火爆的美国楼市：明年继续涨？

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来源：华尔街见闻 2020年11月27日 08:33


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美国楼市出现量价齐涨的火爆局面。美银美林预测，低利率叠加楼市供不应求的中期难题，美国房价明年还将持续走强。

美国权威房价指数Case-Shiller 20城综合房价指数近日公布了9月份的数据。这一指数9月份的同比增速达到惊人的6.6%，创下了30个月来的最高水平。

更令人震惊的是，美国20城房价9月全线大幅上涨。美国西部城市凤凰城、西雅图、圣迭戈同比涨超9.5%，位居前三，就连涨幅垫底的纽约，也创造了4.3%的房价涨幅。

美银美林预测，美国房价将持续走强，2020年上涨5.9%，2021年上涨4.0%。

抵押贷款利率一降再降，频频刷新历史新低

近期美联邦基金利率下行，带动了抵押贷款利率降至历史低点。美银美林预计美联储会在至少未来三年内维持低利率。

自1月初以来，美国抵押贷款利率已经下降超90个基点。截止到11月中旬，美国15年期、30年期抵押贷款固定利率分别为2.28%、2.72%，达到了历史最低水平。

由于抵押贷款利率的下降，自2018年底以来，美国家庭的月供中位数呈下降趋势。今年8月份，美国家庭的月供中位数为1019美元（约人民币6700元）。

自2018年以来，美国家庭的收入中位数则呈上升趋势，两项叠加，美国家庭月还款额占收入比迅速下降。

还贷压力减少，让美国人的杠杆热情重新燃烧。疫情冲击下，美国家庭的消费抵押贷款申请量一度于4月份大幅下降，不过随后又迅速回弹，10月份的消费抵押贷款量已经超过了二月份的水平，与2008年的水平相当。

中期难题：供不应求

金融危机后地产商新建住宅的热情不高，新建私人住宅开工的平均水平相对历史而言偏低。近几年，美国房屋的供应量相对有限，中期内已经形成了较大的需求缺口，而近几个月楼市火爆的销量又加剧了这一缺口。

作为供应端的重要指标，美国的成屋月供应量目前正处于40年来的最低水平。

自2019年3月以来，美国新挂牌的二手房数量出现同比负增长，美国房屋的活跃库存量自2019年7月以来出现同比负增长。

今年4月开始，活跃库存同比降幅加大。美国新挂牌的二手房数量4月因疫情遭受了巨大的打击，同比下降了15%，虽然在三季度迅速恢复，但也“扛不住”回弹得更为猛烈的购房需求：

7-9月美国新屋销售折年数同比增速分别为46%、40.8%、32.1%，接连打破2000年以来的最高记录；

7-10月成屋销售折年数同比增速分别为8.7%、10.1%、21.4%、26.6%，同样接连打破2000年以来的最高记录。

截至今年第三季度末，美国楼市的待售空置率仅为0.9%，而出租空置率为6.4%，双双创下20世纪70年代初以来的最低水平。

美银美林提到，近期楼市的火爆会提振房地产投资，但房屋产能的提升有一定滞后性，不会太快跟上需求。该行预计，美国房价上升的动能至少能持续到明年。