一夜之间，拯救楼市声音再起，或反而敲响2类城市房价的“警钟”

唰唰冷呵映

11月，深圳打新热、抢房热再现。新华社发文批评、当地房管局也迅速拿出政策进行降温，控制市场炒房情绪。

几乎是同一个时间，中科院住房大数据项目组发布2020年《中国住房大数据分析报告》。数据显示，有20个城市相比2018年房价最高点时，出现多达10%以上的降幅，其中9座城市降幅超过15%，最高降幅甚至接近50%。

从城市能级上看，9座最高跌幅城市，8个属于三四线，只有1个属于二线。

楼市的冷与热分布，就像南方温暖、北方寒冷的气候一样，在这个冬令时节里显得格外分明。



“救市”声音再起

前不久，哈尔滨打响房地产“救市”第一枪，一共推出14条政策。内容包括提高公积金贷款额度、鼓励房企打折、奖励房企打折、降低资金监管比例等方式。

有了这个“带头大哥”之后，刚刚来临的12月，又有3个省、市相继加入“救市”队伍。福建平潭出台政策，提高公积金贷款额度。河北重启公积金异地贷款业务，并且是全省启动，显然也是鼓励大家使用公积金买房。

广东湛江除了买房补贴、加大公积金支持力度外，还因地制宜建议开发商促销降价，吸引外地客户买房投资。

一边是楼市过于火热需要降温，一边是楼市降价需要人为升温。一半海水一半火焰，这房地产市场看起来相当魔幻。

这也再次说明了一个真理，虽然高层对“房住不炒”三令五申，但央地看法并不完全一致，房地产才是地方真爱。嘴上也许对房地产喊“房住不炒”，身体却很城市。

但就像饮鸩止渴一样，房地产的发展规律，属于楼市的这一步，其实是早已注定。一时的方向可以人为扭转，客观规律不可能被打破。



过去几年里，三四线涨幅比大城市还高

前段时间，家里老人过寿。有一位叔叔喝着酒、吃着菜，席间聊起房子，顿时急了，声音也嘶哑。叔叔是个木匠，40多岁，一个儿子，刚上高中。以前从来不关心房子的他，因为儿子即将上大学，最近镇上也多了一个新的商品房项目，满大街打广告、拉人头看房。于是他去了解了一下，结果用他自己话说，那天到夜里一点都没睡着觉。

均价16000的高层，乡镇的配套，乡镇的学校，唯一的卖点是距离即将开通的高铁站比较近。

他想不通，16年时镇上的商品房只有6000多，都没人要（笔者当时就是这个项目的操盘者，的确如此），怎么才4年时间就多了一个“1”。

这四年时间里，他还住着自建房，开着那辆五六年的小车，做着木工活。说实话，作为手艺人，他还一直挺满意。收入虽然不算夸张，但在镇上日子挺滋润。

但就在那次寿宴上，他扯着脖子喊“怎么现在XX镇房价要一万大几一个平方，这普通人哪个买得起”？



是的，他怎么也想不到，4年时间，这房价是如何从6000多变成16000多的。

而我家另一个亲戚每次见到我则都会说这样一句话“当时XXXX项目6000多，你当时怎么不喊我们来买的”？

这几幕情景，可能是大部分三四线城市在过去几年里房价的一个缩影。

数据也能证实这一点。全国均价从16年的7200元来到了目前的破1万，看似只增加了不到3000元一平。但要知道，这是全国平均数据，像笔者这样的东部省份，涨幅远远高于平均值。

更何况，一套低价房搭配一套高价房的备案方式，使一座城市的真实房价，只有当地人才真正清楚。



但，三四线的增长可持续吗？

回过头来看，三四线房价增幅最高的三年，就是棚改“高潮”的三年。

一边是大量的拆迁户，获得现金补贴之后，转身进入楼市，买买买。进而带动整个城市的房地产市场开始火热。另一边是，不断有品牌房企闻风而至，下沉到三四线、甚至是乡镇，高价拿地、高速周转，把多年平稳的房价迅速拉高。

而在那段时间里，除了冷眼相看的少数人之外，全民也都是兴奋的。自己的房又涨了，隔壁土地价格又高了，这里售罄了，那里封盘了。无关价格，因为买到就是赚到，后面必定还会上涨。买就是唯一要做且正确的事。

然而，棚改即将过去，品牌房企大部分回归一二三线，留下了一地鸡毛。人们这时发现，慢慢地局部板块的土拍价格降不下去、可又涨不上去，房价顿时失去了上升动力。慢慢地，二手房有价格却怎么也卖不出去，降价也少人问津。慢慢地，除了核心区域和一些学区房、高性价楼盘外，越来越多的楼盘开始滞销。

但即便再滞销，公开打折促销的现象却十分少见。就像第一段提到的镇上16000的高层，明眼人都知道这价格不好卖，他自己也知道，但就是不降价。宁可给足中介费、渠道费，到处拓展陌拜，也不把实惠给到客户。因为他们清楚，价格一旦跌了，更没人买。

这就像一场博弈。在这过程中，如果买房人先憋不住了，交钱买房，等于市场接受了这个价格体系。如果房企先憋不住了，该降还得降，就比如开头讲到的那些降幅明显的城市。



近日出台救市政策的这些地方，显然属于被动憋不住的那一种。而相当多的城市，也许还在憋的过程中。能憋到哪天不知道，但一定会憋不住。

这一点也不奇怪，因为三四线楼市逐步下行是必然趋势。

房子对于大部分普通的三四线城市而言，房子就是房子，居住属性远大于所谓的金融属性。因为，基于实用主义的商品，必然是有边际最大价格和边际最大需求的，并受到当地经济结构、人均收入、人口数量、人均储蓄额等实际因素的影响。

当供应量超过本地需求，当价格超过本地大部分人群接受度，当本地收入跟不上房价涨幅，房价下跌是必然的。

更不要提那些人口流出、产业结构传统的三四线城市了。

包括前段时间看到有贫困县房价破万，这里再次提醒，如果不是切实、紧要的住房需求，不要糟蹋了自己的辛苦钱。



最后小结。缺乏与房价相匹配基本面、且即便基本面尚可但后续缺乏成长性的城市，房价就像无根之木一样，总有青黄不接那一天。是优质城市，不需要救市。需要救得，也救不活。

我是来围观的逊

买套房就是把自己的一生的劳动都缴了去，到老时你的孩子要还要担负旧房价格的贷款数目！[流泪][酷拽]

我是来围观的逊

炒，继续！

侬去斯

刚有点波动专家就跳出来了，数字看似下降各楼盘没有一个真降价的，售楼套路更多了。再者二手房有的真降一块也无人问津。

寒郁轩良

现在买房就好比2007年六千多点买股票。

王俊杰2017

公积金贷款不也还利息吗？买房还房贷累，累啊？

阿豆学长长ov

慢慢地，持有多套住房者将被套牢，但持有房龄超过15年以上时，就基本上赚不到利润的。

我放心你带套猛

控制土地资源配置就可以了。

内托体头

我有钱，我需要，我就买。我没钱，我不需要，我就不买。

胡胡胡美丽_ss

只要北上广深不限价，其他城市立马跌