同城市之间貌似毫无关联的冷热分化的点状事件和表现的背后。

对于大多数人来，应该是绝大多数人，都没有意识到自己正在见证和经历一个中国重要的行业，甚至是时代行业，正处在一个历史转折过程当中：

中国的房地产行业，楼市和房价，在2020年年末，已经走到了一个重要关键的时间窗口期。

窗口期是一个非常微妙，也同时非常重要的关键节点，一念天堂，一念地狱，这样的形容毫不为过。

从现在到中国最重要的一个全国性节日春节，大概还有不到2个月的时间。

这段时间对于中国房地产，楼市，还有房价，是非常关键的一段时间，所以才“窗口期”的说法。

2021年中国的楼市和房价，会将走出怎么样的趋势，在很大程度上会对中国经济产生方方面面的决定性影响，小到个人和家庭刚需买房的时机，投资收益或亏损，大到地方政府的债务压力到经济表现。而这样的趋势，就将在这个关键的窗口期，给出提示，或是警示。

不论是刚需群体，还是投资群体，甚至是短期博利，炒作牟利的投机炒房的资本代言群体来说，对于这个关键的时间窗口，都应该时刻保持警惕，对这个关键阶段的重要信号和预兆，要怀有敬畏之心和探究的态度。

未来如何，谁也无法完全给出确定并完全可靠的预测，但是在所有行业，时代变迁动荡的爆发以前，必然会有一段特别平静的，暗流涌动的时期。

这篇文章，就将针对中国2020年中国楼市的表现和窗口期的几个重要的特征和信号，进行有深度，有思考，有依据，有逻辑的深入分析研究。

特别针对中国楼市中长期存在，甚至已经形成惯性思维的一些“幻想”逻辑进行再思考。

以期通过本文，能够以微见著，洞悉未来。

不抓本质，不懂现象，难辨是非，难跟趋势，难寻方向。

PS：本文偏属行业专业论证题材文章，并没有什么投资引导和机会建议，而更多的是行业思考和研判。

选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。
读者通过文字选择作者，作者也在通过文字选择受众。


如有帮助，欢迎关注，每天看点有深度的房产和楼市的内容，帮助您更好地认知中国房地产的那些事儿。



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1

政策市大背景下，微妙的时间窗口


任何行业都有规律周期，就连在中国人印象中根深蒂固只涨不跌的房价和楼市，也难以免俗。

因为房子这个商品从1998年正式进入市场，实施市场化交易以来，在中国各个经济阶段和货币政策中，可谓是占据了重要地位，发挥过重要的作用。

所以，中国房子，当做商品来看，绝对不是一个商品品类。

对于商品市场，供需关系，还有购买力限制，甚至是买卖公平等等的原则，用到中国的房价和楼市上，基本上不灵。在中国，房子早已突破的传统的商品属性，被赋予了市场经济体系之下，和收益，和盈利更为密切的资产属性，金融属性，甚至是投资属性。

与其用商品市场规律来看待中国的房价和楼市，还不如用股票投机市场的眼光来看待，恐怕更为合适和贴切。

但是在中国，所有涉及有资本活动的市场都是政策市，所以在中国，决定中国房地产行业周期的关键因素，是政策（宏观态度+地方调控）。

下面这张图，一目了然：



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对于刚需和长周期投资持有的群体来说可能对于政策感觉没有那么强烈，但是对于短线投机的群体来说，一次关键的政策调整，可能就是灭顶之灾，这其中以2011和2015年两次重大全国性调控，彻底打垮了中国炒房的代表团体“温州炒房团”为代表。

那在2020年末阶段，中国的政策态度和地方调控又是什么一个什么样的情况呢？

宏观上“房住不炒”大基调，从口号逐渐变成人尽皆知的现实趋势，特别从2020下半年开始，从金融，货币，交易等多个层面全面收紧和加强约束监管。

而在地方上，凡有房价上涨苗头的的城市，地方政府都出台了更严厉的调控政策。

全国杜绝炒房，不再以房地产作为刺激经济发展和增长主力的态度，非常明确和坚决。

可以说，这是一种难以抗拒的宏观大势，那就是短期内通过房价和楼市套利的行为，会越来越难。

不把中国经济从房地产的深度绑架中解脱出来，没办法谈疫情后时代的经济复苏和稳定发展。

而大家可以注意到，进入2020年底，来自绝对中心的红头文件基本上少了很多，但是位高权重的代言人的文章和表态是一直没停，甚至更新频次都快赶上新闻热点的效率的。

而地方政府也在根据自身的实际情况进行不间断的政策调整，北方试探性的放松，南方越来越紧。

因城施策，严厉到了因盘施策，中国楼市上的每一个参与者，都很紧张。

从大方向上来看，现在到过年，肯定是一个求稳的状态，所以这个阶段最怕的就是大风大浪，全民关注和什么网红事件，这个窗口期，维稳是主基调。

但是全面杜绝炒房的时代已经是势不可挡的到来了。对于炒房牟利，短期投机的群体和资本来说，不要心存幻想。

顶风作案，火中取栗，注定没有什么好结果。

而对于自住刚需，长期价值投资来说，房主不炒≠房住不投≠房住不涨OR不跌的认知一定要建立起来，不要被市场投机和利差诱惑所带节奏。

这是本文要说的第一个观点：窗口期的表现，是进一步打击炒房套利。



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2

对于房产的预期，需要进行改变了。


纵观中国楼市种种投机行为和心态，最关键的成因，莫过于两个字：“价差”。

正是因为价差的存在，让中国的房产价值，不可避免的带上了价格博弈的色彩和属性。

在中国的楼市和房价中，存在的价差只有两种：

一种是时间价差：

在过去的22年里面，因为经济增长，城市化进程，货币环境和政策等等的叠加效应和综合作用之下，中国的楼市可谓是开启了一个波澜壮阔，一路向上，野蛮成长的时代。

房价的表现几乎成为“只涨不跌”的绝对优质资产代表了。

在这个阶段里面，所有和房子有关联的人，都赚到了钱。

也让“房价一直涨”成为了绝大多数中国人对于楼市的一致预期。

时至今日，在这种带有惯性的一致预期之下，有点闲钱，又没有什么投资，就想着投资买房的个人和群体，绝对不是少数。

第二种是政策价差：

就以最近热门的深圳“润四”网红楼盘事件为例，500万的首付，5万元的月供，让无数的深圳人和资本共同上演了一场荒唐可笑的“刚需盘”闹剧，根本原因，还是因为深圳本地新房和二手房价格倒挂的现实情况。

出现这样的情况，根源就出在地方调控的“限价”上面。

中国的调控，不看说明看疗效，宏观态度应对，还是真正治理，就看是调控新房还是调控二手房。

“限价”就是典型的态度大于决心的表现，而这样的手段弊端也在全国使用限价的城市中逐渐显现。

不仅仅是深圳，还有西安，成都，合肥等等的城市，都出现了因为新房二手房价差导致的资本套利效应。

二手房市场可是自由市场，价格也是市场认可的行情，政策造成的价差，不是明摆着诱惑人来投机刺激资本来套利吗？

这两种市场问题的存在，就会进一步的刺激市场，刺激资本进行套利。

典型和房住不炒的宏观态度相违背，而在2020年年末这个关键节点和从当下房地产的发展态势来看，2020年年关是重要政策调整，酝酿和准备，非常合适的时间点。

当然，这两种价差的成因和解决方式是完全不一样的。

时间价差的存在，会导致房价在一致市场预期下继续上涨，房地产行业和楼市的经济泡沫也就会越来越大，对应的风险必然难以处理，一旦泡沫破碎或者硬着陆，对于中国经济的稳定和发展的伤害，将是难以弥补的。

硬着陆就是楼市崩盘，房价暴跌，必然导致中国经济陷入萧条。

但是打蛇要打七寸，成事要先得人心，想要抑制时间价差的趋势，首先必然要颠覆民众“房价一直涨”的一致预期。

这个信号已经非常明显了：2020下半年，只要涨的势头明显的城市，无一不积极出台政策打下去。特别在年关这个敏感关键时期，各个城市都在算账统计，再对应房企年终回款结算压力，这个时候房价想涨都难。

年终统计的关键节点，还有一个重要的方面，那就是市场预期的验证，如果房价增长继续领跑行业，那这样的市场预期就不会消除，结果如何，还要拭目以待。

所以，对于刚需群体也好，长期投资群体也好，这个窗口期，是一个绝佳的入市机会。

而对于政策价差的存在，这个说句实话，成因是政府调控造成的，这个现象造成的所有影响也要政府来买单的。

特别是时至年关的深圳，必然很焦虑。把政府逼急了可不是什么好事，特别是风口浪尖的敏感时期，难不成还要向资本低头？

物极必反，压力下放，才是正常的情况，深圳这一波热潮，吸引了全国大小城市的关注，后续如果针对政策价差还没有什么动作，那才反常。

办法，高层管理者都有，实施，高层管理者也有权力，别看政策价差刺激的市场鸡飞狗跳，闹的太凶了，有的是办法能固化资本，限制投机。
在时间价差被限制下，资本和投机群体在政策价差上的狂热表现，不是什么逐利愉悦，更像是末日狂欢。换个大家都理解的词，那就是“作死”。

这是本文要说的第二个观点：关于中国房价增长的预期需要进行调整了，指望房子两种价差投机牟利的行为，已经和时代主节奏所相悖。

对于刚需，量体裁衣，合适就买。

对于投资，长线持有，降低预期。

而对于投机，那就是不是很友好了，风险环绕，道德批判。



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3

存量时代的价值博弈，别想着还有增量时代的红利和效率。


中国的房地产现状是什么？

国内的房地产进行了22年轰轰烈烈的黄金发展和野蛮成长，总量平衡其实在几年以前就实现了。

也就说“居者有其屋”早已不是什么理想，而是现实。

对应到房子上面，绝对没有买不起的存在，而只有买不到的存在。

房子够住是不争的现实，因为人口迁移，资本引导而形成的空间错位和房价信仰，才是中国房价问题的当下真实矛盾集中点。

未来随着房地产开发量的持续，各个城市的城市化进程的继续推进，人口的固化效应增强，人口流动效率的降低，很多城市的房地产市场必然会出现大量的供过于求的现象，而在核心大城市依然会存在供不应求的的趋势。

增量时代是必然会结束的，而存量环境才是未来的常态。

在很大程度上，未来人口聚集的地方，价值保有是一点问题都没有的，而在需求的挤压之下，还能继续有价值增长和存量博弈的机会和空间。

但是对于供过于求的城市和地区来说，普涨时代和增量时代的红利已经明显在衰退，特别是伴随着投资性在持续释放房源以求离场变现的趋势下，这样的城市房价下行的压力是非常巨大的。

城市住房的新增需求主要来源有两个方面：

一个是城市化的需求，城市化效率越高，增长越快，红利越多，但是到了一定阶段就会放缓。

一个是增长人口的需求，中国的人口迁移效率从2017年开始，就已经出现了明显的下降，不论是老龄化还是生育率，再加上高房价的挤压效应，都让这种人口流动趋于一种放缓和下降的趋势。

对于很多城市来说，人口的增长不会像十年第一波人口红利那样多了，最明显的，就是现在中国人口净流入的城市，越来越少。

这是本文要说的第三个观点：综合增量市场到存量市场的转变过程，对应到房价和楼市上面，就是明显而又纯粹的下行压力。

普涨时代，增长时代的房价红利思维该进行调整了，未来的房价空间和机遇，会越来越围绕着存量市场和产品展开。



4

货币政策和金融环境的风向：房产去资产化，是明确的态度


今年对于中国房地产行业来说，有几个来自于货币政策和金融环境的重要标志性事件：

一个是房企“三道红线”，对于房地产行业去除金融风险作出了明确的规定：



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一个是头部房企恒大的“乌龙事件”，虽然最终圆满收场，但是房地产行债务风险，也被放到了台面上。

当然还有多家房企因为现金流出现问题导致的倒闭注销以及关联的很多的表现。

这要放到前几年，房地产行业如日中天，红红火火的时代背景去看，简直是难以想象的。

资金是行业生存发展的血脉和基础。

从货币和信贷政策来看，特别是在2020年年关这个重要窗口期，对于房地产行业来说，不但没有任何的支持，反而呈现一种警惕和打压的态度。

即使疫情后百业待兴，宽松的货币政策和信贷政策，房地产市场都难以和以前一样，顺水推舟，顺理成章的进行抽血和享受大水漫灌，即使某些地方银行有想法，高层意志和政策态度，如同达摩克利斯之剑高悬头顶，敢不敢还得多掂量掂量。

就像最近热门的润四事件，银行放款都成了众人瞩目的焦点，不可谓态度不清晰吧？

同样国家对房地产的融资从疫情以后到现在都没有丝毫放松，控制的一直都很严格。

纵观全年，央行的放水，都没有真正，直接的惠及房地产市场。

有个别的钻空子行为，都被上纲上线的“严防资金进入房地产市场”的公开态度所敲打。

由此看来，房地产行业正在逐渐失去国家金融的托底的保障，这才是最真实的现象。

这是本文要说的第四个观点：货币环境红利，是中国房价曾经实现增长的重要原因和表现动力，一旦失去或者货币环境和政策支持力度降低，对于房价的增长推动，必然是会起到负面阻力的效果。

没有国家金融体系托底的资产，就没有资产最核心的保障和价值保有意义。

这个观念很重要，仅凭金融资本市场的炒作和消费市场的支持，所有的价格泡沫都不可能持久。

请参考藏獒，普洱茶这样的资产泡沫案例。



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写在最后


文章的最后，再结合中国的经济增长，聊一聊中国楼市和房价中最大的幻想：

只要经济增长，那就一定能带动房价增长。

这个也说不上是幻想，从逻辑的角度上面来说是没有问题的。

经济增长对应的就是国力增强，国运昌盛，这个国家的资产价值自然也能得到提升。

但是现在中国的实际情况是什么？是经济上行压力很大，增长放缓，国家经济正处于一个调速换挡的关键阶段，也就是增长进入了瓶颈。

要突破瓶颈，最可行可靠的，是科技创新，技术革命，和国际地位提升。

没有一条是和金融，货币有直接关系的，也就是说，依赖单纯的经济增长，是不可能突破增长瓶颈的。

所以单纯依赖房地产实现经济增长，对冲通货膨胀，从某种程度上，对于解决中国经济正在面对的难题，是治标不治本的。

为什么经济增长压力大？因为中国的经济总量已经事实上很大了，经济规模大了，增长的压力自然就大了，而且对于房地产的依赖，伴随着供需总量平衡的实现，也逐渐失去了动力源头。

只剩下资本在中国楼市中的牟利炒作之风盛行，套利钻空子现象普及。

关键是这些资本获得的利润，对于国家经济增长又没有一分钱支持，这就很难看了。

依赖房地产模式，实现了经济增长，所以房地产一定程度绑架了中国的经济，但不代表房地产就能左右中国经济趋势和发展，任由资本肆意妄为，大肆套利。

这个时代，已经不允许房地产当主角了，当了几年主角的房地产，已经被资本撩拨和挑逗的有点飘飘然不知所谓了。

中国经济增速在最近几年其实都是在减缓的，只是仍然在经济上行区间，适当的减少市场还不太敏感，但是这个持续减少的趋势不会改变，对于未来几年中国经济的增长，很难再出现曾经8%以上的高增长。



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再结合2020年爆发的全球疫情，即使中国经济最先复苏，在全球经济一体化的大环境之下，做到一枝独秀也是不可能的。

所以经济增长持续放缓，对应到现实的，就是居民收入增长的减缓，各行各业的盈利水平，同时也会降低和改变市场对各类投资的预期。

在这样的趋势环境下，凭什么房地产还能逆市上扬，保持预期呢？

皮之不存，毛将焉附？

当前这个重要关键的窗口期，已经是中国房地产市场发展的历史关口了。

综合今天本文的几个论述要点，房价想要在未来继续保持单边上涨，实现曾经增长时代的市场预期，显然已经丧失了事实上的各种支持和基础了。

对于买房群体，有这么几个专业层面的建议：

刚需群体，量入为出，评估压力和风险，以消费心态去购置自己的房子，在当下，是一个很好的时间机遇阶段。

投资群体，放弃曾经的暴利和高增长思维，多关注房产价值表现和资产回报率的逻辑，未来的房产投资难度会越来越大，需要进行精细化运营和具备资产管理意识和能力。

曾经是享受增长时代的红利，现在才是把财富和国运深度捆绑，用资产和城市发展的未来对赌。

房产投资，不仅未来，就在当下，也仅仅有一条路，那就是长期主义。

最后，是投机套利，炒作牟利的群体，只有四个字：“好自为之”。

和时代趋势为敌，纵使一时风光，但是注定以悲剧收场，这一点，时间会给我们答复，值得拭目以待。

在当下看待中国的房地产和楼市，千万不能有心存侥幸的心理。

自己住，不要想着房子一定要给自己和家庭增值。

要投资，就不要走投机的路子，不要有急功近利的心态。

不要再存幻想，房价暴涨，单边强势上涨，还有只涨不跌的时代，结束了！

文章就写到这里。希望各位读者朋友能够喜欢。
或赞或骂，还请留个声音，求同存异，共同成长。



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思考，是对世界的尊重。探索，是对未来的准备。
每个人，都没有选择时代的权力，但是时代绝对可以选择人。
这是一个长期主义的时代，是一个眼界和思维决定的未来。
希望能与有伟大格局和理念的群体同行。
做时间的朋友，做时代的弄潮儿，做命运的主宰，做财富的主人！
仅以此文，与各位读者朋友，分享。



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以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱，熊猫地产观，讲究和追求的就是在纷杂繁乱的信息时代，输出一种稀缺，宝贵的经验。
这就是本人自媒体的态度和初心：不做什么大路货，通过写作分享，记录对世界的认知。
熊猫不稀罕吗？你觉得我的文章不稀罕吗？哈哈哈哈……
不当什么专家，也不敢大言不惭说自己高明，只想通过写作分享，心存善念，广结善缘。

因醉鞭名马幌

这篇文章，就将针对中国2020年中国楼市的表现和窗口期的几个重要的特征和信号，进行有深度，有思考，有依据，有逻辑的深入分析研究。
特别针对中国楼市中长期存在，甚至已经形成惯性思维的一些“幻想”逻辑进行再思考。
以期通过本文，能够以微见著，洞悉未来。
不抓本质，不懂现象，难辨是非，难跟趋势，难寻方向。
PS：本文偏属行业专业论证题材文章，并没有什么投资引导和机会建议，而更多的是行业思考和研判。

我是来围观的逊

血汗钱买的房，让它贬值？

度素告

我们小县城这儿7000多降到4000多了，关键4000多也没人要了[捂脸][我想静静][笑哭][灵光一闪][抠鼻]你说得劲儿不得劲儿。

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不要幻想房价会降

阿豆学长长ov

任何不谈货币放水只谈刚需的房产评论都是一厢情愿。

楚一帆

文章太长了。（1）开发规模必须限制，杜绝浪费打击卖地、和开发商大规模获利（2）存量时代，买新房很可能套牢，抑制打新势在必行。（3）百姓理财重点城市首套二套最佳窗口期，必要只盯新房，优质二手是最佳窗口期。减贫富差，抗风险。（4）存量房房地产+，是增长点。（5）长期投资，短期套利毫无意义。

阿豆学长长ov

房价是中国人民心中永远的痛。控制了房价说明科技产业成为国民经济和社会的重要支撑，中国梦也就实现了。

胡胡胡美丽_ss

好文！让居者有其屋，就是对房价的最高肯定，也是刚需乐意接受的。

晓望爷

你动了开发商与炒房团的奶酪了