深圳楼市的扭曲，远超你的想象

井底燕雀傥

在11月28日，新华社严厉点名批评深圳打新代持风潮之后，网红盘华润城润玺的风波还在发酵，银行拒贷业主贷款的案例越来越多，严查无房户的资料、首付资金来源、流水，严禁非直系亲属担保。


很多网友都调侃，这种2000万的刚需、买一套房就套利500万的事，只有深圳楼市才有。


官媒点名、住建局表态、银行拒贷......深圳楼市的扭曲，远超你的想象。时势在逼着深圳楼市出台打补丁政策。







为什么深圳楼市会演化成今天这样混乱扭曲的局面？我们可以简要复盘一下今年的深圳楼市。


疫情+放水，需要避险的热钱盯上了深圳西部，然后二手房反价层出不穷，量价齐飞。715调控，限购升级为3年深户+3年社保，外地户口5年社保；750万的豪宅税门槛，增值税“2改5”，增加了二手房交易成本。


在二手房房价+税费双高之下，购房者更倾向于买入限价新房。


而正是因为限价，一二手倒挂的价差被拉大，西部网红盘频频爆出千人摇号、万人摇号。而华润城润玺更是以一盘之力撬动了上万个深圳千万级购买力。


只要有限价存在，每年供应1万多套限价房，足以支撑深圳楼市横跨周期。


于是，很多人开始反思是限价造成了今天深圳楼市的变相扭曲。







深圳限价是很扭曲的，限价新盘都集中在西部热门板块前海、科技园、西丽、科学城、沙井，这些区域本身概念就非常重，再加上限价，更是引发哄抢。


所有的热钱都使尽各种方法代持、养房票去搞西部热盘，西部都热得要烧起来，东部无人问津。


东部一个大热盘都没有，从2019年到现在，从来没有听到东部哪个盘千人、万人摇号，东部的项目还要付出高佣金，请全城中介转介，同样是深圳，咋就这么分裂呢？


东部就是大市场经济中的小市场经济，局部遇冷，因为东部的二手房涨不上去，甚至有些还往下跌，一二手房没有很大的倒挂价差。


715之后，深圳的调控已经很严厉，但不精准，颇有点头疼医头，脚痛医脚的味道，调控不能误伤真正的刚需和东部，需要精细化调控。


如果纵容这种一套房子套利500万的事情发展下去，全国的炒家都会舍弃身家性命，来买深圳的房子。


虽然现在土拍的前海限价10万出头，光明限价5万，基本上已经锁定了未来1-2年的西部新房价格，但也会变相地维持限价新房的疯狂。


因为深圳是以二手房为主的供给结构，无法让新房房价拖着二手房房价往下掉。


对于2017-2019年的二线城市摇号热，背后大多都是因为限价的推动，但二线城市一马平川、成片的净地开发，是以新房为主的供给结构，新房限价可以有效地调控整个市场的价格。


跟深圳这种挤牙膏一样的新房，完全不是一回事儿。


而且过分限价之下，市场肯定会有后遗症。

因为有倒挂价差，炒家争相代持入局，导致真刚需买不到房子，还有精装修降标减配严重，碍于成本而产品设计迟迟难以升级。

深圳楼市的扭曲，远超你的想象。











今天深圳楼市最难的一件事，就是：精准调控。


这不是一个健康的市场，但似乎大家都没有什么办法，管得住新房限价，管不住二手房，更管不住大家的看涨预期，最后为了门面数字好看点，只能被动着往前走。


一个越来越成熟的预期是：深圳楼市会出台打补丁政策。


前海大热盘万科臻山海即将摇号，龙光天境和沙井海岸城也即将开盘，年底西部的大热潮还在持续。


2020年就要过去了，这一年实在是魔幻。对于今天的深圳，买房该怎么买，我给出3点建议：


1. 刚需还是要坚持买入西部限价新房，价差和预期摆在眼前，要更加珍惜自己“无房户”的资格，一分钱一分货，不要太挑挑拣拣。


2. 关于置换，现在市面上的网红盘，都是倾向于无房户优先，那么置换群体又怕踏空楼市，基本已无可能摇到网红盘，那么可以退而求其次选一些不那么火的项目。


3.临近年底，没有买到房的越来越焦虑，也越来越担心明年3月如期而至的小阳春，对于有学区房需求的家长，完全可以考虑把需求前置，赶在年前就解决学区房的事。学区在深圳是硬通货，越早占有越好。


很多人买房赚钱，真的只是一场意外，买得早而已。他们买房的初衷，很简单，就是为了有个家，为了抵御资产缩水。


那些在深圳楼市赚到钱的富人，并没有超乎寻常的能力，他们只是比普通人多了一点点耐心，做时间的朋友，投资本身是非常枯燥的。


敬畏“自然”、“时间”、“周期”、“规律”。


不知黑天鹅什么时候又会来，但至少不要让自己身无片瓦，要好好把握当下，买下一套写着你名字的房子。

寒郁轩良

华为搬到东北去，看深圳还会风光吗？

清风吹袭断

上海深圳控制房价？提高首套首付60%以上，二套80%以上！！！
效果好立杆见影。

崔炫俊献

厦门楼市才扭曲，岛外无配套的地方都卖五万

清风吹袭断

怀念以前的深圳，积极进取搞实业开厂。这才几年?变成这样，房地产搞成这样

什么大师特

标题上"深圳”二字去掉就对了。

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深圳不要炒成下一个香港啊，欢迎华为等高新企业搬迁落户大重庆，重庆平均房价1.2万/平米，注意：是套内价格！！套内价格！！
重庆还有政府修建的上千万平米的公租房，欢迎全国各大炒房团来渝炒房！！！

我放心你带套猛

在深圳扩容遥遥无期的情况下，深圳政府在周边城市买地建设大型住宅区，行政上由深圳派出机构进行管理，居民户籍医保等属于深圳，用高速轨道交通直通深圳中心区。这样不但能解决深圳住宅紧缺，也可以带动周边城市发展。也就是说建设飞地性质的卫星城，以缓解深圳住宅压力。

晓望爷

深圳楼市的畸形，总有一天会葬送了深圳的创新发展……[酷拽]

poney

限购限价限的是别人，要是限售就限了他们自己。限制十年内不许以任何方式出售，看谁还能炒房。由物价局定价，限制出租屋利润空间，看谁还能随便提高房租。