北京楼市分析：投资请勿买郊区，内行人的忠告

因醉鞭名马幌

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
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提问：房姐你好，新人首次提问求关注哈。 目前北京社保够5年了，单身，想结束租房生活。 预算：首付150-200万，总价350-400万。 需求：想买小两居，一来是父母以后可以来居住，二来以后结婚了也可以住。 工作位置：从事互联网教育，偏北的公司多一些。 目前看房情况：只看了丰台马家堡，角门，新宫附近的二手房。4号线，10号线沿线。大概15套左右。 问题1：除了丰台马家堡区域还有其他地方您建议看看吗？希望不贬值，交通便利。 问题2: 现在在公益西桥附近有看中的房子，想问下这个区域未来的升值和贬值情况是？96年的房子，非高层，2楼，南北通透。 问题3:您看我这个经济条件和需求，比较建议考虑什么样的房子？ 希望得到回答，感谢！
回答：1. 在互联网公司看回龙观更合适，到上地西二旗望京都还行。 2. 公益西桥那个位置，属于南边涨幅和交通都还不错的地段，可以淘下 3. 你的首付并不多也是长期自住，所以一些新盘也可以看能拉高杠杆 ，例如 公园悦府、奥森one


提问：美丽智慧的房姐您好！我目前有后沙峪阿凯笛亚联排别墅一套，有商贷300万。因家庭变动目前我在市区租住一居室，距离单位近，而我的房子出租，签约3年。可现在我比较担心3年后房子会不会不好出手，因这套房子基本是我全部财产，所以顾虑较多。不知道未来走向如何，所以想请教我是现在卖掉，等以后置换市区的一套3居室好，还是观望至3年后再说？房子可能以后我迟早要置换，怕3年后不好出手，又担心3年后近郊别墅会涨，而且我几年内工作地点也许会变动，所以如果再次购房地点还不能马上确定。您看我该如何筹划合适？谢谢！
回答：1. 后沙峪联排别墅投资价值不大，跑输大盘的产品。如果你现在不考虑置换，那就简单看做投资标的来对比。 1) 别墅虽然升值潜力一般，但还有租金收入。2）假设你卖掉，你现在不买房，这三年是否有更好的投资渠道？ 简单说就是有其它更好的投资渠道那就卖掉，否则先持有


提问：房姐好，目前子弹300，要全款买一个小两居或一居，不自主，以房养租，投资8-10年。目前备选的有三个地方： （1）团结湖北二条，面积37，三楼，一居，内部破旧，如果装修需要大改，有小区环境，离东三环近，到团结湖地铁400米，80年公房，总价275； （2）甜水园北街小区，面积41，二楼，一居，内部装修不错，可以直接出租，有小区环境，离朝阳公园800米，离地铁金台路400米，80年公房，总价275； （3）蒲黄榆路50号，面积53，三楼，小两居，没有小区，独栋，需要简单装修才能出租，离地铁刘家窑300米，80年公房，总价280； 以上房子户型图见附件，请问房姐，这三个哪个潜力更好，更适合上车？谢谢。
回答：老破小产品涨幅收益一般 能跟上大盘就不错，所以长期投资中会看重租金，这三个中团结湖的地理位置是比较好的，如果愿意倒腾一下 把租金收益提升起来，首选这里 ，备选甜水园北街


提问：北京户籍，名下一套四惠桥的华贸公寓小户型，大概540万，租金11000每月，先住在单位亦庄公租房，手里约80w，公积金五年前已经取不了了，想变现在投资一套升值潜力更大的房产？您看是东城学区房还是朝阳别的房产？具体能推荐一些楼盘吗？谢谢
回答：投资不建议看学区房，受政策影响大 风险较高。所以投资选择无学区属性的板块最佳，出掉华贸公寓，加上手中资金看一套800-1000的标的比较稳，如果月供能力强 全款抵押方式入一套1000+的也可以。看下 望京 橄榄城、宝星国际、慧谷阳光、季景沁园，双井的 首城国际、天之骄子等


提问：房姐好！最近想在天通苑买房子，看到您有《天通苑板块选筹实操》就进圈了，可是没有找到这篇文章，可以再分享一下吗？谢谢！
回答：你好，在精华主题里可以查看。 天通苑板块分析： 天通苑分为西区，北区，本区，中区，东区…很多区，基本都有顶复， 我们的顶复一般指的东一区，东二区，东三区的顶复，当然北区和本区也有一些不错的顶复，但是量少，性价比略逊于东区。 东区中东一区最老，质量最差，东二区东三区（法式园）略新，地铁位于东二东三区三点钟方向的路口，商业位于东三区西侧，以及东侧北苑东路对面有大棚市场。 东一区有八栋电梯塔楼，远看巍峨，俗称八大金刚，电梯顶复快到4万，不是我们目标。 东区其他基本都是6层楼梯板楼，价格2万-2.8万不等，大部分都送露台，其中东一区送的比较少，而且有八角等异形户型，按照浪费面积进行折价，单价会略便宜； 东三区相比户型最为方正，大部分为平顶，赠送露台最大，当然东二区也有和东三区赠送一样大的方正户型，其中比较好的是200平左右的三居或者四居带大露台，或者250-290平的五居六居眼镜房。 整体来看，东一区最便宜，东二区次之，东三区最高。 比较好的位置是东三区南部47号楼附近或者东二区北部18号楼附近。 天通苑的价格陷阱： 天通苑经常可以看见一些单价低于正常情况很多的房源，具体分为几种情况： 1.面积特大，例如300-400平； 2.原值低＋经适房，总税费特别高（100+万）； 3.一楼带地下，上房本的地下面积单价只能按照4-6折计算，上下100平只相当于150平正价； 4.特殊户型，斜角，缺赠送。 例： 天通苑本一区一楼半地下360平，单价2.17，换算正常面积单价约2.7万（360平）。 天通苑东三区斜角复式2.46万，拆骨法约等于单价3万。 当前东二三区方正户型＋赠送露台顶复约2.5-2.8万（视赠送，房屋情况，税费不同）。 西区电梯大平层（满五唯一）单价约2.6-3万（视户型而定）。 天通苑需要实地看房，键盘app容易踩坑。


提问：房姐老师 765万预算，不自住，只考虑保值增值。太阳宫VS亚运村VS望京VS朝阳公园这四个地方如何选？能指点一下您看好的具体楼盘吗？
回答：765万属于首付，还是根据自己的首付，认为自己可以买到765万的房子？（实际逻辑不成立，同样的首付，买不同的房子，因为评估和贷款素质的不同，最终能买到的总价并不相同） 首付765万，预留25万月供，740可以买到1600+的标的，难点是解决贷款。 太阳宫带学区 亚运村回避 望京可以 朝阳公园只有棕榈泉符合1500区间


提问：房姐，新人请教，坐标乌鲁木齐天山区，现在在租房，三年后单位搬新市区（城北），单位也有可能会有房子的说法，但那边都不便宜，建议现在先在老城区买好还是等等呢
回答：乌鲁木齐城市人口和吸引的人口都有限，老城区翻新比较困难，新城的房产还足够购买力的消化。 找找价格还没有涨上去的新开板块地铁房吧，有地铁是关键。 总体来说，目前不建议投资乌鲁木齐。


提问：睿智的房姐，您好啊，关注了很久，新人首次请教，前几天的问题没有等到答复，又重新整理了一下思路，非常期盼回复，多谢多谢 现在东城有一套90年代学区房，大约市值500万，孩子已经小学毕业，不占用指标；回龙观有一套市值500万经适房。自己现租住东城孩子初中附近。 目前考虑卖掉东城学区房，加上贷款，购入总价800万左右130平左右小三居，目的是投资为主，兼顾以后自住（先出租，等六年后孩子上大学了就不租房，我们自住，本人单位在北三环附近）。 看了一些楼盘，感觉北边溢价感觉严重一些，大多数是塔楼，想问请教几个问题： 1. 望京、朝青、双井，哪个板块更适合置换； 2. 望京12号线附近，芳园里和高家园地区，是否有合适的楼盘推荐； 3. 双井的老化工厂问题，是不是要尽量规避； 4. 目前主要看了珠江罗马嘉园和华纺易城，这两个小区哪个更合适； 5. 资金如何使用最优，现在是卖一套+贷款。能否考虑卖两套，再买两套，回龙观经适房是否需保留，有无涨价空间。 麻烦能于百忙中抽空答复，非常感谢您的帮助！
回答：1. 望京看看望京新城，朝青 华纺易城，双井 苹果社区南区。 2. 地段不好，老楼多，不推荐 3. 在意的话可以规避 4. 华纺易城>珠江罗马嘉园 5. 回龙观继续持有，拿着500子弹也没有更好的选筹区域


提问：北京房姐，你好！今天刚加入，一口气读完了79个精华帖，感谢你的这些专业的文章。我目前情况是离异，名下一套房，在公园1872有一套西北向两居室，目前出租，大约1000万，贷款已经还清。因为我基本居住在国外，所以考虑把1872卖掉，把一部分钱转到国外，剩下的大约4、5百万以下买个房子挂户口。请问：公园1872的房子未来升值空间怎么样，现在是不是出售的好时候。如果是4、5百万以下的预算，哪儿比较升值保值，能否推荐几个小区？谢谢
回答：公园1872 这种房子，属于涨幅小，但是租金高的类型，升值空间一般。现在可以出售 推荐看下朝青、石佛营、十里堡、双井附近 例如 国美、炫特、朝阳园、朝阳无线、苹果社区


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