福州江南CBD楼市现状分析：现有小区如孤岛，在建高楼连成片

无人岛屿颈

仓山区江南CBD板块算是今年以来福州市区新盘销售情况还算可以的区域，得益于去年祥浦苑带起的销售热潮，使得这一带受到更多关注，不少没能买到祥浦苑的购房人也顺势在今年选择了周边其他新盘。在这种情况下，便使得江南CBD各楼盘多多少少总能卖出一些房，日子相比那些完全卖不动的项目要好过一点。

不过，成也祥浦苑，败也祥浦苑，虽说祥浦苑的热销带火了一个区域，但作为一个超级大盘，最主要的一拨购买力也已被祥浦苑吸收殆尽，剩余其他楼盘只能分到一些残羹而已，多个楼盘今年只能缓慢去化，只有同为福州市属国企项目的建总领筑销售火爆。

当前的江南CBD板块犹如一片大工地，区域北侧的地块大多已经出让，而南侧仍是村庄和老旧住宅小区，众多楼盘一起施工，也给当地居民生活带来不便，进出道路坑坑洼洼，虽然福州12345上投诉不断，但大家心知肚明，这些楼盘建好之前，路况不可能有大的改善。



如果前几年的旧改规模得以保持，或许高湖村一带如今也已拆完，然而资金有限，旧改规模不可能持续扩张。这便造就了当前江南CBD板块的特殊面貌。

近期以来，随着禹洲融信玺湾的限价房开始申购，大家发现原来这里的房价还可以打七折，对比之下，全价去买商品房显然不是个明智的选择。与此同时，众多安商房项目施工迅速，如今这些开发商自售的房源若无法迅速卖完，当一两年后拆迁户们拿到房子准备出手，大家更会发现，原来同一小区里的房子，买来的价格竟能有这么大的区别。

除了安商房项目之外，此前本号多篇文章已经介绍过环绕着江南CBD和海峡国际会展中心的大片新建安置房小区，即使他们中的大部分房源还未办好房产证，沿江分布的临江新天地各苑还有大量在售二手房，这些项目虽然建成年份稍早一些，建筑品质不如近年新建安置房，但地段明显更好，目前成交单价也早已普遍降至2万以下。

抛开上述项目不谈，实际上就在江南CBD的核心地带还有一个小区被人遗忘，这也是个崭新楼盘，2018年刚刚建成交房，2019年底办好产权总登，目前已经具备办证条件，或有极少数办好证的二手房源挂牌出售，单价在2万左右。



这个楼盘就是江边新苑，分为一区和二区两个地块，其中一区位于中庚东金东侧，二区位于中庚东金北侧。如今金浦小区、江边新苑、中庚东金、滨海高湖秋月、东城美居这几个小区犹如孤岛一般，被周围的几个楼盘工地包围。因此固然新房子的报价比临江新天地稍高一些也算合理，但看到当前周边环境，恐怕还是会有不少购房人打退堂鼓。

与此同时，站在路旁抬头望去，从西到东的凯佳、旭辉、金辉、玺湾、世茂等项目已经陆续建起，和祥浦苑、祥浦居、榕鹭佳苑一起，构成一眼望不到头的高楼群。倘若这些新盘交房之时高湖村仍未拆迁，那么届时江南CBD将会是高楼与民房并存，城市与农村和谐共处的一片崭新世界。



回想2019年，大批人看到祥浦苑2.3-2.4万的单价惊呼便宜，于是福州12345上诉求不断，众人强烈要求公开销售，不能只卖给内部人员。当时之所以觉得便宜，那是因为和那些价外加价一平方四五千“惊装修”的新盘，以及闽江世纪城动辄报价三万多的二手房进行对比。如今房价持续回落，祥浦苑的售价放在今年只能说比杀猪价的房子更加合理，其实也并没有那么便宜。

无独有偶，此时如果你觉得玺湾的限价房很便宜，再看看周围的后坂新城，想一想今后这一带还有天量住宅亮相，只怕那时候回想起来，也未必真的有多便宜。这个由住宅群组成的CBD，只有当一两年后存量住宅彻底释放，才能反映出真实合理的房价区间。这篇文章本想编入楼市粮仓系列，但是转念一想，这才哪跟哪呢？这一带旧改只拆了一半，土地也尚未卖完，这个以住宅为主的所谓CBD，目前只是面容初露，大部队还在后面呢。
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都教授在您看来高湖村大概什么时候会拆迁，是在交房周边楼房交房的时候还是共存呢，共存的可能性不大吧。

飘渺九月

观澜云著和玺湾都看了一下，相比观澜云著地段更胜，作为安商房价钱与全商品房的玺湾基本持平，不知如何选择～

真不是我干的的

坐在限价房选房大厅里，看着教授的文章，嗯，到底是去是留。。。

因醉鞭名马幌

我是江边村拆迁户，期房己选，外加300多万现金，理财，小日子过得不错

茉莉707

请问都教授泰禾福州院子22年交房的期房可以买吗？

飘渺九月

高湖村肯定拆

崔炫俊献

看了不少都教授发的“说房”，确实都是很理性的摆给你听。都给你说的很清楚了，再说那么透了不是得罪了开发商、不是被前面买房的人骂！

真不是我干的的

随着福州房价跌跌不休，明年买祥浦苑的人就会觉得亏大了

芊芊551

问问教授现在福晟钱隆府120平300万可以买吗？