楼市陷入“怪圈”，卖房的人越来越多，但是买房的人越来越少？

馥琳

2020年4月，央行发布了城镇居民家庭负债统计报告，结果显示，当前城镇家庭住房持有率已经达到了96%，且户均持有1.5套。而数据显示2019年我国城市化率已经达到60.6%，发达国家平均值为70%，说明城市化已经进入中后期。

根据艾媒数据中心的数据来看，预计明年房租租赁人口将达到2.3亿人，比2020年增长1千万人。根据《2020年中国青年租住生活蓝皮书》的数据来看，超过60%的租客租房时长超过3年，20%以上的租客表示愿意一直租房，其中30岁以下的租房人群占比接近60%。无独有偶，今年8月份，易居与另外一家房地产企业做了一个市场购房意向调查，结果显示超过70%的认为未来楼市会发生变化，接近40%的人决定滞缓购房计划。

而另一方面，就近两年的情况来看，二手房市场挂牌量不断激增：武汉1月挂牌量1.23万套，10月挂牌量9.33万套，增长了660%；杭州1月挂牌5.94万套，10月挂牌8.03万套；沈阳1月挂牌6.31万套，10月挂牌14.2万套；济南1月挂牌4.4万套，10月挂牌5.3万套。而新房市场也是如此，开发商依旧在不停拍地建房出售。



楼市陷入“怪圈”，卖房的人越来越多，但是买房的人越来越少？

为何会出现这种情况，笔者认为主要有三个原因：

1、楼市“后续需求”不足

正如经济学家任泽平所说：楼市短期看金融，中期看土地，长期看人口。人口正是决定楼市长期发展的关键因素。而任泽平及其团队发表的《人口数据报告2020》中也明确指出了，近几年人口出生率逐年降低，预计“十四五”期间，人口将进入负增长。

而早在2019年，中科院就公布过相关的调研数据：预计2029年人口达到峰值，为14.47亿人。与任泽平团队得出的数据相差不大。而出生率逐年降低也与房价过高存在一定的关系。如今房价过高，而房子也是结婚的必备品，年轻人买不起房也没有办法结婚。

此外，对于已经结婚的年轻人来说，双方都背负了巨额的房贷，压力十分大，因此也不愿意生孩子来增加自己的经济负担，于是只能将孕育下一代的事情一拖再拖。年轻人不愿意结婚、结不起婚、负担不起下一代也加快了人口进入负增长的速度。



2、住房空置数量过多

2017年，西南财经大学发表了对于国内住房空置率的调查报告。结果显示：整体的住房空置率已超过20%，其中一线城市接近20%的警戒值，二三线城市已经超过20%的警戒值。其中商品房空置率最高，达到了26%。而这些空置住房很大一部分都是炒房客持有的多余房产。

而随着楼市的不断调控，房价已经从过去大涨的趋势转变为稳定增长的趋势。如今房价走势平稳，对于炒房客而言房价涨幅不大的话，那么囤房就没有办法赚取足够的利润，甚至还有亏损的风险。因此这些炒房客们只能选择将手里的房源向市场抛售，而二手房市场挂牌量猛增也是这个原因。



3、开发商的“降价抛售”

对于开发商来说，今年注定是难熬的一年。首先是上半年的大疫，楼市直接进入了冻结期，房子卖不出去，施工进度停滞。作为资金密集型产业来说，对于开发商的打击是巨大的，也有很多开发商因此破产倒闭。剩下的也有很多资金链出现问题。

进入下半年后，房企就迎来了史上最严厉的监管机制，也就是所谓的“三条红线”：1、剔除预收款后的负债率不得大于70%；2、净负债率不得大于100%；3、现金短债比不得小于1倍。可以说，开发商的资金受到了很大的限制。而根据多个机构的调查数据来看，很多房企都踩线了，特别是负债率这一块，踩线程度非常高。

因此，为了降低自己的负债率，开发商只能增加变现，将手里多余的房产或者预售的新房降价出售。今年的“金九银十”期间，诸多房企的表现也印证了这一点，比如恒大就做出了全国房价7折出售的活动来增加自己的变现，以降低负债率。



楼市陷入“怪圈”后，未来可能会产生两个问题。

1、有换房需求的人房子难以出手

早期房价大涨，很多人为了买房只能选择买一套小一点的房子来作为过渡。而未来可能手头宽裕了，于是会想着将房子卖出去来“以旧换新”，但由于二手房市场挂牌量不断增加，而需求不断减少，因此房子挂着很难卖出去，因此这类人可能会面临房子难以出手的问题，只能选择出租或者降价出售。



2、高层住宅无法拆迁

由于近些年新建住房都是高层住宅，因此炒房客囤积的也是高层住宅。因此高层住宅存在一定程度上的空置情况，加上最近高层住宅由于暴露出各种问题：公摊面积大、容积率高、持房成本高、安全隐患等各种问题，高层也逐渐不受人们欢迎，因此未来高层住宅的空置率会越来越大。

而对于开发商而言，如今住宅的高度已经被严格限制在100米以内的高度，但开发商如果拆除一栋15层的高层，那么新建的高层住宅要达到35层才能回本。而100米大概是34层的高度，如今很多高层住宅也超过了15层，因此开发商不愿意拆，那么等到未来几十年这些高层住宅老化后，则会面临无人接盘的问题。

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就放荡不羁就h

实地走访一下，老房空置的更多，年轻住新房，老人去世，旧房大多数空置

度素告

该买的都买了多套，穷上买不起

勇敢的树袋熊1

满大街到处有卖房产的，好象生意还很好。看规模也不象是大老板。做一单能赚多少。

123456914

你实话实说，岀生率低再过几十年会“路不拾

胡胡胡美丽_ss

击鼓

就放荡不羁就h

不是怪，是人们都想明白了，急着从楼市出走。