深圳购买力转移，北京楼市交易量回升

米老鼠和蓝精鼠v

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提问：你好，子弹500，想买二套，投资为主， 1 请问大体的区域选择思路是什么 2 如何选择新盘，萬橡悦府，金茂府这些比较火的新盘如何选择 3深圳房产后面怎么样，是否需要提前积累购房资格？非常感谢！
回答：1. 500首付 如果二套可以买800左右的标的，全款抵押能入1000+的标的。 2. 800+总价 投资推荐看双井、朝阳公园、望京等板块。 3. 投资角度新盘性价比并不高，更适合低首付上车。你的情况建议淘位置更优的二手房 深圳短期会降，长期看还是值得买，在详细说一下深圳政策的影响 深圳这一轮政策，影响最大的是3年限购。 深圳购房人群中，外地人口太多，绝大多数都没有深圳社保，政策后，深圳的购买力基本卡死。 其次是限贷，暂时废掉了5+2\/3+4，深圳的购买吸引力很大程度上来自于贷款的宽松审批，以及7成的贷款成数，以及轻易的拉高评估。 715新政后，贷款成数暂时废掉，由于深圳已经大涨一轮，所以评估价目前也上不去，这是当下最直接的影响，对购买力的阻拦。 结婚追溯3年前的购房套数，增值税由满二改成满五提高税费成本，这几条政策属于长期、持续的影响，相当于变相冻结楼市3年。 而这个阶段，楼市大概率将进入休息的阶段，之前一轮休息恰好也在3年左右。 接下来的深圳市场，暂时进入存量博弈阶段。 城市内部的轮动还会继续，但整体性的大涨天花板再次拉高的概率和幅度不会大。 对投资者的影响： 一、降。老人票废了。54大法废了。 二、降，但影响不大。有利于郊区。 三、涨。 四、涨。短期有利于郊区。


提问：房姐您好，感谢您之前的点评。还想请您点评一下常营附近的苹果派，目前看中了一套顶层复式10-11楼142平，报660万，送一个40平露台。苹果派跟万象新天四期128平630万的比起来了哪个更合适？非常感谢！
回答：苹果派这个小区没有什么问题。 地铁口，次新没有乱七八糟政策房，环境还行； 容积率高，价格小贵，离长楹天街有点距离，小户型价格差不多快到6万。 万象新天的价格目前来说性价比不高。 如果是为了投资，常营有更便宜的选择。 适不适合自住，一看你们的资产和资金条件二看自住需求本身，三才看房子。 这套房信息不足。 自住买顶复


提问：东城海晟明苑的房子价格好像一直上不去，这个地段小区有什么不足吗？西城金融街的房子现在下跌，是否是买入的机会？还是会继续下跌？
回答：西城主要是政策风险，我一直建议投资的话不要买顶级学区房，你如果是投资需求，不建议买金融街，看看弱学区属性标的。海晟明苑的房子没问题，东西城学区溢价高，政策有变动价格就随即反应。


提问：房姐好，新人首问，盼请翻牌，感谢。 先说说自己情况，单身，女儿11岁，我和女儿户籍广东（家里亲人也多在广东），今年我和女儿均已入广州集体户口。目前居住在北京已有住房，现阶段工作地点在广西，未来定居城市主要以女儿高考的一线城市为主，首选发展城市是北京（在冲刺北京积分落户但很难），其次发展城市及以后养老可能是广州，广东无房。 收入情况：因为所在行业受疫情影响极其大，今年及未来都比较深远，未来收入将极其不乐观，目前手头有资金300（除此还留有2年房贷月供）希望能尽可能在广州市中心、地铁方便、小区物业好环境好。以投资为主，如北京积分落户失败，即有可能去广州自住。 问题：（1）广州市内有哪些楼盘合适？（2）个人名下已有一套北京住宅，在广州算二套吗？首付需要几成？感谢！
回答：1. 广州比较推荐黄埔和万博板块。 选筹参考: 金碧世纪，雅居乐花园，中海康城，黄埔雅苑，万科城市花园，金色悦府 2. 看你是否有贷款在还，广州无房有住宅类贷款记录首付四成，广州无房贷款未还清 首付7成。


提问：新人首问，房姐您好，二套，首付300，学区兼自住，请房姐推荐合适的小区
回答：你好，自住首先要考虑你的工作和生活半径 如果在朝阳，可以关注以下板块： 1.望京关注南湖东园二区 2.芍药居北里：人大附朝阳 九年一贯制 3.慧忠里：朝外九年一贯制 都是朝阳的好学区


提问：房姐你好，孩子两岁在老家，现在想接来上学，看了嘉铭桐城、欧陆、紫薇、荣华世家等，也关注了太阳宫的片区，但是孩子现在还小，政策一年一变不知道现在就考虑学区是否太早。工作地点在北二环，想买一个北京东北方向的三居。看了您说过的宝星和橄榄城，相对喜欢橄榄一些，但学区较新 所以也有点纠结。最近看到望京南的银河湾也很新 但不知道您觉得怎么样。目前子弹1200左右，在华纺易城有个一居。现在纠结直接嘉明图省心，还是买个新一点环境好一点兼顾保值的小区等孩子大点再换，再或者卖掉一居室换个华彩国际的一居租出去占个学区。问题有点多，谢谢房姐！
回答：你好，橄榄城好租好售，银河湾本身品质不错，但是周边环境太差，考虑升值潜力不建议买。 我倒是建议你先买个橄榄城，自住投资都不错。 明后年再出手华纺易城置换学区房。 非京户学区可以关注嘉铭。


提问：房姐您好，新人首问。预算700-800左右，子弹都够，二套资质。孩子还小，因此不考虑学区房，打算购置一个过渡，五年后看情况再置换，因此主要需求是保值、自住、易出手。 认真翻越您的过往答案后目前看了朝阳公园，双井，大望路，四惠，朝青板块，现在觉得合适的有天骄两居，远洋天地二期三居，朝阳园三居，（其中，感觉朝阳园性价比挺好，但怕以后不好卖）还请您评价下这几个
回答：这几个盘入手都没问题，说下各自的特点 天之骄子现在可以淘到一些不错的标的。 归根结底是这个小区在周围存在短期劣势（周遍都是年轻人喜欢的小户型为主流），所以天骄的大户型有一定折价 朝阳园主要是户型多异性，因为大塔楼就是如此。 户型，塔楼，环境，居住人员，已经反应到朝阳园的价格上。存在淘笋空间，有看中的标的可以入手 远洋天地其实经过了一轮补涨，前年本身还可以淘淘，现在处于轻度溢价的位置，能淘到低价房源的概率比较小。 本身购买没有太大问题，位置还不错。投资角度会差一点


提问：女神好，首次提问。通州龙湖蔚蓝香醍叠拼1500w无贷，青岛一套280，西城公寓学区房（只能住）。现金流月4w。孩子国外读书要预留120万。老人通州户口sfsd。想买套五环200面积住，二套投资。 两方案，一，卖通州房，买一套温哥华森林，纳帕，御汤山或西屿西山、万科翡翠云图，自住哪个好？剩500w，tty还是东三环外或通州？通州还有指标。 二，通州出租2.2万，或者同小区换小房，dyd买西屿或万科云图，800万。 问题一，哪个方案好？ 问题二，是dyd还是贷二手？ 问题三，通州指标适合投资么？是出租大的还是通州卖大换小？ 问题四，青岛房子卖么？ 问题五，啥是鬼牌？御汤山10年后就没涨是么？多谢
回答：换到御汤山或同小区置换，其它几个不推荐 二套以上建议dyd 通州可以投资，只不过现在偏贵，需要等一波回归 青岛的房产如果是在核心城区可以保留 鬼牌是看起来较差的标的，通过改造可能出现惊人收益，一般新手不推荐 别墅涨幅跑输大盘很正常，本就是非投资产品


提问：房姐好～新人首问，准备在石佛营附近买一套400w左右的小户型（首付大概能出到150w左右），近一两年短期内应该会用来出租，想问一下石佛营西里的90后公房（卧室朝南的小一居或者小两居，总价在250-400都有，基本在94到97年之间，感觉单价比炫特便宜很多）和炫特嘉园（朝西南或南的一居，总价在350-420左右）应该怎么选择比较合适～？90年代的房子会比较老影响几年后置换吗～？
回答：你好，石佛营西里和炫特的流动性都不错。 如果未来考虑自住，建议优先炫特嘉园，次新盘居住环境相对好一点。 如果考虑租售比，石佛营西里略好一点。 90年代的老公房不算老的


提问：房姐之后还会写CBD地区的踩房攻略咩？ CBD地区1000-1500w的房有哪些值得入手呢？富力城如何？ 朝阳公园附近像棕榈泉、泛海国际、观湖国际这种盘值得入手么？ 感谢！
回答：还会写 富力城如今已经不属于优质小区了，小区的价格在市场同类中性价比属于中下 ，由于价格提前透支，未来升值空间有限 另外几个也可以看，不过普遍有溢价，需要淘最终是要看价格 另外推荐看看： CBD阳光100 6.5*220 双井九龙山次新 7*200


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