北京楼市现状：自贸区对楼市无影响，不要再自嗨了

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提问：北京自贸区，对区域和板块有何影响？
回答：自贸区概念是一味老汤药 实话实说，对于楼市基本没有影响 自贸区等等一类消息，和大部分其他的政策消息颁布属于同一类：例行公事 区别在于，有了概念，社会上就能创造许多工作岗位。


提问：房姐下午好，现在资金有150w左右想要买常营周边的房子。 之前看的也比较多挑出来的两个小区，北辰福第跟北京新天地两个可以选，北辰福第相对于北京新天地距离地铁更近距离天街更近，北辰福第有单价 4.8的现价商品房跟北京新天地的5.1的商品房，请问房姐以这样的价格在这两个小区算不算笋？
回答：北辰福地带税4.8万属于略贵 北京新天地5万属于略低 前提都是正常户型正常情况，没有额外的硬伤。 目前贷款环境下，如果用抵押贷，正常可以65-7成，个别可以85成，150万首付我们保守可以买到400万出头的房产，那么可以买到5万*80平的次新两居。


提问：新人首问：有一套长阳小三居，现住西局附近公房小两居，孩子在东三环国贸工作。想用孩子票买一套西局欣园附近房子，或者孩子单位cbd附近。有首付300，家庭流水3～4万。考虑自住和保值。西局欣园的房子偏贵，环境好，望园东里价格便宜，管理较差。附近还有哪里可以考虑。不想太远，希望买个小三居，自住，保值，兼投资。
回答：孩子首套更建议以投资属性为主，后期大概率也会置换，西局欣园可以考虑，另外可以看下 怡海花园、万年花城 考虑孩子通勤，朝阳也是不错的选择 可以看下 青年汇佳园、首城国际、柏林爱乐等


提问：房姐你好！新人首问:本人在丰台张仪村路康馨家园有一套一居（62平），现打算出售置换一套刚需两居（婚房）资金在450万左右可全款。之前看过枣园的中建国际港和红木林感觉不错,但是看到您说的北京郊区支撑力不足,所以纠结是买靠近市区的老小区还是郊区的次新房。本人现工作在西单无车，想选一个近地铁的小区，不知房姐有什么好的小区推荐？
回答：你好，枣园可以入 枣园最好的事中建国际港，虽然以前大风有负面，但价格支撑力比较强。 中建国际港>红木林 中建国际港户型设计不错，不过楼间距太近影响采光，6层以下回避。


提问：- [x] 您好！美丽的房姐！新人首问，我是三元桥凤凰城的一个两居室的业主，预计三年后才有大量需要资金的时候，请问房子是现在把它卖了还是继续持有呢？凤凰城的升值潜力怎样？现在大约十万五一平，我是满五唯一。如果现在决定继续持有，但三年后卖出，现在还出租吗？租金大约每月一万八，谢谢您的回答！好人一生平安！ - [ ]
回答：凤凰城品质高，配套优，唯一的硬伤就是交通，但依然值得持有，不建议现在卖。 是否出租取决于你现在的装修情况，1. 现在的装修非常好，2-3年的出租会对现有装修有损耗影响未来的出租计划，那就别租了。2. 现在装修一般而且租金还不错，也好租不会有空置期，就算最坏的情况用两年的租金翻修一下，高价出掉，现在也值得出租。


提问：房姐好，新人小白首问。我们现在住在东城大杂院直管公房，手里有100 现金。最近不是有申请式腾退的消息吗，但又觉得腾退这事儿三年五年没谱，我们再纠结是现在就用手里这点钱先在石佛营管庄附近买个小一居然后出租（我们SFSD，打算总价控制在240左右）等过几年腾退了，把小一居卖了再加上腾退的钱（预计会有250左右的补偿）换个大点的。还是我们先等等，等腾退了，直接买个大点的。因为觉得公积金首次使用，想好好利用。卖了小的再买不就算二套了嘛。不知道怎么样合适了。另外我们看了东四环老旧小公房，和炫特三期开间，像我们这情况如果买，哪种合适？
回答：先买一个上车盘，以后资金充足再垫资全款抵押的方式入。公积金的额度太低，没那么重要。推荐看 东三东四公房 还有 丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特、酷特区 这几个都可以淘一下


提问：子弹1500，房票2张，想买合适的学区+自住的房，考虑海淀\/朝阳，求推荐楼盘。
回答：朝阳区可以看珠江帝景，学区在朝阳数一数二，放到海淀也是中上游 海淀可以看看美丽园（海淀实验苏州街），或者世纪城远大园（人大附），郦城（首师大附小），或者华清嘉园（二小华清）


提问：房姐求助！新人小白北京sfsd，800首付，目标1000左右三室刚需，不考虑学区房，通勤时间短（或者凑一人短，夫妻二人办公金融街和朝阳门，有一辆车）目前住在朝阳门，比较喜欢东边目前主要关注朝阳公园，双井板块，希望房姐可以根据以上需求推荐是否有其他区域及小区！另外，资金8月能到位近期可以做哪些功课以及是否有其他建议？万分感谢！！
回答：保值+自住推荐看 阳光100，天骄，九龙，珠江，朝阳公园的丽水嘉园 2个建议： 1. 如果月供能力可以，建议sfsd用掉，按揭入一套。剩余资金还可以再投资一套，sfsd能贷足 资产配置也比较好 会有一定压力 2.筹足1000全款入一套，这样能保留你的首贷资格，为以后置换或者投资留有空间


提问：#新人首问&急问# 望京区域 已付费，潜水了几个月，一直把房姐的星球当成工具书，看到啥小区就上来搜索一下，非常感谢房姐每天的辛勤回复，受益匪浅！ 【背景】目前手里子弹400多万，sfsd，未来三年内要小孩，学区不是硬性要求，打算在望京或周边（新老北苑、酒仙桥）买总价800-1000万左右的三居室，看房姐比较看好望京地段，我也比较认同，但几十套房子看下来如果想在望京买一套符合预算、房龄20年以内、小区和房屋质量别太差的三居，选择还是比较有限。 【标的】目前看上了望京西附近的银领国际里面一套900万左右的三居，单价5.5万，户型朝向很好，楼层也不错，因为房主急用钱所以折价卖（大概对比小区同户型均价折价10%左右），我觉得5.5万这个单价在望京非常有吸引力，小区的主要问题是环境不好，物业较差（物业费才1.6多），有种老破大的感觉（不过楼龄还行，2004年建成）。不知道房姐如何判断这套房的价值？ 另外，我也在重点关注朝庭公寓、金隅国际两个小区。朝庭我觉得房屋质量很好，虽然小区很小，但是挺精致，而且旁边望京小街开了以后个人认为商业配套在望京算一流的。金隅国际里面有两栋楼是可以注册公司的住宅（据说当年有特批），目前里面还有很多公司商户，所以单价低很多，有些大三居能谈到5万以下，应该是望京住宅类最低了。这两个小区房姐是否能再详细点评一下，也看看房姐还有啥建议，感恩！
回答：银领国际普遍户型偏大，加上物业管理一般，这是折价主要原因，这套5.5的单价如果没有其它硬伤可以入。朝庭公寓也商业中心共用的车位，近商业中心 租客偏多，这些对居住舒适度都有影响。金隅国际ABC三座可以办公，人员比较杂，这是一个缺点，加上大面积户型所以低单价很正常，这类产品升值潜力一般 ，不推荐


提问：请教房姐，平谷线红庙站的开通会对这个片区有多大的利好？可以简要点评一下这个片区吗？
回答：红庙地铁可以激活CBD的东北角区域。 温特莱，阳光100，梅地亚，亿利生态等办公区距离红庙更近，但是目前这几个地方因为地铁交通比较远实际上办工能级较查，内部商业也很难升级。 在CBD28号线开通之前，红庙对CBD地区人口输送有很重要作用，目前只能依靠快速公交进行输送。 再者，延静里、慈云寺及红北等大型居住社区，一直以来缺少地铁交通，地铁开通可以稍微利好一些价格。 以上这些都是次要的。 红庙地铁站最重要的意义，在红庙本身的改造。 红庙地铁原本就是14号线预留站，但是没有地面出口；想要开战，就需要拆迁。 红庙北里有大量50-80年代公房，尤其路口周边，在加上住四小区后面的铁道站点，首经贸红庙校区大大片占位。 如果要开站，必然需要拆迁，如果要拆迁，开一个口不如一片全拆平整。 如果在大望路北端新开一片平整空地，无论是做住宅还是shoppingmall，对于老地段都是巨大的翻新利好。


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晓望爷

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