深圳楼市再现套现风云：倒手赚500万，缘何“香”了新房

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沉寂了约5个月时间，一度被爆炒的深圳楼市又登上了风口浪尖。

“买一套倒手就赚500万，我要有钱我也想去买。”深圳市民王岩（化名）对新京报贝壳财经记者道出了当下不少本地人的心声。

而此次引爆市场的即为均价约每平米13.2万元的“网红”盘——华润城润玺一期项目。尽管单价不低，但相比之下，周边华润城润府的二手房均价却已超18万元，新房、二手房价差近5万元。

由于套利空间巨大，市场一度出现“众筹打新”“代持购房”等现象。热潮之下，近日流传起“深圳市房地产税征收试点将于2021年1月1日起运行”的消息，对此，12月1日，税务总局深圳市税务局回应称，纯属谣言。

记者注意到，近期深圳楼市已经升温，11月份该市新房成交6296套，环比增长36.37%。而这背后，新房、二手房价格倒挂明显，10月份，深圳新房价格为56781元/平米，二手房则价格为72808元/平米，价差约为1.6万元/平米。专家告诉记者，深圳目前住宅供不应求的情况明显，虽然楼市调控严格，但二手房市场的惜售现象依然存在，这在一定程度上加大了一二手房倒挂现象严重程度。

“中签后倒手赚500万”，深圳新房轻松“套现”

早在今年4月，深圳千万豪宅“秒光”、个别楼盘“收取喝茶费”“捂盘惜售”成为焦点。彼时，央行深圳市中心支行曾一度向辖内各商业银行下发紧急自查通知，要求各银行针对今年以来新发放的房抵经营贷情况立即开展自查。

而后的7月15日，深圳市住建局等多部门“重拳出击”，联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称：7·15新政），大幅调整了限购措施，深圳楼市也一度陷入沉寂。

如今，深圳“千万刚需房”、“新房倒手赚500万”、“代持炒房”等新闻再度刷屏，不少网友惊呼连刚需房都“高攀不起”了。

贝壳财经记者注意到，新房、二手房价格倒挂是掀起本轮深圳楼市“躁动”的诱因，即便有7·15新政“强压”，也难以抵挡市场“打新”的热情。

近期，华润城润玺一期项目均价约为每平米13.2万元，而周边华润城润府的二手房均价超18万元，新房、二手房价差近5万元，也就是说，若“幸运”中签一套100平米的新房，倒手后能赚个500万元。

诸葛找房数据研究中心的数据显示，10月份，深圳新房价格为56781元/平米，二手房则价格为72808元/平米，两者价差约为1.6万元/平米。

对此，市场上甚至出现了“众筹打新”“代持购房”等乱象。所谓房产代持，通俗理解就是自己没有购房资格，就将房子登记在有资格的人名下，由他人代为持有，显然，这其中的风险不容小觑。

58安居客房产研究院分院院长张波对贝壳财经记者解释称，之所以有如此严重的“价格倒挂”，是由于一手房本身会受政府调控，尤其是通过限价的方式来直接影响预售价格，而二手房主要掌握在分散的房东手中，政府无法直接对二手房价进行调整，只能通过一手房价格影响二手房。

贝壳财经记者注意到，早在2007年，深圳市便首次推出了两宗“限价房”用地，两宗用地上的房屋建成后分别限价为9840元/平方米和8400元/平方米。

2017年，当时的深圳市规划国土委发布了关于《商品住房和商务公寓预现售价格管理操作细则》的通告，建立商品住房和商务公寓预售审批预审查制度。

按照要求，拟申请预售项目属首次申请预售的，其户型申报均价不得明显高于周边同类同户型在售项目的销售均价，周边无同类在售项目参考的，可参照周边同类二手房价格；同时，拟申请预售项目属分期开发再次申请预售的，其户型申报均价不得高于本项目前一期实际销售价格。

在中原地产首席分析师张大伟看来，限价可以说是房地产调控中作用最小的一种办法。 因为政府限制备案价，不允许开发商自主定价，也就是说，不管市场有多少需求，价格都不能卖太高，但是，周围的二手房价格无法监管，价格会随着市场行情涨起来，但是新房被牢牢地压制住，价格倒挂随之产生。

“短期看，市场出现波动，的确需要限价，但如果只限价而忽视供需结构的平衡，会给市场带来紊乱。对于这类型限价严格出现价格倒挂的楼盘，必须剔除投资属性，增加限售等配套政策，否则对于难以稳定楼市。” 张大伟称。

不过，记者了解到，限价是不少城市调控房价的手段，至于深圳一二手房价格严重“倒挂”，张波表示，深圳目前住宅供不应求的情况比较明显，虽然楼市调控严格，但二手房市场的惜售现象依然存在，这在一定程度上加大了一二手房倒挂现象严重程度。

一年均价涨一万，人口暴涨+经济强劲致楼市“重燃”

深圳市也制定了限售政策。根据规定，居民家庭新购买商品住房的（不含人才住房、安居型商品房），自取得不动产权利证书之日起3年内禁止转让，但深圳房价上涨的预期太强，也让相关限售政策大打折扣。

记者注意到，近期深圳楼市成交异常火热，根据今日深圳市住建局发布的最新数据，11月份该市新房成交6296套，环比增长36.37%，同比增长97%。

而住宅供不应求的背后，是深圳近年来的经济不断发展和人口流入。据悉，深圳在2018年GDP首次超过香港，成为粤港澳大湾区城市经济总量排名第一的城市。今年上半年，深圳经济总量仍保持正增长，全国排名第三。

此外，在一系列人才引进政策之下，深圳人口持续上涨， 40年来，深圳常住人口从31.41万人增长至1343.88万人，增长42倍，同期，北上广人口增长仅为1~2倍。同时，2017年深圳户籍人口增加50万人，创历史最高纪录，2018年，深圳接收应届毕业生10.8万人，连续5年创新高。

此外，记者搜索发现，深圳社保代缴补缴服务也让限购人群可以绕过购房资格限制。根据7·15新政，深户居民家庭、成年单身人士（含离异）须在本市落户满3年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房。

一些拥有“深户”却长期在外地工作，没有在深圳缴纳社保或个税的人原本没有购房资格，但却通过社保代缴“投机取巧”获得了购房资格。

一位服务人员对贝壳财经记者表示：“正常来说，社保跨省查不到，如果查到，就要停掉一边，交三年社保就能买房了，第一档五险是699元，对于深圳的房价涨幅来说，其实代缴社保没啥风险。”

种种“口子”，都让深圳潜在购房者数量大增，这种预期也助推了深圳房价的上涨。链家官网数据显示，今年该市10月份二手房参考均价为69587元/平米，而一年前的2019年11月份，参考均价仅为58024元/平米，相当于一年时间深圳房价均价涨了超1万元。

伴随爆炒深圳楼市抬头，深圳官方已再度发声降温。11月30日，深圳市住建局局长、党组书记张学凡在接受媒体采访时回应称，深圳将坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，坚决落实中央房地产调控政策，严格执行7月15日出台的“新深八条”规定。同时，针对当前一二手房价格倒挂以及媒体反映的代持炒房等情况，政府部门正在研究综合调控政策，坚决打击市场投机炒作行为。

“同时，进一步加大住房供应与保障力度，加快构建多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房供应和保障体系，努力让市场进一步回归理性，促进我市房地产市场平稳健康发展。” 张学凡表示。

此外，新华社评论称，“打新热”现象警示，增加供给、新房限价之外，楼市调控还有很多事要做，比如更多地关注住房流向，加强对持有环节的调控，让税收杠杆发挥更大作用。建立科学合理的房地产税制度，通过市场化手段抑制投资投机行为，或许能收釜底抽薪之效。

近年来，房住不炒、因城施策一直是房地产市场调控的主基调，中国人民银行党委书记、银保监会主席郭树清近日在《辅导读本》发表文章《完善现代金融监管体系》表示，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。

新京报贝壳财经记者 潘亦纯 编辑 王进雨