北冷南热，区域大分化，中国楼市越来越像美国了

敢想敢做敢拼

昨天，有个粉丝，在我的自媒体上留言如下：

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看后，我颇有感触。全国人民，尤其是北方房民，都已感受到楼市的南北温差了，就像当前的自然界的气温差别。

深圳的房友穿着短裤，排长队等待买到即赚几百万的华润城四期；而哈尔滨的房友身裹厚大衣，踏雪走进促销中的融创城。

这一南北房市温差，并不仅仅是存在于当下。

老杨拉了一张过去十几年房价总涨幅比较图。

涨幅靠前的都多为南方城市，而涨幅靠后的多为北方城市。




从深层次看，楼市南北差异，来自于经济面与人口面的差异。

从常住人口复合增速来看，自2006年至2018年以来，常住人口增速呈现南快北慢的特征。

排在前七位的分别是广州、深圳、重庆、厦门、成都、杭州和天津，排在后七位的分别是沈阳、哈尔滨、昆明、青岛、兰州、大连和呼和浩特。

一线城市中，广深人口控制力度较京沪低，增速名列前茅。此外，中西部强省会城市如郑州、成都吸引了大量的外来人口，尤其是省内其他地级市人口。




2019年，我指导同事写了份《美国典型城市房价波动规律对中国的启示》专题研究。其对中国房价的区域差异具有很高的参考价值。在此，略作展示。从地区分布看，我们将美国20城大致划分为四大类：一是东北部，包括波士顿、纽约、华盛顿；二是五大湖区，包括芝加哥、底特律、克利夫兰、明尼阿波利斯；三是西海岸，包括旧金山、洛杉矶、西雅图、圣地亚哥；四是南部，包括达拉斯，亚特兰大、迈阿密、坦帕、夏洛特。

自2000年1月至2019年8月，西海岸、东北部、南部、五大湖区房价涨幅分别为163.8%、116.5%、96.9%、43.4%。

此差异可从美国区域差异及发展中找到原因：

2000年后以高科技产业为核心的洛杉矶、旧金山、西雅图等西海岸进一步崛起，此外，西海岸亚裔占比高，购房欲望和能力较强；东北部大西洋沿岸城市群长期以来经济实力雄厚，房价涨幅位居第二；据美国普查局数据显示，2000年至2018年美国人口大量从东北和中西部向南部迁移，南部黑人城市较多，其人均收入及购买力水平较低，南部总体房价涨幅偏低；而五大湖传统工业区因工业结构单一和国际市场冲击早已衰落，好景不在的“锈带”城市纷纷寻求转型突破。




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如果拿中国的区域与美国对比，同时考虑房地产属性，则老杨认为：

中国的东北地区相当于美国的五大湖地区，传统重工业曾经辉煌过，近些年没落了，楼市也受到利空影响。

中国南方中心地区，尤其是大湾区和长三角，类似美国的西海岸，尤其是阳光地带的加州，近几十年高新科技大发展，人才聚集，活力很强，房价涨幅最高！




从基本面中的人口流动来看：

过去20年，美国东北地区人口是流出的，美国东北地区类似中国的京津冀；

美国中西部人口也是流出的，五大湖属于中西部；美国南部与西部人口是流入的，对应中国的南方地区。

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经济与人口的变化，是缓慢、渐进、持续的，可能会朝一个方向演进几十年！

因此，如果搞清楚美国不同区域的人口变迁，也就能够理解中国不同区域发展的大趋势。

比如，中国的东北振兴，这句口号已经喊了多年了，结果如何？

唉，依然不乐观嘛。楼市，亦如此……

清风吹袭断

就是和美国学来的

王俊杰2017

沿海地区会暴跌，战争危险

什么大师特

去过广东过个冬季，就不想回北方了，

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北方冬天实在不友好

因醉鞭名马幌

人口，人口，还是人口。东北房价下跌是随着人口下降一起的。东北的今天就是内地的明天，这个趋势大概也是从北向南的

什么大师特

北冷南热！很符合现在的环境！

楚一帆

南方富！北方穷的原因。

我心如烟卸

淮河以南税加3，以北减3

六月清晨搅

沈阳好一点的房子都3万多了！