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作者：刘晓博
这个周末，楼市的最大新闻是：对于部分城市愈演愈烈的“打新热”，央媒发声了。
新华社记者发表了题为《抑制楼市“打新热” 需要“硬核”举措》的“新华时评”（见下图）。
文章列举了近期深圳“华润城润玺一期”（民间又称“润4”）开盘遭遇“打新热”：9690人符合选房条件的人，“争抢”1171套房源。
文章说：十几万元一平方米的商品房俨然成为火爆“投资品”，“打新热”背后的买房牟利现象显然与“房住不炒”理念背道而驰。
文章建议：市场监管者应该“更多地关注住房流向，加强对持有环节的调控，让税收杠杆发挥更大作用。建立科学合理的房地产税制度，通过市场化手段抑制投资投机行为，或许能收釜底抽薪之效”。
到底该怎样看待当前部分城市出现的“楼市打新热”？新华社的关注，会不会导致新一轮调控？下面谈谈我的看法。
楼市打新热，并不是从深圳开始出现的。事实上，早在深圳出现“打新热”之前，南京、成都、杭州等地就已经非常普遍了。
大家之所以抢购新盘，出现“打新潮”、“打新热”，说到底还是因为存在价格倒挂。也就是说，同样片区、同类楼盘，二手房比较贵，而新房明显便宜、而且税费低。
新房之所以明显便宜，是因为政府限价。
以深圳“华润城润玺一期”（又称“润4”）为例，其前面几期（比如润1和润2）可以交易的二手房，市场价在每平米16到18万之间，而“润4”的均价在13万左右。这就是所谓“抽中一套房，可赚500万”说法的来历。
当价格出现双轨制，存在明显套利空间的时候，必然有大量热钱流入。为了保证公平，深圳等很多城市都出台了销售规则，要求热点盘优先向“无房户”销售。所以，才出现了“润4”这样严重倒挂的盘，仍然高达12%的中签率。如果允许购买二套房的客户也参与抽签，中签率至少会打5折，甚至可能出现数万人抽签1100多套房源的情况。
打新热的出现，至少带来了以下几个负面影响：
第一，催生了投机热，让很多没有换房、购房需求的人，参与到打新潮里。
在我认识的朋友和读者里，就有很多这样的“打新者”。本来早就买好了房子，房子也不错。但看到打新有巨额利润，于是就坐不住了。卖掉自己持有的房子，去参与打新。有的甚至卖掉家里两套房子，完全成为无房户，这样可以保证热点盘有抽签的资格。
如果没有“价格倒挂”的刺激，这些家庭本来是不会参与打新，或者换房的。所以我们可以清楚地看出，当价格扭曲之后，市场需求也被严重扭曲了，各种乱象开始出现。
第二，“众筹打新”、“借票代持”愈演愈烈，稀缺的住房并没有被多少真正的刚需买走，而是变相流入了炒房客手中。
价格倒挂的新房，让无房户优先购买，这看起来非常公平。但实际操作中，各种乱象纷呈。
所谓“借票代持”，是有资金的人寻找“有购房资格的无房户”合作，借名炒房。至少有两种分红方式，一种是按照代持年份支付每年数万元、数十万元不等的“代持费”，另外一种是按比例分红。
所谓“众筹打新”，涉及的人就更多，有人出“房票”，其他几个人出资金，相当于一个小型股份公司，大家约定到限售期结束之后卖掉分红。
以目前的销售规则和调控措施，尚无法杜绝“众筹打新”、“借票代持”的存在。
第三，“打新潮”可能带坏社会风气，扰乱正常生活、工作秩序，让整个城市越来越浮躁。还会给未来埋下很多法律上的纠纷。
“抽中一套房，稳赚数百万”，在暴利的诱惑下，很多人如醉如痴，忙于卖房子、腾名额，或者离婚结婚，或者筹措资金、寻找有名额的人或者能参与众筹的人，显然是无法安心工作的。而“打新”如同抽奖，一次不中还盼着下一次，到了不思茶饭、无心工作的地步。
华润4公布备案价的那天晚上，有人在朋友圈里调侃：今夜，全城都飘荡着金钱的味道。这种说法虽然有点夸张，但的确比较形象。
所以，“打新潮”、“打新热”的确到了该治理的时候。
建议从以下几个方面，出台相关措施。
第一，科学限价，避免出现“暴利新盘”。
之所以出现“打新热”，说到底还是因为限价扭曲了价格。目前情况下，完全放弃限价的调控手段并不现实，可以考虑形成一个限价公式，避免出现较大幅度的价格倒挂。
比如可以规定“价格倒挂不能超过15%”，这样利润空间就被锁定，打新的热度自然会下降。
第二，参考土地出让时“竞价、竞自持”的模式，让参与价格倒挂网红盘的购房者自主签订限售承诺书，把房子卖给愿意自持时间更长的人。
比如润4这个盘，1100多套，几万人想买。可以让首套房、二套房的人一起来竞争，但需要承诺自持年限，愿意自持年限长的优先购买。这样，就直接消灭了炒房客，把众筹买房、代持买房的人完全清理出去。
到时候，不动产证上按照购房的承诺，注明限售时间。比如有的房子限售是60年，有的是50年。
或许有人会说：天有不测之风云，谁能保证永远不卖房子？到了需要救命的时候，非要卖不可，怎么办？
办法当然有，这就是个性化的税率。
第三，把限价跟限售、高税率结合起来。
今年7月24日韩正副总理主持的房地产工作座谈会提出，“要发挥财税政策作用，有效调节住房需求”，这是一个值得注意的新提法。
这很好理解，当前经济压力很大，政府减税降费，财政比较紧张。这时候，可以把行政手段的调控，变成税收手段。但问题是，国家确定了“税收法定”的原则，新开征的税种或者实行新的税率，都需要立法，这限制了使用税收手段来调控楼市。
但即便是目前的税种，仍然有较大的可操作空间，可以在限价新盘上使用。
比如需要长时间限售的楼盘，如果业主因为特殊原因急需卖房，可以要求其承担重税。比如可以考虑在这类盘上使用“土地增值税”，或者严格按照20%税率征收个税，或者顶格使用契税。
目前土地增值税只适用于个人购买商办物业，或者企业持有各类物业。
根据国家公布的土地增值税税率表：
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，土地增值税税率为40%。
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，土地增值税税率为50%。
按照土地增值税税率表，增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
所谓“增值额”未超过“扣除项目”金额50%的部分，其实就是你炒房利润没有达到50%的部分；“增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分”，就是你炒房收益超过50%尚未超过100%的部分。
土地增值税就是房地产行业的暴利税。但一直没有严格执行，而是按照核定税率执行的。我觉得可以祭出这个利器，全额执行，来针对“价格倒挂新盘”的炒房客。
比如你买了“润4”这种新盘，你就要持有30年甚至40年。如果做不到，中间要卖出，那么对不起，要在全额增值税（5.6%）之外，征收“土地增值税”，并严格按照四级累进税率来执行。此外，买家还要支付全额契税，不能减免。
还记得刚刚通过的“契税法”吗？国家法律里规定的契税是3%到5%。那么，对于价格倒挂盘，如果不能持有“达到承诺年限的”，卖的时候要支付顶格的5%契税。
也就是说，你抽中了价格倒挂的网红盘，要么持有10年、20年甚至60年，要么卖的时候负担5.6%的全额增值税、最高60%的土地增值税、差价20%的个人所得税、以及5%的契税。
如果有了这些措施，难道还管不住炒房客吗？
鉴于“打新潮”扰乱社会秩序、导致人心浮动，引发追求暴利的投机潮、甚至破坏社会良俗，扰乱楼市调控的大局，的确到了该出手的时候！ |
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发表于 2020-12-25 12:34:47
