北京楼市：内行人告诉你，买房的最佳时间

唰唰冷呵映

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
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提问：请问房姐，坐标北京，换房有什么要注意的吗？基本就是卖了这套才能买那套，卖房和买房最佳时间不同，什么时候才是最佳换房时间？
回答：你好。置换时，通常会先把想买的房源大致看一下，觉得能买到的概率比较大，那么就启动置换流程，开始卖房。卖房的同时，也会继续看房。当热度差不多、有一些意向接近成交时，只要确定大概率能买到房子，就可以果断签字收定，绝对不要等到自己看的房子也同意卖给你，才收定，那样的话卖房环节反而会很被动。 这里的秘诀是：除非可以不依赖置换直接搞定想买的房子，否则不要寄希望于买到特别极品导致出房特别少的产品，如仅锁定在一个楼盘的一个房型甚至一个室号。否则就真的可能产生你说的问题。楼市平稳缓涨期很适合置换就是这个道理，不太担心踏空的风险，上下家也都不会出现违约等头疼的交易风险问题，可以放心收定、下定。


提问：房姐，直接问一下比较干的，朝阳地区低总价，房龄80年及以前，地段好比较显眼的小区，总价300-400左右的。不考虑现阶段情况的投资自主属性，您看的盘多，给指个路。
回答：￥88谢谢 北京80年不能买，涉及无法贷款。 建议至少买90年后，较好是95年后。 抵押贷款50-房龄，即使随时间推移不更改年限，5年后下家依然可以自如选择抵押。 总价400万为例，老公房单价不超过6万，不低于5万，则面积在66-80平，基本在板楼方正两居客户带窗，或板楼田字格三驴子中选择。 北工大，八里庄，甘露园的板楼小区，单元楼门口预留了电梯位置，农光，双龙，弘燕路，八里庄，甘露园各区等符合。 如果买次新，东面基本单价5.5起，常营5起，且不能高于6万（66以下次新基本无法组成两居）。 以刚需两居户型为主楼盘，炫特，甘露园，常营两限房等（柏林较高凑不到）


提问：房姐你好！新人首问：我是清华博后sfsd，男票刚把济南的房子卖掉，他有贷款记录。我们计划明年结婚，今年用我的购房资格在北京买个两居或小三居，纯刚需自住，不考虑学区，子弹260w。我们最近刚开始看房，考虑到以后我的工作地点在海淀，主要在看回龙观和清河的房子，目前有意向的小区是：矩阵小区，新龙城，和谐家园，宝盛里。请问房姐认为这几个小区是否值得考虑？或者您有其他区域或具体小区推荐吗？另外我纠结的是同样的价格在回龙观可以选择80.90平的房子，清河只能考虑60.70平的房子，您有什么建议吗？谢谢房姐～
回答：刚需自住，回龙观更合适点。你看的这几个盘没什么大问题，推荐 新龙城、和谐家园。宝盛里房子偏老，有学区溢价，对你们不合适 ，和谐家园和矩阵是育新学区，其中和谐家园轻微溢价还是可以选择的


提问：房姐您好，本人计划在田村区域买一套房自住。看到永达逸家一套三居室价格还可以。但是想知道1. 这个小区房子买了5-8年之后是否好出手？2. 田村目前处于海淀区的价格洼地，加强治理之后是否有升值空间？3. 这个房子刚刚超过140平米，算是非普通住宅，有点亏，有无可能请测量公司勘测后更改房本建筑面积？4. 五棵松的永金里社区98年已购公房是否还值得购买？谢谢回答
回答：田村本身的大环境不行，而且没有好学区，交通也一般，所以一直是海淀的洼地，虽然在五环内。升值空间是有的，但老小区不建议碰，淘下次新盘。 相关测绘单位基本不受理此类业务。房产证上的面积是以房管局或建委登记的备案面积为准的，二手房再交易的时候以备案的为准，即使以前是错的，也不再重新测绘和更改。而且单独测绘一套房子的面积是不准确的，需要测绘一幢楼的建筑面积及公摊面积，花费庞大的经费，这个费用个人难以承担。 98年公房可以入


提问：房姐，您好！有两个问题需要跟您请教一下： 1.我跟我老公13年底买过一个房子，当时不太懂，所以两个人都是贷款人，他是主贷款人，这样是不是即使离婚，我也没有SFSD资格？ 2.您建议二套房，最好全款再抵押，我想请问，全款是都不用交个税了吗，再抵押一般利率是多少呢？比二套房贷款有优势？ 谢谢！
回答：1. 是的，只要有过贷款记录就不能算首贷 2. 全款你可以做低网签价，用最低指导价过户，缴最低的税费，全款抵押的优势看下精华帖有过详细介绍，利率要看银行和个人资质 一般 5-8


提问：房姐，您好！新人首问：首套有购房资格，想在朝阳区选购一套小平米一居或是开间！首付有150左右，想组合贷！之前看过世安家园、西园一区高层和宝星。目前5年以内以租为主，想以租养贷，五年后可能会住也可能换房，所以想购买一个保值高，能增值，好出手的房子。想问问您有推荐么？南城三环内，方庄、宋家庄、角门、草桥等也都有考虑。希望房姐指点迷津！谢谢！
回答：世安家园缺乏望京或者东湖渠一带的配套，质量也一般加上本身的位置尴尬，不推荐，宝星很难找到符合的标的。相比推荐 西园一区 我一直不推荐一居，另外可以淘下 团结湖、甘露园、劲松等地的紧凑两居公房


提问：疫情当前，年后若还是目前这种状况还能出去看房吗？着急卖房的业主是不是会降价卖？
回答：短期疫情，不会造成北京房价下降。 如果全民信心受到影响，疫情持续时间大大超过人们的预期，楼市会有可能出现一定调整。 2003非典，事后来看，楼市也没有明显降价，夏季后恢复原价然后继续上涨。 具体到买房上，如果遇到了搬家移民，或者病人家属急用钱的业主卖房，有可能便宜。 这种个别现象可遇不可求，市场的专业买家不少，都会盯着——「每个救厂老板的背后，还有十个炒房客」。


提问：房姐好～新人首问～ 和对象打算结婚买房，今年1月份刚开始看房。我俩都是首套，领证后买，两人合计月入税前5w，我工作3年她1年，没啥钱，父母支持不了太多。 净首付110，总价300的预算。咬咬牙，净首付还可以上浮20w。目标小两居，50～65平之间。 我在五道口，她在望京SOHO上班。所以，一直在看15号地铁沿线的房。顺义仅看了国展附近的，嫌远。望京看了南湖渠三巷6号院\/西八间北里 2套能买的起的，和业主价格没谈拢。大山子社区看了几套，其中，有一套1977年65平二层的两居，纠结中，因为房龄老。 还是想在望京里面\/周边买。但是，目前不知道该怎么抉择了？想听听房姐的选盘，选房建议～蟹蟹～
回答：首套房一定要兼顾保值，后期换房会轻松很多，过于郊区不建议看。 望京可以看下花家地。还可以淘团结湖、劲松板块的老公房，或者常营次新，只看85年以后的，尽可能2居


提问：房姐您好，一直好奇购买北京十万一平老破小的是什么人，可以简单做个买家画像么？感谢感谢
回答：学区房的家长。 30-40岁居多，体制相关工作者居多。 多数早年在北京已有1-2套房产，出售一套四五百标的，加上几百首付，换购一套600-1000左右的学区老破小或商品房。


提问：房姐安！首房首贷，200万左右首付，计划买400+的房子，投资为主，通州北关北2010年以后的房子和常营附近次新房，您觉得哪里更合适？或您帮忙推荐下其他区域，感谢！
回答：首先计划中的预估有偏差。 200万首付做好全套的操作，可以买到460-500万的房子。 通州北关，大多数存量房有一定溢价，再者评估有可能不足，导致收益降低，贷款不足，贷款不足收益进一步降低。 二者对比，常营板块次新更好。


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