北京楼市现状：这些楼盘被低估，刚需正在买买买

形腿望舞

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
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提问：【新人首问】房姐好！北京退休职工，在东城区二环内有一套价值1k左右房产，儿子大学在读，名下有一套朝阳区市值500左右的房产。准备为儿子换购东城区一局或小两居，以便将来孙子上学；我们想换购一个四环以内的舒适一点的三居。请问房姐有什么推荐？ 出售现有住房并不容易，在当前市场环境下怎样顺利卖出现有二手房，房姐能给些提示吗？两套房分别是03年和05年的房产。 手头还有200左右，但是有较好的理财收益，而且现在贷款利率低，再买房时想贷款。之前买房时从未贷款，请问房姐，退休人员能贷款吗？
回答：可以看下精华主题，有卖房相关的技巧。多挂中介，照片尽量拍好点。 还在上大学的情况没必要现在入学区房， 政策都在变化，现在入风险大 需要时再买来得及 1000左右三居自住看下朝阳的 天之骄子、苹果社区南区、风度柏林 退休的话需要包装流水才能贷款


提问：新人首问，房姐好，认真阅读了前面每一条回答，在人生重大选择将到到来之际希望房姐不吝赐教（问题有点多，海涵）。 上车房，首套首贷，集体户口，已婚，媳妇刚查出来怀孕。首付子弹160，国管公积金试算能贷满120。近期重点关注了石佛营，甘露园，潘家园（团结湖，甜水园，双井劲松 房龄老，不能满足贷款需求）。 需求：跑赢大盘，住5-10年，面积够大。 问题一：三套目标辛苦排序：1，石佛营东里塔楼95后，楼层中高，临街，地铁线近，无装修，成交单价预计5.5多一点；2，潘家园小区97后板楼，低楼层，距离未来17号线地铁口很近，有自建，装修9分，有自建，成交预计5.9，砍多少合适；3，华威西里90塔楼，低楼层，也临近17号线地铁口，格局好客厅大，采光不错，成交预计5.4。 问题二：对我目前情况来看，是否应该只重点考虑公积金贷满25年的标的； 问题三：石佛营和潘家园，长期看，哪块更强，为什么； 问题四：石佛营板块内塔楼，参考单价多少性价比较高； 问题五：朝向西南与东南价差比例，塔楼临街与不临街价差比例； 六，特别重要的一个问题：预算有限，想省中介费，走小中介是否有建议和推荐，对于有抵押的房产能否走小中介，怎样避坑。 辛苦解答，不胜感激。ps：图片自上而下是，第一，二，三套目标。
回答：3>1>2 这两个板块属于同一类型 硬比较的话，石佛营>潘家园，潘家园周边配套较差， 雨夜里，马路上，一些小区里连个路灯都没有，街边商店也少的可怜 石佛营5左右会不错 折价都在5%以内 小中介没问题。小中介很多时候都是店长亲自负责整个流程，没那么多硬性规定更加灵活。主要买卖双方都靠谱最重要，不用过度担心中介风险


提问：接上一条限竞房问题。其实我是因为这个问题加入星球的。 我的朋友有意要买，我需要专业上给他点建议。1、限竞房维权都表现在哪些方面的维权？ 是房屋质量，还是平米数不够，还是表现在哪些具体方面呢？
回答：1.能量守恒，既然要限制价格，自然货不对板 2.绿化，物业，外立面，大堂，楼道，楼道结构，房屋解构，建筑质量，管道，窗户，墙板...任何方面皆有可能 3.房本面积由测绘决定，一般面积不会错误


提问：请问房姐，盛和家园低层西北向大三居一直都是出租，按目前市场价格是继续出租，还是出售换望京融科三区或者双井天骄合生小区，从投资角度来看？目前大约尚余200万左右贷款，不知道按二套房算可以购置房产的价格上限是多少？
回答：盛和家园没必要换，这个小区保值能力不错的，长期能跑赢大盘。建议抵押出来盘活资金，增加部分预算 投资一套小户型更合适，看看团结湖劲松板块。 如果确实想换，融科会更好点，二套一律全款抵押的方式入，做到首付4城没问题


提问：房姐好，买的房子时，房东告知暂时户口无法牵走，需要等半年后牵走，当时压了15万的保证金。但是半年后得知户口是上上一个房主的户口，对方在北京无房，户口无法迁出。这种情况应该怎么处理？会影响我房子卖出吗？ 另外，房子交易时中介有义务帮忙核实房子户口情况吗？ 是否可以追求中介责任呢？当时自己大意了，没有亲自去派出所核实户口情况。
回答：1.在和卖家合同中约定，由卖家负责解决户口迁出问题，并设户口押金及违约罚息标准。 2.派出所查档，如年龄较大会自然死亡可以等几年，押金不变。 3.影响房屋出售，转手越多越影响。 4.中介无义务，一切以条款为准。 5.买房之前，建议先找专业人士了解下，到底哪里需要注意， 中介套路有哪些，交易风险如何防范。


提问：房姐好！目前子弹700，预算1100内，SFSD资格。有小孩改善自住，两家老人都在北京各自有房，置换仅考虑自住和增值。请问逸翠园一期128平三居，970万和景粼原著137平三居洋房1060万如何选？看您旧帖说逸翠园小议价品质盘，孙河纯新盘，自住来讲这两个户型都不错。烦请从长期角度再给下建议。感谢指导！
回答：逸翠园>景粼原著 当前北京郊区品质盘都不推荐，基本都是高溢价，周边配套缺乏、距离城区太远、规划落地不明，再者未来北京中心城区绿化和配套、宜居度都将是重点打造方向，随着产业的聚集人口会向中心化回流，当下买房地段依然是第一考虑要素


提问：房主隐瞒房屋重大瑕疵，以市场价卖给我们，算是欺诈吗？房主在明知自己儿子一家学区房户口迁不走的情况下，还以高于市场价的价格卖给我们，让我们签署户口变更合同，期间各种隐瞒欺骗，在收到尾款交房当天才说户口迁不走。之后房主就失联了。根据我自己在链家网上调研，有户口的学区房和没户口的要差100多万。房主是不是涉嫌欺诈我空户口学区房和有户口学区房的差价100多万。
回答：不算 买卖交易一切以合同为准，没有违反合同条款，不算违约； 不触犯对抗法律明文规定，合同有效。 买亏了，是眼光能力问题； 为什么一个人买东西一定不亏，甚至一定占便宜呢？ 没有世界能做到全是成功者，没有失败者。


提问：房姐你好，孩子两岁在老家，现在想接来上学，看了嘉铭桐城、欧陆、紫薇、荣华世家等，也关注了太阳宫的片区，但是孩子现在还小，政策一年一变不知道现在就考虑学区是否太早。工作地点在北二环，想买一个北京东北方向的三居。看了您说过的宝星和橄榄城，相对喜欢橄榄一些，但学区较新 所以也有点纠结。最近看到望京南的银河湾也很新 但不知道您觉得怎么样。目前子弹1200左右，在华纺易城有个一居。现在纠结直接嘉明图省心，还是买个新一点环境好一点兼顾保值的小区等孩子大点再换，再或者卖掉一居室换个华彩国际的一居租出去占个学区。问题有点多，谢谢房姐！
回答：你好，橄榄城好租好售，银河湾本身品质不错，但是周边环境太差，考虑升值潜力不建议买。 我倒是建议你先买个橄榄城，自住投资都不错。 明后年再出手华纺易城置换学区房。 非京户学区可以关注嘉铭。


提问：您好，卖海淀温泉一套房，首付能凑到300w，首套首贷。想在枣营，石佛营，慈云寺。枣营北里，晨光家园，京棉新城重点考虑。本人想只用公积金贷款，是否合适。总房款大概450左右。还是可以考虑组合贷，总价高一些的房子。纯自住。谢谢
回答：300W可以买到600+的标地， 除了你看的范围还有望京一些类似5.5*110\/6.5*90的2000年后小区也可看 还有在朝阳公园一带，清境明湖一类的也可淘一下


提问：房姐您好，新人首问。坐标北京，关于投资性置换问题。目前手头两套出租，都在海淀北清路沿线，一套杏林湾128平大两居约850无贷月租金8000，一套领秀慧谷92平两居约500有100贷款月租金6000，考虑这两个房子位置和租金都不算好，现在想调整房产配置，问题1、有两个方案，方案一：在三环以里两套换一套1300+，兼顾未来自住。方案二：换成两套，一套标的1000左右贷款兼顾未来自主，一套600左右全款。哪个方案比较好？问题2、有没有针对上面两个方案推荐的合适的小区或者楼盘？问题3、何时换房合适，目前两套正在出租，都是明年6-8月到期。问题4、还有没有其它较好配置方式，以及如何贷款更有利。希望月还款额度不超过2万，纯投资保值增值，谢谢！
回答：建议方案2，北京投资不是越靠近中心越好，现在早就是点状辐射。1000的标的 朝阳 望京可以考虑保利中央公园 融科橄榄城 东湖湾 大西洋新城，海淀看下 橡树湾两居 或者中海枫涟两居， 太阳园两居。600标的 看下天通苑，朝青 板块 策略上建议 1000 找非满五不唯一标的全款入，压价+省税费。再抵押 全款入一套600的标地 用同样的策略


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