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自如“捡尸”蛋壳?

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发表于 2020-12-28 18:06:28 | 显示全部楼层 |阅读模式
捡尸又叫捡尸体,一个很恶心又很形象的说法。因为喝酒过度而醉倒的人,看上去就像一具尸体,任人摆弄。每天晚上,都会有那么一群恶心的人,蹲守在酒吧门口,特别是工体什么酒吧街,你懂的。

已经惨不忍睹的二房东市场最近出现了一则“捡尸”。居然有人美其名曰“人道主义”。

蛋壳的事不用多说,这个事件其实非常简单,就是高收低出+租金资金池暴雷了,蛋壳的高管难辞其咎。



聊聊昨天很多人瞎说的暖冬计划:

12月4日,自如在其App发布名为“暖冬守护”的计划,针对蛋壳公寓的业主和租客开展专项扶持。自如表示愿尽绵薄之力,帮助受蛋壳公寓事件影响的业主和租客共渡难关。

该计划显示:业主和租客在与蛋壳公寓解除合约后,可与自如重新签约。自如承诺租客未来一年内按原价可在当前房屋继续居住,并最高减免一个月房租。业主将房屋委托给自如后,自如免收业主未来一年的托管服务费,并提供房屋出租、房屋维护、租务处理等服务。业主和租客可通过热线电话和线上申请方式参与这一计划。



该计划将在自如开展业务的上海、广州、深圳、天津、杭州、南京、成都、武汉全面实施。自如在计划中还表示,“我们深知,再大的困难,都需要靠行动去解决,我们将用心听取所有建议,不断优化举措”,同时公布了收集建议、意见的电子邮箱。

其实二房东租赁到底是不是赚钱?赚的什么钱,市场已经有公论,只要不空置,不重度装修,是稳赚的业务。

租赁业务只有两种,一种是居间转介客户,一种是代理二房东,居间的基本只赚半个月到一个月的租金作为中介费,其他和中介没有关系。



而二房东模式是指中介以一定的价格承租房源,获得转租权,简单的计算一下,按照一套房一个月租金8000计算,如果一套房有5个月的租付时间差,在中介公司的账面上就停留了4万的资金池。如果有30万套房,这个资金池就高达120亿!关键是,这个资金是不被监管的,公司可以随意支配。

当下所谓的伪长租公寓已不是租赁企业,而是标准的“金融企业”,国家政策提倡的是长租公寓,是鼓励业主改造空置的房屋,将过去限制的房源变成租赁市场的增量房源。但现在市场议论的长租公寓,其实都只是吃差价的二手房房源。

但实际上,现在的长租公寓已经不是单纯的租赁企业,而是一个个标准的“金融企业”。将房主的预期租金,通过平台项目转移到公司名下,实际控制人可以随意动用,这些金融工具带来了巨大的市场风险。资金池最大风险是可以掩盖问题,后移投资风险。

大部分长租公寓玩的都是一个以时间为核心要素的期限套利游戏:装修、分租、租金贷这些其实都只是“资金池”的补充。

对于市场来说,长租公寓企业利用“长收短付”的形式,加快扩张速度,一旦爆仓,就会出现上下游的多重纠纷。

方面,当越来越多的资本进入租赁市场,把中低端租赁房源升级成为中高端,这种情况下,对于租赁市场而言,已经失去了梯级消费,进而被推动房租上涨。



对于监管层来说,如果市场上租赁企业规模不大,那么影响的只是一部分中高端租赁市场,但现在粗放的租赁市场,金融化的租金时间差,这些都导致企业跑路的概率越来越大,且租金上涨的预期也越来越大。

蛋壳公寓财报显示,2017年、2018年、2019年和2020年第一季度,蛋壳公寓营收分别为6.57亿元、26.75亿元、71.29亿元和19.4亿元,亏损则分别为2.72亿元、13.7亿元、34.47亿元和12.34亿元,不断扩大。2017年至今三年的时间里巨亏63.2亿元。此外,2020年一季度,蛋壳公寓亏损同比扩大约51%。

大部分亏损都来自空置+装修。

自如很简单,1:避免了踩雷,不用管之前蛋壳的合同,必须是解约后的租赁双方。

2:带来了什么客户?不用怕空置,已经有了装修,有了租户和房源的合同,这二傻子都知道:



如果能解约的带装修带租约,这是蛋壳最优质的资产,谁接受都是稳稳赚钱的交易,所谓的一个月租金优惠,已经算是常规优惠了。特别是对于不用考虑空置期的租赁房源来说,这个优惠根本算不上大。

简单来说,从商业模式和商业伦理看,吃差价无可厚非,但政策调控落后是出现各种暴雷的核心原因,不允许租期错配,不准租赁企业通过任何办法透支租金应该是基本游戏规则。

自如撺掇业主解约,这个只是商业行为,有不太道德的嫌疑,远远谈不上公益。另外对于这种好不容易从二房东中逃出来的业主租户,为什么不自己签约?为什么还要找个新的二房东继续担惊受怕?
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发表于 2020-12-28 18:06:58 | 显示全部楼层
周边朋友过一百套以内托管公寓的或者十人以下托管中介公司基本没亏钱的。上万套开分部的基本没赚钱的,原因是什么?
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发表于 2020-12-28 18:07:56 | 显示全部楼层
除非房客房东愿意直接签约,否则交给自如是上选,房客的租金微信已经买单了,房东的收入,未来月份的收入也只有靠自如啦。蛋壳还会打款吗?
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发表于 2020-12-28 18:08:33 | 显示全部楼层
链家自如赚钱真黑!左老板挣钱不择手段了!!!
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发表于 2020-12-28 18:09:26 | 显示全部楼层
黄牛永远是黄牛
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发表于 2020-12-28 18:09:52 | 显示全部楼层
出租房子这么多年,我一直都是自己直租。虽然可能会有空窗期。我把空窗期用来做房屋的设施调整与升级的时间。
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发表于 2020-12-28 18:10:04 | 显示全部楼层
坑了一次,还来第二次?
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发表于 2020-12-28 18:10:59 | 显示全部楼层
自如自己都这样了还帮谁啊
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发表于 2020-12-28 18:11:56 | 显示全部楼层
越大的平台越容易出事
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发表于 2020-12-28 18:12:22 | 显示全部楼层
认同大伟的观点
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