落户利好、轨交完善，偏遇上不愿生育的一代，上海楼市如何发展？

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今年以来，上海的楼市可谓是赚足了眼球。

先是“金九”的高成交量，然后是“银十”的翘尾拉升，仅九月和十月两个月的成交量就达到了206.4万方，打破了2017年以来的最高交易记录，是上海新房市场过去5年以来的成交量巅峰。到了12月，总价3000万以上的上海豪宅市场又爆出了新消息——一家中介的门店一周能售出七八套豪宅。而在之前，一个月只能成交十套左右。

据中介人员观察，在疫情的影响下，许多人对一线城市的优质资产持乐观态度，因此，有大量资金流入上海房地产市场。不仅是市中心的豪宅，只要有更高的回报率的豪宅，都在抢。热爱豪宅的客户不仅来自上海本地和国内其他城市，还有一些海外买家出现。



落户利好加持，旧改助推置业需求

今年下半年以来，上海连续两次发布人才新政，或许助推了更多购房需求的产生。

9月23日，上海发布应届生落户上海的评分办法，复旦、同济、上交、华师大四所高校本科应届毕业生可直接落户；此外，试点范围扩大至在沪“世界一流大学建设高校”，相当于放开了落户的口子。

两个月后，上海又发布了一项新举措，明确规定，包括高层次人才在内的18类人才可以直接在上海落户。李佳琦、杨超越等作为特殊人才，今年接连落户上海，也引起了不少关注。

此外，上海的旧改从今年年初就不断创下新纪录。黄浦区是上海危棚简屋最集中、旧房改造任务最繁重的街区之一，截至今年第三季度，黄埔区涉及的旧房改造面积总计67万方。值得一提的是，未来整个金陵东路的开发体量有望超过60万平方米，开发水平可以与已经建成的徐家汇中心或绿地外滩中心相提并论。杨浦区提前完成今年征收1万户的目标；静安区5年完成成片二级以下旧里改造32.64万方，提前8个月完成“十三五”旧改计划。



根据上海的“ 2035规划”，上海未来的中心城区面积将达到289平方公里，包括黄埔、徐汇和长宁等七个区。换句话说，仍有232万平方公里的旧式里弄等待更新。以这种速度，在未来五年中，估计有10万户家庭从旧城改造和城市更新中受益。这也意味着，未来的上海房地产市场将有更多持有大笔款项的买家。

对于已经获得安置动迁款的居民来说，面临的第一个问题必然是改善其生活条件。可以预见的是，市场上刚需客户的数量将继续增加，这将在一定程度上拉动整个房地产市场，甚至影响房地产市场的未来结构。同时，拆迁户中的大多数人可能离开繁华的上海市中心，然后撤退到中环和外环，这对于上海正在发展的多个副中心来说，是一件好事。
轨交网络不断完善，打消市郊买房出行之忧

今年，上海许多地铁线路的建设进展迅速，未来上海轨道交通将得到全面升级。

地铁10号线二期预计于2020年底投入运营。高桥镇市民可以直接乘坐地铁10号线到达上海虹桥交通枢纽，改善在高桥镇和上海自贸区的上班族的出行环境。

15号线预计将于2020年底启用并投入运营。作为名副其实的“换乘之王”，15号线是上海轨道交通网络中一条正在建设的南北线路。它的总长度为42.3公里，共有30个车站。项目建成后，将大大改善上海西部的南北向交通，增强上海西部内外环线之间的通行能力。

18号线一期工程预计将于2020年底投入运营。该线建成后，将加强浦东与浦西的跨江连接，增强核心城区的对外辐射功能，支持沿线重要地区的开发建设。

崇明线已开工建设。崇明线的建设将上海市所有行政区与上海市中心连接起来，这使崇明市民可以享受更便捷的交通。

地铁建设在城市发展中的作用不言而喻。

轨道交通网络的不断完善，不仅将为沿线地区的居民带来便利，进一步提高了沿线地段的价值，而且也能让周边楼市的房价有更多上升空间。
生育率持续下降，未来房子还有人买吗？

近日，民政部有关负责人在《十四五规划建议辅导读本》撰文表示：我国人口总和生育率已跌破警戒线，人口发展进入关键转折期。

总和生育率是指妇女一生中平均拥有的子女数。 一般而言，只有当总和生育率达到2.1时，世代更替才能完成，总人口水平才不会下降。 目前，中国的总生育率约为1.5，远低于世代更替水平。



与出生人口相比，另一个更具前瞻性的指标无疑是结婚率和离婚率。

我国的结婚率已经连续六年下降。 2019年，全国婚姻登记机构处理了947.1万对婚姻登记，首次低于1000万对。 与2013年的1346.9万对相比，减少了四分之一。

同时，离婚率已连续17年上升。 从2002年的0.9％到2019年的3.4％，去年离婚的数量达到了470.1万对，约占结婚对数的一半。

这种情况无疑将进一步加剧出生人口的下降趋势，中国人口负增长的时间来得可能会更快。



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泽平宏观最近做了一个调查，教育、时间精力、房价是限制生育的三大因素。



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其中，教育和住房价格是明显的成本，而时间和精力是抚养孩子的机会成本。这进一步说明了情况的严峻性：如果不克服这些障碍，即使未来的生育政策进一步放开，也可能难以有效地提振生育率。一旦人口增长为负，资产价格将不可避免地受到拖累，未来将没有足够的“接盘侠”。

要知道，年轻人不仅是创造者，而且还是房地产的重要支撑。作为房地产市场的后备力量，00和10年代以后出生的人比80和90年代以后出生的人少1亿，影响可想而知。

上海的楼市，尽管有人才引进、旧改受益、轨道交通等多重利好的加持，但全国低生育率形势下，楼市如何发展，还不能下定论。

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楚一帆

以后没有旧房子动迁了，把黄浦江填了造高楼大厦。

就放荡不羁就h

如果不想生孩子，不想结婚，那就更不会想着买房了。和脱口秀说的一样，一个月几千块钱，根本就没有买房的压力。

王俊杰2017

没背景没网红的年轻人拼一生也无望上海买房

芊芊551

人少点更好，为什么非要房价上涨呢，人少了，房价下跌不更好吗？

楚一帆

这一代人还可以说，偏偏遇上了高房价呢

就放荡不羁就h

生不起，更养不起，中国有6亿人口平均只有一千元月收入，想想看穷人有多少？

度素告

不是不愿意生，而是生不起！

侬去斯

国家统一分配房子就不会这么乱套了。

愿为素心人

无业可就，为什么生人？