零首付“幽灵”再现，年轻刚需减少只是青岛楼市的灰犀牛吗？

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双12，是今年楼市的最后一个营销节点。虽然年末出现了翘尾行情，但是任何一个开发商都不敢大意，纷纷打出了最后的底牌。最让老王关注的，是许多房企纷纷给出了“零首付”的政策：房子我先给你，首付你可以在规定时间内慢慢凑。
毫无疑问，这是针对入门级年轻刚需的政策。而暂时不要首付这种做法，对于资金原本十分紧张的开发商来说，真是不到万不得已时的下下策。​结合这个周末的几篇热点文章和老王的一些外地调研的感受，我觉得有一个问题值得我们去认真思考：楼市长期看人口，年轻刚需大幅减少，对于青岛楼市还只是远期利空的“灰犀牛”吗？

NO. 1｜壹

上周末，财经大V平台都转发了“国民经略”的一片文章《中国生育率跌破警戒线，影响有多大？》，可见大家对于人口的问题都十分关注。
民政部有关负责人在《十四五规划建议辅导读本》撰文表示：我国人口发展进入关键转折期。
其中一个核心数据是总生育率能达到2.1，才能完成时代更替，但是我们国家现在只有1.5左右，我们正在重复这日本、韩国的人口问题。



我们们来看具体数据：1985年为2千2百万左右，从1986年到1990年出生人口都超过了2千4百万左右。

在过去10年中，不论是青岛还是全国，年轻刚需都是旺盛的。但是我们看从1991年开始，出生率就开始走下坡路。到了1999年，新生儿人数已经降至1千8百多万，从这两个对比，我们可以得出一个清晰的结论：

从人口基数而言，当下20岁到28岁这个年龄段的首置刚需比十年前要少了很多，10岁到20岁的未来潜在刚需同样是大幅减少，这种趋势没有逆转的迹象。

NO. 2｜贰

除了首置刚需数量上的绝对减少，我们还要注意这一届年轻人面对的消费市场和商家和上一代人有很大的不同。在老王二十多岁的时候，网购才刚刚兴起，没有半夜在直播间里摇铃的李佳琪薇娅们，也没有6·18，双11、双12​。
根据央视的调查，接近70%的90后月收入在8000以下，有三成的受访者是月光族。但事情真的只是“穷”这么简单吗？恐怕未必。2019年，最新的双十二数据上，90后们比上一年多“剁手”整整27亿次，相当于全中国每个90后平均多买10次。一边是花呗白条信用卡，一边是化妆品盲盒买买买，90后成为新一代的消费主力的同时。一个“穷”字，已经难以概括当下年轻人的生活处境。





畅销书作家查克·马丁在《管家式经济》中设想了这样一种情景：“数十亿个安装在全球各处的互联传感器将不分昼夜地收集消费者的实时数据，在海量数据的加持下，商家对消费者的需求有了更精准的洞见和预测。”
现在，这种设想已经照进了现实。面对这大数据的精确算计和网红经济下的精准营销，很多年轻人在买房前钱包就被透支了。所以，很多95后、00后无力靠自己的能力付首付，还房贷。目前有相当比例的首置刚需可能是两种情况：
家庭富裕，父母早就把房子买好了；
家境一般，有强烈的买房意愿，即使掏空六个钱包能勉强付上首付，贷款也还不上。
这波年轻人，买不起，付不起人的比例大概率高于上一代人。

NO. 3｜叁

关于年轻刚需，外来新增同样是不可忽略的一个重点。相比郑州、武汉、长沙等强省会城市，青岛的劣势在于省内还有济南这样一个“班长”，实力不济但也想进入一线行列。山东省内资源的倾斜，济南肯定比青岛更有优势。从一些榜单上来看，今年济南的引才是排在青岛前面的。
相比其它省份的一家独大，省内有一个强劲对手的分流，这是青岛很不利的一点。
第二，山东省有不断强化三大经济圈的概念。三大经济圈一体化发展指导意见明确了“三圈”的空间布局和功能定位：省会经济圈包括济南、淄博、泰安、聊城、德州、滨州、东营七市，定位是黄河流域生态保护和高质量发展示范区、全国动能转换区域传导引领区、世界文明交流互鉴新高地；胶东经济圈包括青岛、威海、日照、潍坊等市，定位是全国重要的航运贸易中心、金融中心和海洋生态文明示范区，世界先进水平的海洋科教核心区和现代海洋产业集聚区；鲁南经济圈包括临沂、枣庄、济宁、菏泽四市，定位是乡村振兴先行区、转型发展新高地、淮河流域经济隆起带。
临沂，在环境和市政配套上和青岛没法比，但是有着旺盛的购买力，而且楼市到现在依然火爆，买房似乎依然是赚钱的。这种情况下，如果头部房企像郑州那样，把一流产品力的项目带到临沂，那么未来临沂就有可能将更多的鲁南青年留在当地。

​第三，长三角在疯抢山东的人才。老王曾经多次预警，随着高铁网的不断完善和长三角城市老龄化日益严重，未来长三角城市一定会到山东来抢人。这个预测不用等到三五年后了，从2019年开始，苗头就很明显了。江苏企业去年在山东招聘会超过了千场，甚至超过了高校数量远超​山东的京津冀城市群的总和。
随着年轻人数量的就减少，一二线城市抢人已经从抢双一流大学人才——普通大学毕业生——年轻人的转变。



从年轻人流动的角度而言，青岛引才、留才的难度越来越大，​形势越来越严峻。
青岛楼市未来的改善支撑、养老置业也许依旧旺盛，但是首置刚需的数量​并不乐观​。这种衰败，并不需要等到三五年之后，现在就已经​形成了趋势。我们来看现在主城的中小户型二手房，是不是价格跌跌不休​？我们看租房市场，租金收益一直在低位徘徊？我们看城阳、西海岸一些原本应该承载刚需外溢的地方，一些低质产品是不是预冷​？
在过去的二十年中，在青岛这样的城市，只要你不买上特别偏远的房子或者烂尾楼，以时间换利润的房产投资理念都是没问题的，因为总有源源不断进入城市的年轻人进入这个城市，但是以后真就不一定了。

有一些坑，你是第一个填坑的人，也可能是最后一个。

愿为素心人

这个还是谨慎吧，青岛一楼盘，首付可以优惠百分之五十，结果没有过多久 开发商跑路，楼盘烂尾[捂脸]