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昨天，深圳迎来近几年最大规模的土拍。一次性出让8宗土地，总成交金额达到339.81亿元。创下最高成交金额的记录。
大量住宅供地集中出让，并不常见。而对于深圳楼市而言，这不仅意味着深圳楼市调控思路的转变。或许也意味着后续深圳的楼市要进入新的阶段。
先具体看看这次土拍。
本次土拍，有七宗用于建设普通商品房，另一个地块则用于建设可售型人才住房。
各个地块具体信息整理
这8个地块分别位于坪山、宝安沙井、宝安西乡和光明。
1、坪山地块
G12314-8030宗地位于坪山区石井街道绿荫南路与东纵路交汇处西北角，土地面积为37254.47㎡，住宅建面为14.97万平，后期也会配有商业及公共配套。
这块地块周边有马栾山公园、在建的第二实验学校，还规划有一54班九年一贯制学校。而且值得一提的是，地块离16号线的新屋站和横塘站只有500多米的距离。
但目前周边比较荒凉，暂时没有二手房，整体的城市面貌和配套都还需要建设，16号线也预计要到2023年才能开通，整体建设周期会稍长。
2、龙华大浪地块
龙华大浪地块处于龙华的上塘片区，被深圳地铁以66.53亿的底价拿下，土地用途规定为二类居住用地、教育设施用地，而最后建成的九年一贯制学校要无偿移交政府。
该地块距离地铁4号线龙胜地铁站直线距离只有500米，周边的二手房不少，是配套较为完善的居住区。地块旁边的港铁天颂二手房均价都在8万/㎡以上，周边其他楼盘如特发和平里和潜龙曼海宁的价格也在8-9万/㎡之间
与此同时，地块的商品住房销售均价被要求不得高于70875元/㎡，价格倒挂显著。
3、宝安尖岗山地块
宝安尖岗山地块位于宝安区西乡街道的尖岗山豪宅片区，该地块的竞争十分激烈，共有10家开发商参与竞争，最终由万科竞得。
地块具体土地用途为二类居住用地+商业用地+教育设施用地+绿地+道路用地，整个地块土地面积为85320.53㎡，地块内将建设36班九年一贯制学校。
由于是豪宅区，周边的住宅小区并不少。像尖岗山的新盘越秀和樾府就在附近，均价为90300元/m²，二手盘有中海9号公馆和招商华侨城曦城，价格在100000-160000元/平之间。而该地块的销售价格不得高于83265元/平，和周边的二手房有明显价差。
但这个片区存在的问题在于周边的配套相对不完善而且没有地铁联通。
4、宝安沙井地块
宝安沙井地块由融创+华发联合体以127.1亿底价拿下，这块地也是这次土拍中唯一一个用于建设可售型人才住房的地块。
值得一提的是，这是深圳首宗建造可售型人才房和只租人才房搭配的地块，将一改以往人才房“只租不售”的状况，其中具体的比例是70%为只租不售的人才住房，30%为可售型人才住房。
地块另一个最大的亮点在于它毗邻深圳国际会展中心，而且周边有地铁20号线国际会议中心站、地铁12号线科技馆站。
地块周边没有住宅，其最高销售价格规定不得高于40000元/㎡。周边沙井的二手房均价62352元/㎡、福永均价58527元/㎡，都高于40000元/㎡，加上地段的价值，
价格的明显差价以及地段的价值都能预示这个地块项目建成后的抢手，不过定位是人才房，估计也不是普通人能买得到的。
5、光明地块
光明这次有四块地块出让，而这几块地块的面积都不大。其中A650-0377、A641-0028、A515-0099三块地块离6号线地铁线较远，另一块则位于在建的6号线支线地铁站圳美站旁。但6号线支线得要到2022年才能建成。
图源：深圳看房团
四块地块中，三块限销售均价49140元/㎡，一块限销售均价50295元/㎡。而在该片区的二手房除了新地中央之外，其他楼盘均价都在55000元/㎡以上。
现如今整个光明现在都是深圳人打新的主战场，在光明概念的加持和二手房倒挂之下，新房的热度很高，因此，土拍时这几个地块的竞争都很激烈，大家都认可光明的市场。而这几个地块，也将会继续维持光明的新房供应，光明的打新热度，想必短时间内不会有改变。
一场前所未有的豪拍，对深圳楼市而言，必将会有一场前所未有的变化。
深圳调控逻辑转向
年底土拍搞大动作，是另一种意义上的调控。715新政的目的更多是抑制需求、增加换房成本，但从深圳房价依旧上涨的趋势来看，没明显帮助，所以增加供应才是解决深圳高房价的根，这也是这次集中拍地的目的。
由此看来，深圳的调控方向开始有变化了。
当然，这一切也和10月份40周年庆的扩权礼包息息相关。
随着深圳地位的提高、深圳土地管理权限的增加，深圳在接下来的时间内，住宅土地的供应态势一定会和以前大不相同。
随着住房供应的增加和严格的调控的执行，深圳相当于有了两只手去压制深圳的房价，这意味着，深圳房价，得缓缓了。
万科迅速回应的背后
有一个很有意思的现象不得不提。
昨天上午刚拿下地块，下午万科就马上到尖岗山的地块拉上了横幅，开始动工！这速度确实令人震惊。
图源：咚咚找房
无独有偶，此前由金地+电建+华润+前海控股联合体拿下的前海地块，刚拿下地块没多久，就已经开始吹风要卖。
这一系列地产商雷厉风行的背后，其实是三道红线的倒逼。
三道红线对房地产商的债务要求变得更严格，降杠杆成为“刚需”，房产商已经不能像以往一样继续通过举债的方式维持运营，在这种情况下，现金流就变得非常重要，以最快的方式回笼资金就自然而然地成为了地产商们的选择。
房企都愿意尽快出售，可以预见2-3年内深圳新房的供应将会相对集中。
而限价之下的倒挂，让新房的热度将会持续。值得一提的是，这一次的地块大多来自西部，未来几年，打新依然是深圳楼市、尤其是西部楼市的主旋律。
对深圳的发展和未来的意义
土拍所释放出的增加供地的信号，对于深圳的发展有很重要的影响，而这主要体现在资金和人才上。
众所周知，深圳是外来人口流入的大市。2019年，深圳全年常住人口增加41.22万人，排名全国第二。其中不乏大量人才的流入
另一方面，深圳的资金总量也很大。9月末深圳市本外币各项存款余额97389.80亿元，前三个季度就已经增加13030.48亿元，单单前三季度的增加量，就已经相当于其他城市全年的总量。
人才流入和大量的资金流入，是维持这个城市活力的基本元素。
但更重要的问题在于：人才流入之后能不能留下？大量流入的资金何处安放？这似乎是两个不相干的问题，但在深圳，这两个问题息息相关。
此前，这两个问题形成的矛盾成为了深圳的突出矛盾，人多地少的基本面让深圳房价居高不下，大量资金进入房地产逐利，使得房价继续攀升，导致大量人才无法在深圳立足而离开。
长期过高的房价和资金大量进入房地产，这对深圳长远的城市发展和楼市的健康而言都是不利的。
增加住房供应对房价平稳所产生的积极作用，将会形成一系列的蝴蝶效应，对于减少过量的资金流入地产和人才的扎根会有大的帮助。
深圳的楼市，在房住不炒的大背景下，已经进入了新的周期，新周期之下，最重要的是楼市调控逻辑的转变。
楼市不能不控，但不能再按照以往的路径走下去，转向增加供应的方向，既符合国家的对房地产行业要求，也吻合深圳自身的发展利益。
这一次涉及300多亿的土拍，既是一次转变，也只是一个开始。 |
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发表于 2020-12-22 18:05:57
