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以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
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提问：房姐，您好。看了您之前的问题回复贴，感觉您比较看好WJ区域。 WJ的发展势头也确实还行，但是我有个疑惑，那边的房子供给体量确实也不算小数了啊。 按照物以稀为贵的原则，那边这么大供应体量，未来能多少升值空间怕是也难说吧？ 我在上地13号线新开清河站有套2居，从目前租售比来看，确实不比望京。但是如果换房的话，各种手续税费一起加来，利润空间就快挤掉了。 您从投资角度看，建议值得这样置换么？
回答：整个望京内部，其实可以开发的地块不多了。 除了望京西，但又因为交通不变，所以还需要重新打造配套的体系。 但望京价格仍然不高。 在望京的地段价值远远大于上地西二旗的情况下，互联网的聚焦，结果是进一步抬升望京的利润。 望京不是单一产业区，上地西二旗只有互联网。没有互联网进驻之前，望京也是北京不多的产住结合，商业发达的地段，足以支撑今天的价格。 所以，即使互联网再次流动，距离吐掉利润，还有很长的路。 望京北面，来广营一带还是光秃秃空地，上地西二旗已满。 两者未来的预期空间不是一个量级。 需要注意的是，来广营一带大部分楼盘是有溢价的，尽量回避望京8\/9万以上的溢价或者CEO盘即可。 阿里总部搬北京这次，收益最多的，反而不一定是望京。 望京内部的住宅产业也是分化巨大，以地铁站划分比较清楚： 望京南：以淘老破大最适合，商业配套交通都不错，不是顶尖但足够成数； 阜通：商业更丰富，物业较少，望花路等社区淘老破小，望京新城，都市海岸等老破大； 望京：望京最成熟的内部区域，老破大较多，属于稳妥的选择； 望京东：地铁口没有盘，主要在soho四周，其中橄榄城国风北京等属于溢价，宝星，慧谷等次新房存在淘笋机会，soho周围也是目前望京最繁华的综合区域； 东湖渠：安静适合住家，商业配套等及格，以西面几个次新楼盘为标杆存在淘笋机会，利泽等老小区偶尔会出老破大存在机会。 望京西：断头路，主干道堵塞，回迁老小区居多，属于较差区域； 还有一个没有地铁的小区域：四元桥的望京桥至宜家一带，大多是2003后的老破大，目前有大片空地闲置或者作为公园，与东三环，太阳宫等区域的连接作用尚未发挥，未来可能存在一定区域质变的因素。 所以望京建仓的难度也不小。 一直不鼓励置换，更倾向抵押再入手一套望京。 一定要置换的话，只有在淘到望京8-9折的确定收益的笋盘才考虑。
提问：亲爱的房姐，北京的房价平稳投资价值有没有？持有八年以上三室还是四室更好一点？珠江帝景、天之骄子、润枫水尚、华纺易城、逸翠园位置好楼层好的分别多少钱入手合适？这几个小区怎么排序？西安的房子能不能买？西安高新路丹轩梓园（洋房）、丹轩坊（高层）多少钱合适？同样价格丹轩梓园洋房和2000年枫叶苑别墅买哪个？差价多少？
回答：4居肯定比3居强 有俩娃的土豪家庭 四居是刚需。1 润枫水尚、2华纺易城、3珠江帝景、4逸翠园、5天之骄子 ，这几个投资而言差距不大，价格要看具体标的。 西安谨慎看好，城市地理位置非常好，西北重镇，全省单核城市，理应得到大发展。但是市场经济氛围和产业结构还不合理，西安比较推荐曲江和高新板块。洋房>别墅
提问：房姐，您好 现手头500，天通中苑电梯复式一套（180平）。出于改善目的，现在考虑二套洋房一楼带下跃和院子，请问： 1、目前看了西山锦绣府、万橡悦府、观承望溪、融创北京壹号庄园、翡翠公园，基本都在800w-1000w，目前对翡翠公园比较感兴趣，对这几个项目您的建议如何？ 2、除了上面几个项目，您有其它建议吗？工作在高教园区附近，有车，希望通勤距离40分钟以内。 3、初步想法是天通苑房抵押贷款+现金，付首款80%，剩余20%组合贷款。不知这个方案是否合适，您有何建议，尤其抵押这部分。 4、天通中苑的房产要留吗？计划二三年内有合适价格卖掉还贷款。
回答：1. 西山锦绣府>万橡悦府\/翡翠公园>融创北京壹号庄园>观承望溪。翡翠公园可以入，缺点就是周围有点乡村。 2. 天通苑贷款已经结清了就直接抵押吧，思路没问题 3. 如果还贷有压力就出掉，否则就做为投资盘继续持有
提问：房姐您好，首次提问望翻牌～家里有西府景园二居室一套，想卖掉置换成3-4居改善性住房，希望置换住房总价在600-700万之间，总面积在110平方米以上，新房二手房均可，希望小区品质好点。看房子下来只有门头沟，大兴的部分房子符合条件，请问房姐1.丰台西南四环西府景园是否还有升值空间，现在出手是否太早 2.可否帮忙推荐一下可以600-700万可以购买的改善性住宅楼盘，最好有一定的保值增值属性，非常感谢！
回答：1. 西府景园属于纯居住盘，相对密度较高，居住环境马马虎虎，这一片升值空间一般。 2. 门头沟太偏不建议，大兴可以看下，另外推荐在丰台角门、马家堡、草桥可以看下 例如 富卓苑、星河城。朝青和百子湾、常营 也淘一下 例如 国美第一城、后现代城、苹果派。
提问：房姐好，看了昨天学区房购买人群画像我也有个疑问希望得到解答，我资金有限购买学区房只能买到老破小这级别的，60-70平总价也要800万了，户型很差。我有个疑问，这种房子未来真的有人接盘吗？下一批购买主力就是90后，这批孩子和上一代人明显的不同，宁愿背几百万负债，住进60平老破小吗？
回答：所以没推荐你买老破小学区房。 如果你有5000万，用500万博一把，即是没赚钱或者亏了，也不会太心疼，大不了当教育消费了。 如果你还没有太多房子，底仓薄弱，先赚钱。 赚了钱，你可以再花钱； 没有钱，花了就没钱赚钱。
提问：房姐你好： 看了您好多购房建议，受益良多。 【我的基本情况】： 大兴生物医药基地有套350w小两居左右，公积金贷120w购入。目前手上有子弹200w。 我跟爱人都在海淀区上班， 孩子2岁半，3年后上小学。目前父母有sfsd资格。 【问题】： 目前有两个问题 1:预算600w左右，买一套学区您有推荐吗？ 2.如果买，是把大兴房子卖了，以我们夫妻名义买合适？还是不卖大兴，以父母sysd买合适？
回答：海淀好点的学区两居都得600w以上，你们可以看看石油附小的学区，二里庄那一带，或者双榆树一带，上双榆树中心小学或者双榆树一小 学区房不要用父母名义，会影响顺位。
提问：房姐你好，请问在东三环东四环之间淘老公房，楼龄如何选择？比如三环三元桥附近的霞光里86年左右，以及四环外十里堡北里94年左右，面积总价相差不大，户型十里堡好一点，选择哪个更合适？在地段、楼龄和户型间如何平衡？
回答：要看具体的选筹，楼层 单价 户型 装修 等等 十里堡北里是8090年的老公房，在周围明显溢价的，小区干净，是这一片最贵的老公房社区，加上进出开车其实不便，不是很适合投资。 三元桥本身位置很好，但都有一个缺少外界联通的缺点。 一般是淘三元桥以南，通惠河以北的东三环。
提问：美丽房姐，你好[玫瑰][玫瑰][玫瑰]新人首问，请多多指导[握手][握手][握手] 基本情况：现自住房一套（十年内不会卖掉），另持有工体附近老破小（1990年代）二居室一套，非自住 非自住换房位置目标：总价750以内 换房目的：保值增值，无刚需上学需求 初步目标：方案一是东城大方家胡同或朝阳门内小街，方案二是在工体附近换一个品质更好的。是否还有第三种更好的方案？ 谢谢房姐，期待早日能够收到您的指导。
回答：750保值 +无学区需求 看东城不合适，工体整体溢价偏高 投资标的不好淘。投资盘还是首选朝阳，建议看 朝青和双井、劲松等地 例如华纺易城、东恒时代二期、首城国际 等都还不错
提问：房姐好，我们现在住在惠新西街，房贷6万5\/年，年薪30万+，家庭无负担，工作稳定。打算年底入手二套一居，首付120左右，信用贷可以60万，或者找抵押公司全款后做一抵。刚开始在网上看双龙南里，石佛营，请问您觉得还有什么适合的小区?哪种贷款方式更好?希望租金可以大概覆盖房贷，不要离现在的家太远，以后我们养老住。谢谢~
回答：推荐你看看炫特区，石佛营西里，安苑北里，安慧东里，丝竹园，惠新里 这几个都不错，都好租，也都带电梯 建议看300+的标的，流水覆盖月供的2倍，风险可控，也不会对影响生活质量。首付过低情况建议全款抵押入
提问：青龙湖万科云庐的房子如何？现在可以买吗？
回答：1. 万科云庐带学区概念，落盘附近缺点是没地铁，只能开车，优点是环境不错，我觉得关键是交通，没车那地方根本出不来。 2. 对于青龙湖区域，算是一个炒过气的地块，2012年前后红酒节炒过一次，但是没有成型。主要因为两区交接，虽然临湖但是略显鸡肋。未来规划来讲，规划很多，但是要么鸡肋，要么难以落地。 3. 配套其实也不是很理想，周边的购买力，难以形成大型商圈。 4. 万科的户型和物业是后期的保障，但是要注意万科的装修。
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发表于 2020-12-25 07:52:53
