北京楼市房价冰火两重天，城区不降，郊区不涨

敢想敢做敢拼

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提问：房姐新春好，三个问题请教，第一，望花路西里小区100平两居室，长期看，是否能跑赢大盘？目前在考虑市场好点后是否出掉，中介说小区不好卖 第二，欧陆经典装修好，户型好的房子（200平）单价多少合适入手？小区您觉得怎么样？ 这个小区在亚运村板块能上陈经纶学区的好像还算便宜的。 第三，能上朝外的卧龙小区您觉得怎么样？
回答：望花路西里，投资的话我觉得性价比一般，更多是满足300多万的上车人群需求 欧陆经典处在溢价区，大面积5.5内才有性价比 卧龙完全学区溢价，加上亚运村整体偏高不建议买


提问：房姐好：坐标北京，全款买房，二套，想投资总价550-600万左右的房子，打算持5年以上。因为之后要抵押，所以房龄时间不能太长，您建议选哪个区域，哪些小区升值空间更大呢？谢谢！
回答：北京买房要具体到单个的房源。 同一个小区，也会有巨大的差异，选好了选坏了，结果可能是正数和负数的区别。 买房先看首付现金，贷款资质，进而推导出可以拿下的房产范围+价位区间。 如果一开始说我要XXX万的房子，一种可能是老司机，完全搞得定首付，搞得定贷款，甚至短期融资个几百万全款拿下都能做到；剩下的大部分的属于小白，因为我们的首付，贷款能力才是决定我们能买到什么样房产的硬性条件。 如果能买到600万的标的，首选还是02年后或05年后的次新房，广渠路及朝阳北路沿线，都可以作为选择。望京需求的总价基本在6-700以上比较好选择。


提问：房姐你好，子弹560，首套首贷单身，可买通州，转了一圈，二手主要看的您推荐的东三环，现在想以公司名义360全款买入通州cbd4.5w单价特殊政策两居住宅公寓，剩200用SFSD资格淘个笋，给后面操作留有余地，但未发挥出500子弹首房首贷的杠杆优势，请问这么操作合理吗？通州特殊政策住宅型公寓值得入手吗
回答：公司买房以后转到自己名下是可行的，不知道你说的特殊政策住宅是指什么，除非有明确的套利空间，否则不建议如此折腾 500+的首付买入1000+的标的是比较合适，望京、双井都有不错的选筹标的。


提问：房姐你好，新人首问： 目前情况：本人京户，在外地工作，目前暂未决定回京时间，但是想先将家中一套潘家园松榆西里小区的房子置换作为婚房。 1.现在是置换的好时机吗？还是等未来两三年后置换好一些？ 2.现在打算未来一两年要小孩，现在有必要将学区纳入考虑范围吗 2.目标总价为750-850之间，两居或三居，希望2000年后建成，未来工作大概率在金融街或者国贸，希望公交通勤时间小于一小时。 房姐可以推荐一下可看区域以及适合房源吗？感谢
回答：1. 今年置换没问题，不要等 2. 学区先不用考虑，未来单独买一套学票房 3. 选筹圈定在双井、九龙山板块比较合适，可以看看 苹果社区南区、天之骄子、首城国际、风度柏林


提问：希望百忙之中的房姐翻翻牌子，谢谢 1. 石佛营东里小区，图片中的90后公房，58平，单价5.1，高楼层无电梯，东西向，怎么样？这个小区配套如何？石佛营附近的一室或二室90后公房，均价多少可考虑？长期看能跑赢大盘吗？ 2. 首房首贷，国企，不算年终奖等，月固定工资税前不到1w，买月供要1w多的房子，能贷到商贷吗？可以的话，需要提前做哪些准备吗？ 3. 等额本息和等额本金，选哪个划算一点？ 问题有点多，麻烦了。
回答：石佛营地段不错，石佛营东里上车盘小户型为主，户型比较房子全南和南北通透较多，离红领巾和朝阳大悦城也不远。可以入手 先在北京做不了jls，增加共同还款人，如果信贷经理认可也是大概率能下，有必要可以使用红包 长期贷款选等额本息


提问：首次提问 房姐好。我北京唯一首套住房，住房公积金贷款，房子市值550万，我可以凑够钱2个月还清住房公积金贷款。 1.还清贷款后我可以做抵押贷款吗？ 2.如果可以抵押贷款出300万，我想投资一套房产，用途纯投资，短期变现，比如5年内，北京目前的行情，（国外动荡，国内疫情）能实现5年投资变现吗？ 3. 我和我老公每个月一起，现在到手可支配的资金只有1.2万。家里也再凑不出额外的现金了。这种情况，您觉得我还能实现通过抵押贷款投资的计划吗？ 4.如果还可以周转实现，您有推荐的地段和盘吗？哪里都可以，只要有投资价值就行。一个朋友推荐酒仙桥几个小区，但是都是老破小（50平一居90年左右房子）感觉不好卖，租金看着到还可以。 万分感谢！
回答：1. 可以做 2. 5年能走过一个周期 3. 1.2万如果指能全部还房贷，可以看250内总价的标的。另外抵押出来的资金留下2年的月供，预防风险。 4. 推荐看下 中海御鑫阁、三环新城。酒仙桥老破小不合适，租金比较高的老破小在团结湖和劲松


提问：有北京市集体户口，在深圳工作，社保目前在深圳交，在深圳买了2套房，自己名下一套住宅，已还完贷款，还有一套公寓在老婆名下，有商业贷款在还，下半年想在北京买一个1室1厅或者两居，打算把户口落在房子上成为户主并有个还可以的学区，首付钱大概200万左右，想请问房姐，（1）北京购房资格除了户口之外还需要社保么，不知道我是否具备；（2）如果有资格的话是否是按第一套来算，按上述首付，要求，有个还可以学区，请房姐推荐下楼盘，看哪些较为合适。谢谢！
回答：北京市的什么户口？ 北京户口即北京户口，学校集体户口即学校集体户口。 有北京户口，买房不再需要其他资格。 家庭名下北京无房，全国范围内没有过按揭贷款记录，北京公积金查不到贷款，最近一年没有离婚记录的，按揭属于首房首贷。 北京首套按揭利率5.3，成数6成，抵押利率4-5，成数6-75成。 首房首贷已没有明显的优势。 除了现金200万，不清楚你其他房产的负债率，这里涉及到更多资金的调用。


提问：楼下就是饭店的房子，很差吗？房子在五楼，一楼是一家饭店， 主打川菜，麻辣香锅，水煮鱼小有名气。 一楼的商铺原来是正常的住宅， 后来通过开门打洞，敲掉承重墙等方法， 把住宅改成了大平层 但是一楼还保留了立柱，房龄已经29年了 比同户型，总价便宜20万，据中介说，价格还能再聊 这样的房子能买吗？
回答：临街，楼下有底商，低楼层，都是一定的折价因素。 住宅改成商铺，属于违规行为，现在这样的情况在二线以下城市比较多。 30年房龄，二线以下城市，房龄太老，未来没有接收人群。


提问：房姐晚上好，生活艰难，最近在生活中认识了几位A8的前辈。从在认识这一段时间上来看几位前辈无论从吃或者衣行上，几位前辈都很朴素，但与几位前辈站在一起的时候又能感觉的到一股由内向外散发出的昂扬。这让我很难受，想要成为他们，但又不知从何而起，想要问为什么，又感觉不知如何问，只能感叹。加入您的知识星球很久了，潜水居多，可能今晚喝了两杯，所以想象房姐请教一下，在遇到个人认知维度外的时候应该做的正确方式会是什么呢
回答：在北京，A8级的财富，是需要保持朴素的中产阶级，比社畜好一个层次。 稍不注意，任何一场意外（疾病，失业，子女，养老），就要掉落到白领劳动阶层。 只有不断给自己信心，憋住一口气往上冲，才能突破地心引力 ———— 多做事，多想事。 为什么是这样而不是那样？


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