20个城市房价跌幅超过10%！社科院发报告：楼市上涨神话破灭

贺老师

12月1日，中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组发布了《中国住房大数据分析报告（2020）》。

报告显示，房价涨跌分化较为严重，9城房价距最高点跌幅超15%，其中个别城市的房价出现腰斩，但也有城市的房价超过2018年1月以来的高点。

下跌幅度最大的城市是廊坊，相比2017年4月的峰值降幅达46.9%，青岛、天津相较峰值下跌20%以上，肇庆、海口、石家庄、济南、北京、西双版纳跌幅超过15%，保定、郑州、北海、中山房价跌幅超过10%。



注意，这份报告定义的“跌幅”，是从历史高点算起，并没有一个固定的期限。

比如，廊坊和天津，都是在2017年3月份出现房价高点。

彼时北京大都市圈、京津冀城市群、一体化各种概念包装下，燕郊暴涨两倍逼近4万，2015年天津销售套数是13万套，2016年直接翻倍，卖出去了24万套房子。

这个时间，正是调控出手的关键节点。

北京2017年祭出“317新政”，认房又认贷，廊坊和天津限购升级，京津冀三地联合打击炒房，开始“跨省调控”，房价开启绵绵阴跌，廊坊代表性区域燕郊成为重灾区，房价一度腰斩，即便2019年后开始企稳，依然大伤元气。



比如，青岛、海口、济南，都是在2018年中房价达到顶峰。

青岛是因为2018年上合峰会的预期，房价持续炒作，利好兑现后楼市潜力被透支，后继乏力，因为郊区新盘成交过多，堆积了大量泡沫，价格腰斩的房子不在少数。

海口则是因为2018年4月份海南发布了史上最严厉的调控政策，全域限购。



正如托尔斯泰的那句名言：幸福的家庭有同样的幸福，不幸的家庭各有各的不幸。

房价上涨的城市，享受了同样的狂欢，房价下跌的城市，却各有各的宿命。

其实，从跌幅城市分布，我们也可以窥见更多的信息量。

从城市分级来看，9个跌幅超过15%的城市当中，包含一线城市1个，二线城市4个，三四线城市4个。

从区域分布看，包含京津冀城市4个，北部湾城市1个，大湾区城市1个，山东半岛城市2个，滇西城市1个。



而下跌幅度在10%以上的20个城市中，包含6个京津冀城市（北京、天津、保定、廊坊、石家庄、邢台），3个北部湾城市（北海、防城港、海口），3个山东半岛城市（济南、青岛和淄博），大湾区城市2个（肇庆、清远），成渝城市群城市2个（眉山和南充），中部城市2个，滇西城市1个，黔中城市1个。

由此，我们可以得出3个结论。

1，在政策市里，城市层级再高，也无法保证只涨不跌。

我们一直都在说，一二线城市有顶级的医疗和教育资源，强大的财政，源源不断流入的人口，旺盛的购买力会支撑大城市的房价。



但是，话要分两头说。

从10年、20年这样的长期视角来看，一二线当然会长期向上，这话一点毛病也没有。

都说长期看人口，中期看土地，短期看金融，住宅用地供小于求，年轻人常年流入，这只是长期的基本面，无法作为短期涨跌研判的根据。

政策市最典型的就是北京，2017年是个分水岭。

一是上文提到严厉的限购政策落地，二是因为安全隐患排查那个事，加上疏解流动人口，多管齐下，一方面冻结了大量需求，用房票门槛挡住投机客，另一方面，生活成本提升，流动人口减少，导致刚需群体规模也出现萎缩。

这当然有利有弊，前段时间我去北京的时候，感觉跟几年前大不相同，最大的感触是这个城市没那么躁动了，天变得更蓝，路上的人也没原来那么慌慌张张了，一口京片子的大爷大妈们更面善了。



这就是政策的威力，短短3年时间，就能让一个金字塔尖的城市改头换面。

我们经常说“左侧交易”与“右侧交易”的区别，在全市场形成一致性预期后，一旦有强有力的调控介入，价格的坍塌来得猝不及防，只能靠时间慢慢修复。

拿最近深圳来说，已经出现2017年类似北京那样的苗头了，不出手则已，一出手就可能会冻结整个市场的流动性，所谓的“一线永远涨”，只是时间长河里正确的废话，两三年内的价格波动，谁都无法预测。

2，突发事件对房价涨跌没任何影响。

现在想想2-4月份发生的事，有点恍若隔世的感觉。

蓝白当时跟大家说过，疫情只是推迟了需求，而不会消灭需求，复工的时间越早，房地产市场恢复的速度越快。



根据中指院的数据，1-11月百城新建住宅价格累计上涨3.19%，尤其是二、三季度，被压抑的购房需求爆发，百城房价累计涨幅均在1%以上，这也是调控政策为何在7月份后大幅收紧的原因。

另外，选取50个代表城市，今年1-11月份商品住宅月均成交面积约3044万平方米，成交量同比降幅已收窄至2%，整体规模接近前3年的平均水平，人气恢复非常快。

而上文提到20个跌幅超过10%的城市，要么是因为棚改货币化退出，比如肇庆、衡阳和淄博，卖的地太多，又没有新增购买力，房价自然下跌，要么是因为政策收紧，购房需求大幅萎缩，不管有没有疫情，房价涨跌都有自身的政策、人口、资金面的规律。

3，未来的楼市，可能从“城市分化”走向“城市群分化”。

这两年，大家应该能发现一个规律，集聚现象越来越明显。

举个例子，最近都在说的“南北差异”，北方城市集体沦陷，前三季度GDP排行，TOP10城市只剩下北京了，天津跌出前十，南京首次冲进榜单。

楼市也是一样，郑州传出要放松限购，哈尔滨鼓励房企打折自救，去年天津和青岛GDP挤水分，北方似乎越来越不能打。

贝壳研究院8月份发过一份数据，深圳近8成房源被外地人买走，湖南、湖北、江西、河南正成为粤港澳大湾区重点城市新定居居民的输送大省。

人口往头部城市集聚的背后，其实是资产的集聚。



根据招行年报数据，私人银行的个人账户占总账户的比例为0.06%，而其账户内的各类金融资产之和占招行个人客户金融资产总额的比重超过30%；同时，高净值账户占比1.9%，却拥有50%的金融资产，也就是说，招行个人账户中的2%的账户，拥有80%的金融资产。

当集聚的趋势持续强化，城市群就会变得“一荣俱荣，一损俱损”，一旦开始区域层级的陷落，直辖市、副省级城市、计划单列市、自贸区、国家中心城市这些名头，所能起到的作用会变得日益微弱，人多+钱多的经济规律开始主导城市兴衰。



这份榜单告诉我们的是：涨的越凶，跌的越狠，阳光之下没有新鲜事，城市不是靠概念包装起来的，而是农民工、大学生、小老板、小作坊、制造业、商贩、互联网、高端装备、发达物流支撑起来的复杂社会。

大作手回忆录里有句话，“投机像山岳一样古老”。

如果一个市场中充斥了大量伪需求，这个城市买房的人都是基于投机赚差价来的，那迟早会露出真面目，楼市单边上涨的神话早晚破灭。

社科院给这份报告下了一个结论：房价“只涨不跌”的时代过去了。

蓝白觉得，这句话应该改一下：那个时代，已经永远过去了。

六月清晨搅

说下跌了，深圳350万订金，10：1抢一套房

胡胡胡美丽_ss

说下跌了。我这没动静

真不是我干的的

楼市上涨神话破灭

茉莉707

肇庆这小地方突然就火了

真不是我干的的

北上广深房价坚挺，三四线城市肯定不行了

芊芊551

温州房价不跌反涨，让无房的刚需情以何堪？

侬去斯

早该跌了

愿为素心人

燕郊即便腰斩，从四万降到两万，多数人还是买不起。