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这是成都房神，全国唯一能带领你落地实操的房产专家。至今，成功带领上千人真金白银的通过房产获利百万的第二年。
房神不像其他自媒体房产专家什么的，含着骨头露着肉的让你摸不清头脑！房神属于实战派，只告诉对你最有用的方法和自己亲自实战后的经验。
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提问：房神你好！本人社保购房，以前是刚需，想摇号买差价盘，新政后现在遥遥无望了，现在转战二手房，所以准备今年上车。是否自住无所谓，主要就是投资。请问一下，如何能买到笋盘，谢谢。
回答：关于如何找笋盘的问题,很多人都说朋友圈的中介每天都在刷笋盘信息，加一两个中介不就行了吗？那你想得太天真了。
要记住牛市无笋盘，在大盘整体上涨的时候，是没人给你时间去挑选的。或许挑来挑去找到一个所谓的好机会，但那肯定又不是好机会，因为你想到的别人早就想到了。旺市中的所谓机会，往往都是陷阱。
在楼市这个市场上，二手房中介很多人，目的都是将手中代理房源尽快出手，只要自己佣金拿到手，交易流程走完即可。很少有站在你的利益角度，从各个层面给你建议。
这处房产优不优质，缺点在哪里，可投资性和二手房回报率，此时应不应该入手，这些是大多数门店不会培训的，这也是中介们被一直诟病的地方。
当认清这层关系之后，你要明白淘笋要靠自己，而中介则是获取市场信息的一大渠道，要运用关系而不是依靠关系。
在这个基础上你要首先对你倾向的地段做到信息了解的非常清楚。比如你看好的两个地段，这两个地段的小区数量，各个小区的均价、户型设计、房龄、物业情况、绿化环境、历史成交记录都要清晰。
在整理小区信息的时候，一定要关注楼盘的三个时间点。新交房、满2年、满五年，房子满2年不用交增值税，满5年不用交个人所得税。
这三个时间点是楼盘的交易旺季，投资客更容易出手这样的房子，也是淘笋的机会。
在这里有三个小技巧
1：把意向板块5公里范围内所有楼盘全部看完，楼盘看多了，身体反应就会告诉你：笋盘！拿下！
2：大量看房，加购200个中介的微信，告诉他们你的绝对买入价，举例：单价低于3W的房子一旦出现，立刻买入，让他们第一时间通知你。
3：至少看房200套，实地看房且用本子做记录。市场价500万的房子，就算9折笋，价格是450万，买入即赚50万，每看一套就赚5000元，这样想是不是就很有动力了？
提问：房神你好，我们是普通资格，改善型住房，户口锦江区，社保高新区，家有两个孩子，主要想考虑南面的房子，想买个改善型套四的房子，预算400个。新房摇不到，看过西派国樾，也看过一些二手房，新政出来很迷茫想抓紧入手，求推荐。
回答：普通资格,现在基本买不到性价比特别高的楼盘,你一方面你可以选择天府新区一些中高价盘楼盘，二是选择新川，大源，高新的一些二手房，其实二手房也挺好的。板块成熟，比新盘相对更体现金融价值。
提问：房神你好！现在户口武侯区集体,社保武侯区多年,未婚,自己及直系亲属成都无房。现在可以把户口迁出成都后再人才落户天府新区，同时社保也可以在天新缴一个月。请问，有天新购房资格不，算刚需一类不
回答：只要单位社保不断缴从武侯转到天新，就有天新购房资格。按你说的方法操作，就是属于天新第一顺序。
提问：您好，房神，我想请你指导下投资买房，你说如果贷款首付越低越好，贷款期限越长越好。这是正确的理解吗？我觉得贷款期限越长，利息支出也越大，首付和贷款比率是否有比例吗？谢谢！
回答：您好，首付越低越好是正确理解的！
我们投资的标准是：1.目标尽可能找性价比高的。2.贷款拉倒最大。3.其次才是月供贷款，最后利率房贷价值的论述背景都在房地产的范围之内。
投资买房子是为了保持和增加"过去的收入"的价值，而贷款的目的是维持和增加"未来的收入"的价值。
买过房的人都知道，哪个的房子需要归还30年。
因为房贷是不变的，假设五年前的贷款，当时每月还款的购买力是200公斤肉，而今天的购买力只有大约100公斤肉。
那么，你提供房子的时候赚了多少钱，也就是用现在价值一百公斤的钱来偿还那一年价值二百公斤的肉？我赚了整整一百公斤，再简化一点，等于借一百块钱还五十元。还有什么比这更有利可图的吗？
只要房价稳定，不需要他涨，只要物价上涨，上述过程是无风险的套利，为什么你认为30年期贷款购买者是愚蠢的？
因此，许多投资者的标准答案就是：只要银行贷款利率不超过6%，就必须拉满30年，如果有40年更好！
对于普通百姓贷款方式的选择：
等额本金，月还本金和利息逐渐减少，适用于想要减少总利息支出或提前还款的人群。
等额本息，每月归还金额相等，但总支出利息较高，适用于收入不高、工作较稳定的青少年。
提问：房神你好!我是普通客户，工作和居住都在剑南大道沿线，所以一直等凯德开盘。今年卖了锦江区的学区房，腾资格置换凯德。11.24新政后，普通摇号凯德基本无望，大源二手房在这半年里普涨3到5千每平。所以，请房神预测一下新政后二手房走势，并建议该买大源二手，还是可以买其他区域二手以保值?
回答：摇号政策出来之后，一些顺销盘和一些核心区域的二手房会迎来一个短期的上涨，价格可能不会太大涨幅，但成交量会起来，原因就是很多普通资格看到没希望了，就把自己的需求提前释放了，但总得来说，预先挪用了以后的空间，后续可能反而乏力了。我觉得不管什么情况，有需求的时候该买就买，大源2.5左右是合理的，这个区间范围直接买，或者去新川看看金成府，也是学区k12的。
提问：房神你好，锦江区的禹洲晏山河这个楼盘怎么样，有什么利弊?3万一平是否可以出手。锦江区也没什么新盘了，请指点，天府新区西区也都接近3万了，这个楼盘和那边的楼盘哪个好。第一套房买哪里好呢？
回答：你好！禹州晏山河楼盘本身的打造品质是没问题的,容积率低、建筑密度低、景观打造用心、外立面颜色时尚、室内装修档次高，产品是一个高端的产品。但是，地段太拉垮了，他所处的位置夹在铁路和三环之间，城市功能被切割，它既不算三圣乡、也不算川师,只能跟周边一个安置房、限价商品房、蓝光刚需盘为伍,它就显得鹤立鸡群,地段属性和它楼盘本身的定位无法匹配,实际上就有点高端不起来了。
所以3万的价格,目前看是贵的，因为目前来看，3万的盘—定应该是各方面都没有明显短板的高端项目，但禹州的地段却严重短腿。特别你又是第一套房，那就是刚需资格啊，今年年底会陆续出很多令无数购房者望眼欲穿的高性价比楼盘，且只有刚需和棚改才能摇号，你有刚需资格，就应该把握这次机会，你想买锦江区，那蓝润泷门才是你应该去摇的。如果你预算充足,不想去和别人抢低价网红盘，那花3万也可以买天府西改善盘，比如麓湖长滩、比如万科天府锦绣、比如保利和光屿湖。
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发表于 2020-12-28 10:00:41
