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我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
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提问：想请教一下房姐，现自住和平里110平米三居，虽是公房，但房龄和物业均算不错，孩子小学阶段，还有贷款约150万，月供1万。名下无其他房产，家庭收入保守算50万吧，京户，双方父母也均是，都有房产，贴补我们比较多。家庭存款不到100，主要是旅游花费比较高。目前考虑更好的升值及提高居住品质，比较想住带落地窗的小区，附近商品房喜欢的小区主要是和平新城和光熙家园。想卖掉现有的房子变成东城落户小房加附近商品房居住，但是又在想如果东西城合并的话东城是否可能会涨，卖掉可能会亏。不卖房的话首付又少，可以借到或者抵押贷款100万吧，因为不想压力太大。现在的房子除了不是落地窗以外，住着还是比较舒服的，离地铁也近，小区内也有两个车位。想不好要不要折腾，看了不少房姐的帖子，一直说投资不看好东西海，意思是学区溢价高，和平里目前10万单价左右，算是学区房里溢价相对低的吗，到底是继续持有大户型还是换成小面积加附近商品房呢？还是凑点钱偏僻地方再买套便宜的投资？从升值兼顾居住的角度考虑怎么操作比较好呢？毕竟孩子上学还不能住的远。手头的钱不买房的话可能就忍不住要换车了，老公属于享受型。中央政务区会成立吗，长期看东西城的房子会怎样？期待指教。
回答：你好，感谢付费！ 目前看东西城合并的概率在走低而不是走高，东西城合并的结果是摊薄了学区溢价，以及减少了行政竞争。 合并后短期内会有一定涨幅，取决于合并时还会“增加”什么政策，如果没有，长期的影响不大。 反倒是，如果“中央区”不是合并东西城，而是另一个维度的行政规划，就有可能包括进东三环这样的区域，那么，被包括进“央区”的地区，特别是东三环沿线的洼地，很可能快速补涨甚至溢价。 如果单纯考虑改善，是可以置换的，东城比较推荐：富贵园、官书院、和平新城。 未来还有其他资金，可以考虑到新区入手一套上车盘投资。
提问：房姐您好，新人首问，看了您的其他回答，想再进一步请教下，本人sfsd, 首付预期180-200，需要自住兼保值，1.看了东三环附近的公房，但想要95后的，管理较好的小区，比如农业部宿舍的，想问下类似的小区是否还有其他推荐，现在看到的单价在7.8甚至8.6，是否溢价太高，应谈到多少合适？2.老房子的话，是否需要担心房屋质量问题？3.新房的话，新天地，中海寰宇，您认为哪个性价比更高？4.东三，东四附近的00后的商品房小区是否推荐？00后商品房与95后公房，五环外新房相比，在保值方面，您建议的排序是？谢谢！
回答：单价到8溢价太高，保值角度完全不推荐，7左右可以考虑 老房子质量并不差，需要选对筹，推荐看下 丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特 中海寰宇时代更好 00商品房=95公房>五环外新房
提问：房姐晚上好，想问一下您现在对杭州的看法怎么样？ 我之前拿到了杭州的户口，跟女朋友居住在北京，两个人都有购房资格但是资金只够一个人买房的刚需，如果在杭州全款买了之后再抵押出来来北京上车可行性有多高？
回答：杭州可以买，预计明后年开始进入整体热门行情。 正确的姿势： 全款买入然后抵押，贷款办好的话，最终的首付下来大约2成左右，譬如现金300万，全款抵押买入500万杭州标的，然后剩余200万再买北京，大约可以再买一套北京500万标的，如果运气好碰上新的85成产品名单，可以买到750万的左右标的。 杭州可以重点关注奥体周边。
提问：房姐您好，目前爱人在密云当高中老师，本人在亦庄工作，家庭月还款额最高月3.5万。目前密云城区有一套房，市场价240万，全款，考虑抵押。手里现金100万，亲戚40万。买房，投资用，之前考虑三个顺序方向：1、亦庄限竞房，自住概率较低，本人概率不会长期在亦庄；2、怀柔新房水岸雁栖，怀柔和密云的规划重点都在怀柔科学城，赌其能发展；3、密云南边高铁站，自用刚需，但觉得后期增值乏力，不利于以后市区换房，好处就是目前老人直接可住可用。目前老人在辽宁县城有一套两层的商用门脸估价40-50万左右，目前是否合适出售；看您推荐的主要也是在十里堡青年路板块，希望听听您的建议，且资产的运作建议。
回答：1. 如果你考虑持有8年以上，期间不能抵押， 限竞房可以考虑 2. 你已经有一套密云的房产，再入一套怀柔或者密云真不建议，仓位集中风险过大。 何必去赌怀柔科学城，还不如大兴和亦庄靠谱 3. 商用年租售比低于5% 就出售掉，没有持有价值。期望未来跑赢大势主淘朝阳，具体分析看看精华主题
提问：房姐，您好 现手头500，天通中苑电梯复式一套（180平）。出于改善目的，现在考虑二套洋房一楼带下跃和院子，请问： 1、目前看了西山锦绣府、万橡悦府、观承望溪、融创北京壹号庄园、翡翠公园，基本都在800w-1000w，目前对翡翠公园比较感兴趣，对这几个项目您的建议如何？ 2、除了上面几个项目，您有其它建议吗？工作在高教园区附近，有车，希望通勤距离40分钟以内。 3、初步想法是天通苑房抵押贷款+现金，付首款80%，剩余20%组合贷款。不知这个方案是否合适，您有何建议，尤其抵押这部分。 4、天通中苑的房产要留吗？计划二三年内有合适价格卖掉还贷款。
回答：1. 西山锦绣府>万橡悦府\/翡翠公园>融创北京壹号庄园>观承望溪。翡翠公园可以入，缺点就是周围有点乡村。 2. 天通苑贷款已经结清了就直接抵押吧，思路没问题 3. 如果还贷有压力就出掉，否则就做为投资盘继续持有
提问：房姐，您目录里面说楼市越到后期，市场分层逐渐明显，那现在北京市场可以分几层呢？
回答：楼市要细分到多少，取决于你要做什么？ π精确到几位数，取决于你要计算什么问题。 如果是写写宏观楼市，简单按照总价，上车，改善，学区，地铁等分类，十多种就够了。 如果你是一线实操买房，那么每一套房都要单独分析，就是成百上千种情况了。
提问：您好，想咨询下您。本人北京户口，未婚，在京无房产，但是在外地有一笔小额房贷，所以借不到很多，自有首付200~300万左右。工作稳定，每年净收入七八十万人民币左右。想在北京入手一套小户型，主要是投资保值升，想听听您的意见应该考虑什么样的区域和户型。谢谢！
回答：你的现金流还不错，如果二套的话，试下全款抵押买。 望京看下望京新城，或者青年路的二手房，比如青年汇佳园。另外还能看看九龙山的二手房， 例如 CBD传奇、风度柏林。尽量买两居
提问：房姐您好： 情况介绍： 北京现有回龙观流星花园三区120平 一套 贷款190万 目前已购四年 手上子弹150 父母还有首套资格 广安门附近上班 家庭月入4w 1.卖掉现有住房 利用父母首套望京入手一套 改善型住房 解决两个孩子上学问题及上班通勤 2.保留现在这套 用父母首套贷款甜水园附近入手一套老破小 追求增值 3 卖掉现在这套，望京和甜水园附近各入手一套老破小 4.请房间指教更优方案 主要需求投资增值
回答：建议集中到一套买入望京依然追求性价比高的标的，北京市场容量够大，高总价才能脱离红海，多套老破小维护成本高，增值长期看只能跟随大盘，500以上的市场才有淘笋的可能
提问：没抓住2015\/2016的房产大牛市，肠子悔青也没用，只能向前看。直奔主题吧。俩娃家庭，在京一个小两居，地段和学区还可以，勉强够用，但因各种原因，同等区域想要置换大三居等改善型住房不敢想，也没条件；另环京还有一个小三居，但砸手里了，价格比高峰期跌了很多，你懂得，也卖不出去。现在家里勉强还能凑出280-300个，亲朋好友或信用贷授信再借点的话，勉强预算能做到350左右。家庭这两年收入税后大概100上下，可能还不到，但都上35了，估计不一定能持久。两个方案： 1、在京再投资一个500万左右的两居（二套，实际得7成首付了），然后把家里的这套也租出去，以租养贷或再添点钱，以租养租，改善一下现在的住房条件。 2、回老家某长三角二线城市，以父母名义或通过接力贷方式，多贷点款，配置个700-800左右的房子。这种房子在当地应该还算可以了，可以买到相对不错的位置或楼层。 犹豫，北京现在泡沫不大，但在严格控人，二手房不活跃，且有阴跌趋势，中长期趋势看不准；南方城市这一波很活跃，比较热，有点泡沫，但人口且高层次净流入较多。 3、投入股市？有点胆小，没做过高风险投资。 这种情况，怎么配置最有利？
回答：35岁的年龄，如果不是有年薪百万以上的工作，就把重心放在资产的收入上。 对于普通人来说，最好的资产收入路径是一二线的房产。 无论第几套，都可以贷足评估价的6-7成，基础知识要记牢（敲黑板）。 长三角二线，南京杭州都不便宜，2.5的苏州扬州，不便宜。 如果你看到北京阴跌，只能说明看到的东西全错。 环京全部卖掉 先把所有房屋详情列出
提问：【新人首问】房姐好，请教首房选址：sfsd，子弹150（最多200），亦庄互联网公司上班，两年后可能换工作到望京或西二旗，天津集体户口，亦庄工居，预计明年结婚。如果综合考虑自住+升值+短期内不换房，还请房姐指点选择哪个片区较好，及对应片区推荐的小区、合适入手单价，非常感谢！ 1、劲松、双井附近小两居公房（或10号线往北沿线），位置好，但大多小区品质、环境差； 2、常营管庄一带，新天地环境好但只能买一室改两室，未来有老人带孩子不太方便，或保利嘉园等二居限竞房； 3、亦庄和悦华锦、金隅学府新房或周边二手房，人大附学校好，小区环境好，但位置差，前途未卜； 4、是否有其它更适合的片区及小区推荐？
回答：学区不建议这时候考虑，考虑到升值属性 亦庄新盘不推荐 200的sfsd可以看到500的标的，常营选择两居是可以的，例如 万象新天和保利嘉园、柏林爱乐 都可以看 如果两年后能到望京，酒仙桥也可以淘
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发表于 2020-12-27 10:14:03
