东莞楼市：板块开始分析，还有哪些值得投资的楼盘？

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我是广叔谈房，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房导师，目前为提供买房最佳解决方案。广叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！广叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

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提问：广叔，你好，东莞大岭山松湖半岛3.8万到4万，是否值得投资，买了是否横盘。能否帮忙推荐东莞比较好值得投资的楼盘？可以承担150到180万的首付<已有一套>，月供2万左右没问题。请问还有哪些盘可以推荐？

回答：你好。松湖半岛地段价值大，可以考虑的。东莞已经涨过一波了，而且有调控，所以短期看可能会横。但中长期看还是有潜力的。还可以看下：东莞投资回报率高的板块，详见内部！

提问：你好，坐标东莞，无其它城市社保，东莞已无房票，增城万科城前景如何？目前单价约1.9万，周边可有其它投资选择？宁波慈溪市前湾新区的绿地海湾，单价1.3万，是否值得投资？

回答：你好。增城万科城不建议买，位置较偏，增城买一定要买地铁口的房子，才能保值。如考虑新塘的品秀星图。绿地海湾景观还可以，但片区目前还是比较荒凉，不建议入。

提问：谢谢广叔，松湖半岛要网上抢，估计未必能抢到，看到广叔一直有提大岭山万科金域缇香，是指淘二手么？这盘和松湖半岛比怎么样，有什么优劣

回答：万科金域缇香也不错的，环松山湖，近未来地铁大岭山东站。有外溢效应。仅次于松山湖。松湖半岛的价值主要是位于高端产业区，这边很多高端人才，未来都是需要安家，有购买需求的，能带动房价上涨。

提问：你好广叔，有一套名额，子弹250。目标是3套房，自住养老一套（可以不在深圳），在深圳给儿女一人留一套。目前情况是这样的：自住这套小2房房子满五唯一，市价680万，地铁上盖+3个成熟商圈包围，但受附近老旧房和旧工业区影响，价值一直处于片区低位，今年刚通地铁，价格有所上升。是否应该先卖这套换成面积大一点的3房后，再裂变？卖掉的钱勉强够附近的90平以内小3房，一般90平都要上千万，因为是刚需，现在间也尴尬，孩子明年升初中，如果现在卖掉，学位就没有了，再上车怕赶不及明年初中报名。二来现在的地段地铁上盖+3个成熟商圈，再加之后离海总部不远，1公里范围内，未来升值空间应该还能被带动，又舍不得放弃。深圳罗湖，福田价位稍低，但如果自住还是更喜欢南山，其他区域只愿意投资不会自住。

所以，现在疑惑的是：1.要不要卖掉唯一的一套，置换周边小3房？首付虽可能能做首套，但月供压力太大，如果首付5成，月供还勉强能支撑，由于年龄大了，如果没有更好的方法，以后可能没有能力再增加负债了，就不能裂变了。而且超过750万豪宅税也不少。这样划算吗？2.如果不卖，子弹只够投30几平次新1房的7成首付，总价最高含税400万以内，但这样是越投越小，且名额也没有了，这样的思路对吗？3.利用现有的子弹要不要考虑福田，罗湖？或成都，重庆？4.想裂变，广叔还有更好更省的杠杆方法吗？

回答：你好，如果小2房，有自住改善需求，可以考虑置换。不过投资角度来说，小2房置换成小3房 ，其实改善面积改变不大，但是却要承担更多的溢价，还有不少的税费，投资来说并不划算。投资不是不停的置换，而是更多地买入。裂变不是一下子1到3，而是先做到2，下一步才是2到3，所以你当下更应该去买入，先做到2套，下一个大牛市，做到3就更容易了。子弹250，有深圳购房资格，继续加仓买深圳，投资看的不是面积，而是地段，特别在深圳这种寸土寸金的城市。

我建议你2个思路，一是打新，抢到就赚到。二是投资买南山小2房，二套首付成本太高，直接采用全款抵押的方式买入，找垫资公司配合买入，可以降低首付比例，提高选筹标的的总价。建议买2房比较合适，比1房更好，配合出租，还可以减轻月贷压力。深圳买房方案定制，详见内部分享。

提问：你好广叔，广州有一套房有房贷不打算结清，现有现金80万，还款没有任何问题，可接受高评高贷，打算买佛山，纯投资，佛山有什么好的楼盘推荐吗？非常感谢！另外你们的业务范围的楼盘包括佛山的么？

回答：你好，可以的，佛山投资的话，推荐两个地方：1、芳村过去龙溪大道，那边的金融城（隶属桂城），光佛线沿线，金融高新区站、千灯湖站、雷岗站附近的，万达华府、保利花园1-2期（3期太贵）、寰宇天下，总价230-260万的三房； 2、沿着广州7号的陈村、北滘这一条线上的楼盘，反正就是借势广州地铁7号线的优势，淘一淘二手

提问：你好广叔，夫妻名下一人一套星海名城一套130平欠200粒，山海翠庐一套118平自主、手上资金200粒想把星海名城置换总价1000万左右的，看了山与海 、月半山没看到中意的，近期想动手操作，想在您这取取经，卖星海名城，如何操作价格好出手快？建议换到哪些楼盘??盼复

回答：你好，卖房的几个基本共通原则： 1.挂尽可能多的中介，从你知道的大中介，再到环绕片区，小区的精耕中介，包括一些零散的个人中介，老司机，串串。 最后再挂中介。 最好有2-3个不同的价格，在不同的中介做实验。 2.视情况捯饬一下房子，用心拍一组照片（广角镜头），把优点好好理一遍做成文案，话术。 3.中介可以先放出话，成交私下有红包。 根据反应再筛一遍，找到靠谱的中介，维持日常打赏，让中介理解你的诚意。大头红包在成交。 这里注意，一定不能告诉大中介，你要急卖。 4.尽量集中一个时间约看，再找朋友托看。看房时候你在，观察看房人。 5.如果同小区有朋友，可以挂一个相对高价帮你托高。 关注 南海玫瑰三期，山语海，半岛城邦，中熙君南山

提问：您好广叔，我在17年下半年包税费总价320万不到，入手罗湖螺岭外国语60多平小两房，涨价不多，大概只涨了40万。19年10月底定了大运新盘87平四房两卫吉祥里，高赠送总价450多万，目前考虑还是到罗湖读螺岭小学，那么吉祥里房子就不能自住了，这房子上涨空间怎样，房子赠送高，地铁，学位，商业都有，离市区稍远。如果到吉祥里读小学，螺岭学位房卖掉，也赚不到钱，涨幅都贴利息了。请问我是两套保留呢，还是退掉买的新房，或者卖掉旧房子？

回答：你好，大运属于东部的亮点，长远看还不错，但是短期发展不如西部。 考虑学区可以保留罗湖，退掉吉祥里，换到福田 南山和宝安的热门板块。

提问：您好广叔，去看了今日香沙御景后期有三号延长线，二期大型商业中心，未来潜力咋样？刚需自住，小孩也要转过去上学，手上现金220W，后期月供7千左右，有什么更好的推荐？

回答：你好。今日香沙御景园，地铁3号线延线在建，近新城路站，缺点是周围工业厂房居多，自住可以考虑，随着不断的开发建设完善，价值还会提升，就是周期长。其他参考内部分享。

提问：你好广叔，天福华府这个盘怎么样？有89平三房，送面积了，每个房都不小，价格483万。对面有满京华云晓，89两房，带装修475万，这两个盘怎么样

回答：你好，这俩都有点一言难尽，宝安过了小阳春还没卖完的房子，只能说是市场不认可，很难卖。 难卖的原因也很简单，钟屋黄田一线是交通线，腹地小，有广深公路和京港澳高速两条大道日夜不停的干扰，再加上两个盘的品相有点不过关，将来确实难有接盘侠帮你抬价格， 慎入。

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