北京楼市现状：这些郊区不要碰，原因很简单

敢想敢做敢拼

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以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
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提问：房姐，我看咱们星球很少有推石景山的房子，能说一说您对石景山的评价吗
回答：石景山可能是北京城六区里存在感最低，最不像城区的一个区。 石景山历史悠久，首钢和各种部委所在地，在90年代以前，尤其70年代前整个东二环外还处于无开发阶段时，北京的各项规划基本只有东西城海淀石景山。 历史上的「西倾」的程度多严重呢？ ——早期的地铁和交通规划，地图边界是西六环到东三环。 但是最近十多年来，石景山默默无为，首钢搬走后更是冷清，完全改为公园和打卡地而存在。 现在来看，以多个限竟房项目以及土拍导向进行概括，石景山的定位作用更接近于一个通勤的卫星城，可以说，是「北京西面的天通苑」。 天通苑过去依托5号线为东单国贸三元桥输送通勤人员，近些年更多的成为了望京的卫星城；石景山依靠最老的1号线，一小时直达东单王府井国贸(苹果园上车)，现在还有6号线延长等加持。 但是天通苑胜在离望京比较近，本身商业也还行，居住的人有城市体验。 石景山过去这些年，除了万达没有太多现代的商业场所，整体布局更像一些散落的村镇，八角以东的石景山路南边环境还算不错，但是苹果园古城一带比较诡异，夜晚路灯昏暗的街道，走过去有鬼城的感觉。 13年我住石景山的时候，体验了一把北京退休老头的生活一一每天是早市买菜，上班，中午万达附近吃饭，晚上要么老山跑步，要么依翠园撸串。
提问：房姐您好，新人首问，盼回复，谢谢！ 【家庭房产现状】：有一套五道口东升园的三居自住，也解决了学区。一套石景山的商住两用，总价200万出头。一套顺义石门地铁口的万科四季花城，总价450万左右。 现在考虑重新把资产配置一下，把商住两用房和顺义的万科花城的房都卖掉，手上有存款400万左右，贷款还可以最多500万。想买一套总价1200万左右的房，诉求就是保值和增值。 【提问】： 1. 是否有必要在这个时间点把顺义的房子换掉？我们买在了317高点，现在卖掉就要亏损50万。 2. 如果换的话，麻烦推荐合适的片区及小区？ 3.看到您说过 “二套都是抵押贷款”，具体什么意思？怎么操作配置现有的子弹最合适？ 4.丈夫是北京户口，妻子是深圳户口，明年深户满三年，也可以考虑在什么买房投资，是选择在北京换房还是深圳买一套呢？（两个孩子都还小，未来十年仍是在北京学习生活）
回答：1. 顺义建议换掉吧，顺义本就是补张区，继续持有还是有可能跑输大盘，及时换筹才是正确的。 2. 1200 投资建议选择望京或双井，例如 橄榄城、东湖湾、首城国际、富力城 3. 做垫资全款抵押，走JYD，能做到首付4成，看看精华主题有介绍 4. 深圳还会阴跌，优先买北京


提问：房姐好，我目前在通州瑞都国际有套房（目前报650万，150平），手上资金大约有1000，现在想买一大一小两套临近的房子，一套自住，一套给老人住，由于准备让孩子去国际学校，目前看过东坝：奥园+周边限价房（到学校20分钟，825万，135平），朝青：罗马嘉园（到学校20分钟，950万，170平），常营：万象新天（到学校10分钟，820万，166平），目前的方案是卖通州房子，然后分批购入两套，之前重点看东坝奥园，后来又看了朝青和常营，目前有点犹豫不决，常营最近，有公园，有商场，就是离市里远；朝青，离地铁、大悦城都近，公园比较远，离四环近；东坝，地铁还没好，周边配套也还没好，但是小区感觉蛮好，很悠闲的感觉。 麻烦您抽时间给分析下这几个地方未来的发展，还有对应房价的合理性，另外顺便给评判一下通州房子的合理成交空间，感谢感谢！
回答：东坝还处于一个炒作概念区，郊区配置，四环价格，相比有一定的溢价，房子会新一点，自住可以考虑，投资角度不是最好的选择 常营潜力还不错，需要挑选，靠近6号线地铁附近的可以考虑，但是这个地段超过600总价的标的不建议入，未来接盘的人少。 朝青会更均衡一点，自住+保值效果会不错，罗马这价格可以考虑。


提问：房姐好！新人首问。婆婆名下丰台好户型板楼，90平环境一般市场价410，可以凑300现金首房二贷。孩子两岁想买西海学区房。如不想居住水平下降您建议置换还是买占坑房？一、您认为近几年学区政策会明显朝不利于房价的方向变动么？直升校会取消吗？风险如何衡量？失去直升优势的房单价会亏损多少？二、如果买学区房，陶然亭和八里庄小学对比，90平总价都在850左右，西城有直升优势，海淀不直升有假多片规则，居住条件好，从保值角度应如何选择？三、黑窑厂西里65年的老公房建面66使用86总价880 不能商业贷，能否操作？产权到期只需补交3%土地金?相较畅柳园四平园谁更好？四、西城直升有其他推荐么？如何全程指导买房？谢谢
回答：教育一定会均衡话，集团化，均摊化。 海淀东城从学区对口，演变成学区划片，并且学区越化越「稀薄」，而原来学区「稀薄」的朝阳甚至丰台，学区则会受益。 直升校短期看不会取消。买入总价最小的标的为学票付费，是最好的防风险策略 建议学票+自住的配置，例如 西城陶然亭小学买个最小面积的一居，然后在中海紫御公馆买个两居室自住，这俩离的不远， 畅柳园 四平园>黑窑厂西里 西城看陶白片区，陶然亭直升北师大附中，育才也是直升。还可以看看新街口的志成小学，直升35中


提问：预算五六百万的两居或者小三居，公司在国贸，希望上班近一点，不考虑学区的话附近在哪儿买房呢？是买一套呢还是分开首付再借点买两套？
回答：500万是首付资金，还是你预估的可以买到的房产总价，有很大的区别。 国贸CBD周边，适合总价在800万（两居）以上的选筹，对应的首付资金基本在350万以上。 500万首付买一套1100+的标的比较适合，总价差不多进入蓝海市场。


提问：北京房姐，端午节好，新人首问，请您答疑解惑，谢谢： 给女儿北京买房，下月有购房资格，首房首贷。目的：自住兼投资。女儿目前租房，买房后可自住也可继续租房，此方出租，主要是5、6年后房子我们老人住。小两居或一居可改两居，注重交通和生活便利，以及居住环境，最好人车分流，不用考虑学区。买房地点选择朝阳北部或东部一带，孩子工作地点在北苑地铁站旁。资金300万，想买500多万房子。还贷能力弱，年收入30+，收入稳定，月还贷1万吧。看过媒体村附近上元君庭，天居园，世纪龙祥嘉园，东部国美第一城，北京青年汇，华纺易城，炫特家园等，请房姐指点迷津，实在是头痛的不行。当然，房价稍突破些也行，主要怕还贷压力大，可用公积金和商贷组合贷。目前无贷款。老家还有一不用老房在出租，不值钱，几十万吧。请问房姐： 1、我考虑的买房区域可以吗？如果可以，请推荐下具体小区。 2、如果上述区域不合适，您有推荐的区域和小区吗？ 3、如果小区比较破就只考虑出租，5、6年后卖掉再重新买一个舒适小区我们老人去住，请问房姐，是现在就买好点的一次到位，还是先过度一下？因为孩子结婚后不住这儿，主要以后我们住。
回答：你看的区域没问题 媒体村可以在万科星园>上元君庭中淘一下 朝阳东部 青年汇佳园也比较符合你们的需求，华纺易城和炫特家园有合适的标的也可以入，另外 东恒时代二期也可以看下 在力所能及的情况下 最好一步到位，5年之后的价格就不好说了。


提问：新人首问：房姐您好！手里子弹300+，正在出售一套朝阳的商住房，出售后总子弹为600+。在海淀西三旗有一套自住的140p的4室房子（还有245万贷款在还款中，小区物业一般），但孩子在附近上学。目前想再买1套将来能改善自住+保值的房子（物业好一点），本来看了昌平沙河中海丽春湖墅304平的合院（1200），但是因为二套首付比列80%，缺口太大，贷款没有操作成功；所以准备改变思路，换总价在750w左右的房子，这样的房子主要用来：1）自住+保值（希望物业好一点），或者2）投资+保值。目前看了东小口的奥海明月，朱辛庄的万橡悦府，北七家的翡翠公园：1）奥海明月离我现在住的和工作的地方均近，同时感觉绿城的物业好一点，比较中意其130p的房子；2）翡翠公园，户型设计、小区环境和物业都不错，比较中意其118p的房子，到离我住的地方远，另外周边的二手房一直很低。请问房姐我该怎么选，或者2者都不考虑，麻烦帮忙推荐其他的方案。
回答：你好，绿城上次发布的三个项目，明月在建材城，属于小高层项目。 建材城本身属于一个刚需居住板块，这片地区的购买力对接的是西二旗码农，缺点是距离地铁比较远。 这几个楼盘对比：奥海明月=万橡悦府>翡翠公园 自住奥海明月还不错。


提问：房姐，你好！ 新人小白首问，还请房姐多多指导！ 我是sfsd，首付预算只有170（借了不少），家庭收入税后30／年，工作地点五道口，未来半年要孩子，需要两室一厅。 我的首套买房需求是保值增值＋自住，距离五道口上班地点交通方便，能拎包入住，减少装修成本，也为买房积分落户加分基本定在昌平区。 最近看了霍营华龙苑南里，总价不高但感觉小区很破房子也太破没有继续选择。 这几天按照自己的预算看了回龙观龙华园80平米房子，2000年的房，单价5万，4层，总价400，简单装修，房主集体户口要落在这个房子上再迁走（房主孩子上学要换房海淀），交房后3个月才搬走，我还要多付现在房子的租金。 问题： 1.龙华园的房子是否有增值好转手的空间？或者按照我的预算回龙观还有其他小区推荐？我只能买满五唯一的房子 2.老小区未来装修安装电梯，是否建议入顶层，单价低，是否会有增长空间？
回答：1.龙华园比较旧但也可以入，更建议你看下 和谐家园、龙锦苑一区、矩阵小区，这几个对应育新回龙观分校，在昌平算不错的学区房。 2. 顶层相对中间层折价10%左右，价格合适当然可以入，顶层不影响升值


提问：房姐新年好，目标400-500万标的，目前在丰台花乡桥这里工作，以自住为主投资为辅。 1. 请问以下小区单价多少算笋房？谢谢！ 鸿业兴园一区二区、新村一里到四里、首经贸中街1号院 2. 以上片区与看丹桥丰台医院丰台站这个片区的老房子比较，哪个升值空间大呢？谢谢。 3. 另外还想对比一下七里庄那边下面这些小区是否有升值空间？单价多少合适？谢谢。 胡桃园、中建一局北园南园、望园西里东里 谢谢。
回答：5\/4.5\/4.5 看丹桥这个片区是回避的。 虽然未来有地铁，但是没有发展空间 七里庄这一片规划很高，但是每次规划落地，总是打一次折扣。 开盘价很高，过去套了不少人，谨慎对待 4.5\/4.5\/ 5.5


提问：青龙湖万科云庐的房子如何？现在可以买吗？
回答：1. 万科云庐带学区概念，落盘附近缺点是没地铁，只能开车，优点是环境不错，我觉得关键是交通，没车那地方根本出不来。 2. 对于青龙湖区域，算是一个炒过气的地块，2012年前后红酒节炒过一次，但是没有成型。主要因为两区交接，虽然临湖但是略显鸡肋。未来规划来讲，规划很多，但是要么鸡肋，要么难以落地。 3. 配套其实也不是很理想，周边的购买力，难以形成大型商圈。 4. 万科的户型和物业是后期的保障，但是要注意万科的装修。


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