2021大局已定，北京刚需还剩多少时间

Gordon520

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北京的四次抄底机会，最后的25天

北京抄底的现象一直存在，对应2004、2010、2015北京楼市的三次量价大爆发，2000年、2003年买房的人，吃到了新世纪北京的第一波和第二波红利，大多数人已经是这个城市的贵族；2007-2008买房的人，抢占了因08奥运带来的又一波先机，大部分实现了时间自由、财富自由；2013-2014年买房的人，也基本实现了共同富裕，而这两年买房的人，也基本成功实现了“奔小康”。



很显然2017-2020这几年北京的房地产市场一直处在稳定通道中，但大家也都知道是因为政策执行最严，并非没有市场，但是最近有一些新的信号，许多人问，北京将迎来最佳的抄底时机了吗？

答案，是非常肯定的。

从近几个月成交量来看，北京楼市已经有了上行迹象， 特别是9月，北京二手房住宅成交量高达17259套，环比8月份增加了7.5%！相比去年9月的12319套更是激增46.7%！成交量大幅上升，明年一二手房联动效应将增强，市场或将呈现新一轮牛市。

再加上限竞房供地从2017年的44宗缩减到了今年的6宗，从供应端能很明显看出来北京的限竞房时代或已接近尾声。



今年大量新增供地都属于不限价土地，土地价格上涨一定会引发面包价格抬升。

各种综合因素均表明如果错过这一波抄底机会，未来很可能将付出更多的成本。

过去几年，70/90政策的确给刚需置业者创造了很多便利条件，但11月10日，北京市规划和自然资源委员会的网站上新挂牌了一宗住宅用地，用地信息里清晰地写着，“本次出让宗地中居住用途建筑规模中套内建筑面积90平方米以下住房面积所占比重须达到开发建设总面积的70%以上。”

这是不是意味着该政策将有所调整呢？

这是一个信号。过去都是提“套型建筑”，这次提“套内建筑”，一字之差意义完全不同，建筑面积小对应低总价，而建筑面积大则对应高总价，如果调整，则意味着上车门槛将越来越高。

举一个简单的例子，如果按套内面积算，套内建筑90平意味着建筑面积可能会达到110多平，一平米即使只卖6万，一套房至少要多支出10多万的费用，无论对刚需还是置换群体而言，压力都将瞬间增大。

综上我们不难发现从成交量激增到供地属性的变化，再到新政策的施行都反馈了明年的市场或有新变化，而在市场大行情到来之前准确抄底，或许才是比较明智的选择。但一定要知道，抄底不是盲目，因为现在买房的要求非常高，不是哪里都可以。

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买哪？核心指标：剪刀差

抄底是门技术活，把握机会的时候要感性，要果断，而分析标的的时候，则要足够理性——剪刀差，是抄底必须重视的指标，剪刀差越大，规划越完善，尤其是先规划后开发的板块，才是最佳的选择。



站在全局看青龙湖，你会发现，无论是跟海淀、朝阳比，抑或是与邻近的丰台相比，价格剪刀差都比较大，随着新兴板块不断完善，也体现出青龙湖区域的未来可升值潜力更大。

可着北京城找，有这样一个板块还是处在潜力爆发的阶段，那就是青龙湖区域，借助北京新总规、南城计划、京津冀协同发展、北京新机场建设等政策推动，该板块的价值已然被重估。



随着地铁建设、区域规划改变、配套的发展，该板块的价值已经今非昔比。

除了板块自身优势外，五环内高价项目频出上车价格也在一路飙升，如何在上车基础上，还能保证居住品质呢？

今天我们以位于该板块的龙湖熙湖悦著为例，来给大家剖析买房或者抄底你应该注意看哪些因素。

前边说了区域是第一要看的，那么还有哪些值得关注呢？交通是衡量一个楼盘是否优质、是否有潜力的重要因素之一。

龙湖熙湖悦著紧邻六环路；京港澳、阜石路、莲石路、京良路，拥有一纵四横交通体系；此外与项目毗邻的京良路西延线，预计2020年年底通车通车后30分钟直达丽泽商务区，T2河西轨道线路也在规划中，这两条线路势必会为龙湖熙湖悦著带来新一轮的价值提升。

此外在配套设施上龙湖熙湖悦著也有独特的优势，北京楼盘千千万，但并非每个都有硬核的学校配套，因此一旦孩子面临上学问题就不得不置换，不仅增加了大额置换成本，学校质量还不一定满意。



而龙湖熙湖悦著已签约黄城根小学（北京市重点小学，首都师范大学教育实验基地），此外周边还有十三中学分校等优质学校资源，带优质学区的项目无论是刚需还是改善都能一步到位。

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买谁？核心指标：三道红线

每一个好的产品背后，都需要强大的资金作为支撑，龙湖熙湖悦著坐拥优质资源，产品力不容小觑。

资金收缩时代，房企品牌和资金流的健康程度都将直接影响房屋交付质量。

今年8月“三条红线”政策的出台对房产界而言无异于一个重大调整，要知道国内销售额Top50里踩线房企高达38家，其中同时踩中3条红线的房企大约为14家，踩中2条红线的房企为10家，踩中1条红线的房企为14家。要在短时间内完成负债调整压力并不小。



而龙湖集团却是少有的未踩红线的房企，在房企纷纷奉行高周转的时代，龙湖一直控制有息债务，并在今年初把握住窗口，完成了数笔境内外再融资。

把资金安全和品质项目为前提的情况下，上半年，龙湖集团保持了平均借贷成本4.5%的低位，平均贷款年限6.45年，净负债率51.4%，在手现金784.0亿元，现金短债比为4.55，这一系列指标均维持可以说是同行中难得的健康，三条红线龙湖均未触碰，为绿色档位。

稳定的财务状况是塑造品质项目的坚实后盾！

自2018年龙湖集团开始在地产开发、商业运营、长租公寓和智慧服务四大主航道协同发力后，四大航道已全部步入全国前十，这几个航道又能持续为龙湖的稳定持续增长提供动力和能源，形成良好的正向循环。

有强大的资金和品牌支持，龙湖的产品力一直有目共睹，龙湖智慧服务连续11年满意度90%以上，龙湖房二手房价格同往往在后期会与同区域其他项目拉开差距升值明显；

龙湖在园林上也有积累了丰富的造园经验，作为园林五维景观的创造者，龙湖熙湖悦著作为龙湖倾力打造的产品，每一个细节都让人惊叹。

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龙湖——傲首京西12年新作

龙湖与湖，是天作之合，二者相得益彰，青龙湖区域似乎天生就是为龙湖而备。以龙湖熙湖悦著为例不仅让一步到位变得轻松，刚需改善的价格还能享受到“墅”级品质，因此一度掀起购房者抢购热潮。



无论东方文明还是西方文明，临水湖而居，一直是共同的追求。从被整个世界阅读和怀念的《瓦尔登湖》，到美国西雅图华盛顿湖区的未来之屋，再到纽约中央公园寸土寸金之地留出的湖区，湖居的静谧美好与珍贵已然成为人类的栖居理想。

在钢筋水泥的城市里我们的天性似乎都被重新构建，只有亲水岸以修身心的湖居生活才能让湖的清澈洗净喧嚣，留下面朝湖景，春暖花开的生活乐趣。

山水田园的生活离生活在北京的购房者也可以很近，龙湖熙湖悦著踞守6000亩青龙湖首，200米湖岸首排，是区域内唯一的观湖项目，稀缺且珍贵。



外据千亩风光湖景，内藏精雕雅园龙湖，龙湖造园史走过了25年，景观成为他人无法超越的经典，集合了龙湖园林精髓的熙湖悦著用丰富的软景表达自然美学，营造了绿树成荫的自然式住区，居于社区内，恍若置身自然公园。



“一轴、二廊、五园、九曲、二十四巷”魔鬼式细节打造最专业的园林让这里的花草皆为传奇，优雅与精致更是深入骨髓。

户型满足多样化需求， 73㎡两居、83㎡百变三居满足刚需多样化需求，230-353㎡庭台叠院—独门独院，让你提前过上墅院生活。

如此美好的湖居产品的价值潜力居住投资两相宜，高品质项目的韧劲儿和后发增长潜力巨大，自持物业对湖居的养护不仅能带来良好居住体验亦能保值升值。湖居意境与资产价值双重契合的项目，也难怪会获得如此斐然的热销成绩。

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熙湖悦著：2020年终嗨购月，终章盛惠

时至年终，北京龙湖多盘联动，于12月14日启动2020年终嗨购月活动，龙湖熙湖悦著在短短半个月时间内新增数十位新业主，位于社区中心位置的20号楼被全部抢购一空，“现象级”热销。

12月第一周2020终章盛惠来临，主推位于项目九曲龙脉景观C位的37# 景观楼王收官，是区域内少有的正南正北楼栋，采光、通风、视野无敌。255㎡庭台院墅当日签约可享受86折，全款一次性可享受82折。83㎡洋房立减25万，当日签约额外99折。立减25万，当日签约额外99折。

绝对是这个市场上少有的极优质抄底标的，据悉目前仅余5套。