2021年楼市将迎来“天平倾斜”？专家预测：明年或将超出想象

阿豆学长长ov

为什么房价一直是人们热议的话题？因为对于打算在城市定居生活的人来说，没有房子是万万不能的。虽然租房也可以解决住房问题，但是租金也在不断上涨，并且租的房子并不能给自己和家人带来归属感和安全感。面对不断上涨的房价，很多人买房拿出自己积蓄，掏空“6个钱包”，最后还需要背负着房贷，这就是当下高房价下的现状。但是随着国家对房地产调控政策的不断加码，从2019年开始，房价走势越来越稳定，房地产行业的赚钱效应正在逐渐消失。在“房住不炒”的长久基调下，人们的购房观念也在慢慢改变，更多人的人开始以居住为目的购房。再加上今年国家对房地产行业的调控政策和目前房企的经营状况，有专家预测。2021年楼市将迎“天平倾斜”，明年或将超出想象！

为什么是楼市的天平会开始倾斜呢？首先咱们从存量住房数据着手看看。根据央行调查组在今年公布的调查数据显示，我国目前96%的城镇家庭都有房子，2套房子以上（包含2套）的家庭占比超过40%，并且户均1.5套房子。而2019年底，我国常住人口城镇化率为60.6%，户籍城镇化率为44.38%。通过这两组数据可以计算得出，仅仅是城镇户口家庭拥有的房子就已经够如今城市中所有的人口居住，而且还有些过剩。并且城市中剩下的16.22%农业户口的人们也并不代表没有房子。因此，住房资源在总体上已经过剩。
在现如今楼房价走势稳定，而且住房总体有过剩的情况下，炒房继续购房的不会太多，更多的是开始抛售手中的房产，获利了结。随着炒房客们不断抛售房产，市场中流动的房源会越来越多，直到供大于求。就比如现如今的二手房市场就已经出现了供给大于需求，有价无市的现象。

其次咱们从购房需求上来看。不可否认，现在市面上还有很多人没有房子，而且是继续用房子的刚需。但是现在的房价实在是太高，很多人都买不起房子。而且根据新房市场库存居高不下和二手房市场供大于求的现象也可以看出，现如今的供需关系已经在发生变化。虽然现在城镇化还在继续，每年将近有1000万到1300万农村人口流向城市，但是小城市人口同时也在流向大城市，并且每年新建成商品房在20亿平方米左右。因此，由于城镇化流入的农村人口现如今并不能继续支撑房价大涨。
另外，根据数据显示，从1960年到1969年这10年里我国大约新出生人口2.5亿人，这是我国历史上10年内出生人口最多的时期。但是从2020年开始，1960年出生的人已经过了60岁，开始退休了。这也预示着未来10年将迎来最大规模的“退休潮”。这也预示着有购买能力的人正在逐渐减少。另一方面，从2016年开始，我国人口的出生率就不断在降低，有专家预测，到了2027年开始，我国人口将进入负增长时代，同时也步入老龄化社会。因此，我国对住房的需求每年都在逐年下跌，但是目前每年新建商品房还在继续增加，这样下去，住房很快将会出现明显的供大于求的现象。这也会导致住房出现贬值的情况。

最后从政策角度来看。从2016年9月份国家开启这一轮房地产行业调控政策以来，已经过去了4年多的时间。在这4年多时间里，国家对房地产行业的调控政策没有一丝一毫的放松迹象，反而是调控政策越收越紧。特别是在2019年央行开始严查违规资金流入楼市之后，不少房企就陷入了资金链紧张的情况。到了2020房地产行业更是雪上加霜，然而调控政策不但没有放松，全国以深圳、东莞、沈阳、南京、徐州等59个城市都再度收紧调控政策。同时在今年9月央行和住建部又针对房企高负债率出台了“三条红线”新规，旨在降低房企负债率同时限制房企融资规模，将房企负债率控制在可控范围之内。
并且在今年的1月，银监会也《关于推动银行业和保险业高质量发展的指导意见》，其中明确规定：加强重点领域风险防控。银行保险机构要落实“房住不炒”的定位，严格执行房地产金融监管要求，防止资金违规流入房地产市场，抑制居民杠杆率过快增长，推动房地产市场健康稳定发展。其实对于银监会的这个规定，不但是为了防止违规资金流入房企手中，更是防止居民高杠杆购房。根据央行发布的《中国金融稳定报告（2019）》中可以得知，我国城镇居民家庭运用杠杆现象较为普遍，大约有56.6%的家庭负债，而在这56.6%的负债家庭中有超过76%的家庭有房贷，户均家庭房贷余额38.9万元，占家庭总负债的比重为75.9%。也就是说，居民的负债中有超过75.9%都是购房的贷款，这足以看出现在居民购房的杠杆率有多么高。

因此，楼市进入2021年以后，房价下跌的概率不小。由于开发商存在降低负债率和高库存的压力，首先可能针对住房需求旺盛的一二线城市开始进行降价促销，慢慢地这种降价促销也会蔓延到住房需求量比较少的三四线城市。但是对于三四线城市来说，由于房价严重偏高，而且住房需求量还不大，一旦房价下跌，就可能出现“买涨不买跌”的心理。对于房企来说，在三四线城市的开发成本低，只要卖得出去，就是赚的。因此，在2021年，房产贬值潮可能随时都会到来，对于抱有靠投资房产挣钱思维的人来说，2021年的房价可能将超出他们的想象。
有专家表示，一旦楼市迎来“天平倾斜”，楼市就会迎来巨大的转变。在过去人们认为房价只涨不跌，坚定看好房价的人非常多。一旦人们开始相信房价也会下跌之时，“买涨不买跌”的思想就会开始作祟了。所以，在未来几年的楼市里，一旦房价出现下跌，不但房企的日子不好过，囤积大量房产的炒房客日子也不会好过。他们会和开发商一样，卖不出去的房产不但难以给他们带来收益，还会给他们增加成本，甚至还不上房贷造成债务违约。所以，在当前楼市环境下，不管是房企还是炒房客，尽可能的降价卖房才是他们正确的选择。