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中国房价的居高不下给购房者带来了巨大的生活压力，在“六个钱包”的帮助之下，想尽一切办法缩减生活开支，从而凑足首付，是大多数“刚需型”购房者的真实写照。
但在很多投资客眼中，房子除了“住”还可以“炒”。“30万两年就变200万”的诱人噱头吸引了不少渴望实现”财务自由”的人加入炒房行列，“只涨不跌”的预期让炒房客们不惜倾尽所有，以贷养贷。
今年，对于炒房客和房产市场来说，却有些不一样。
7月24日和7月30日，在一周时间之内，高层两次表态坚持“房住不炒”，各城市也积极响应，政府相继颁布楼市的调控政策，在刺激市场的同时避免加高杠杆。
种种举措，使得炒房客们一片哀鸿遍野。
房价上半年逆势上行 炒房客却说房子根本卖不掉
2020年上半年的房地产市场，在疫情和众多政策调控笼罩之下，却没有如机构预测的那样步入寒冬，而是逆势上行，竟隐约呈现出一副回暖的趋势。
根据上海易居房地产研究院给出的正式数据显示，2020年上半年全国百城房价上涨近11%，其中有10个城房价涨幅超过20%，涨幅最高的珠海甚至达到了31%。
同时，数据指出，百城新建商品住宅的成交均价为15595元/㎡，同比上涨10.9%，其中，北上广深4个一线城市的新建商品住宅成交均价为46515元/㎡，同比上涨8.1%。
房价为何会在经济下行的情况下出现如此明显的上涨呢？2020年年初的疫情黑天鹅，使得房产的行情收到了巨大的冲击，但在疫情被大体控制之后，在政策面、资金面、市场情绪等多因素的共同影响下，全国的购房需求又被集中释放，整体呈现出了相对高的涨幅水平。
虽然上半年房产市场的行情好于预期，上海、深圳等地甚至还多次出现了豪宅热、学区房热等现象，但是，投资者却并没有如预期的一样赚得盆满钵满，相反，受到房价上涨的影响，手里的房子反而变得更难卖了。
“炒房客”老李在南京六合区有一处房产，为了尽快出手，他将2万元的单价下调到了1.2万元，算是将房子直接降价了80万元，却依旧处于无人问津的状态。老李现在心里十分着急，却也不知道该怎么办才好。
像老李一样的人，也不是少数。即便是现在，也经常能在网上看到一些类似的哭诉，不少“炒房客”表示自己的房子不仅卖不掉，还要承受高额的月供，实在是得不偿失。
相比新房市场，二手房市场上的投资者其实更加集中。几年4-5月份的时候，全国突然出现了一大批挂牌出售的二手房，其中武汉的二手房待售量甚至出现了500%的增长，而现在全国有多个城市的二手房待售量都突破了10万套，供需关系失衡严重。
包括房产在内，商品的价格会受到供需关系的影响，当商品供过于求的时候，价格就会出现下跌。所以，当房产的待售量大幅度增加时，投资者想要卖掉自己手里的房子就必须要降价。
此前就有相关专家指出，现在市场上的房价已经完全超出了居民的可承受范围，只有房价出现下跌才能回归合理。同时也指出，在未来，投资者手里的房子或将会不断地贬值，这也是为什么现在市场上的投资者普遍抛售房产的原因。
这正说明了，虽然房价还呈现出上涨的趋势，但“炒房客”的日子过得却并不好过，炒房这一市场也不复以往的欣欣向荣。
房地产政策盘点 炒房不住仍是市场主基调
今年上半年的经济形势比较紧张，大部分的投资者都秉持着现金为王的心态，尽可能地避免如买房等大笔的消费，而市场为了更好地恢复经济，也积极施行了人才政策、无门槛落户等利好政策，推进房地产市场的回温。
据统计，今年上半年，全国发布的稳定楼市的政策零零散散地已经达到了304次，相比去年还上涨了21%，其中包含了放松预售、放松限价、人才新政变相松绑限购、购房补贴、公积金政策调整等政策。
其中，上半年已经有超过120个城市发布软政策，吸引人才和劳动力入市。“特殊人才认定”也是人才政策的一种，杭州快递小哥和直播一哥李佳琦也正是凭借“人才认定”才获得了相应的购房、落户补贴。
而面对该政策有可能带来的高房价杠杆，杭州率先表明了自己的态度，要坚持“人才购房以自住为主，拒绝炒房”，并于7月2日出台了相关政策：高层次人才家庭只能享受一次优先购房资格，并且自房屋网签之日起，5年内不得上市交易。
除了炒房投资，有些时候买高价房也是刚需的一种，比如学区房。犹记得今年4月底、5月初，随着西城教委“7.31多校划片”政策的出台，北京西城区的学区房着实是小火了一把，36小时成交3套金融街学区千万级别的老破小，令人咂舌。
尽管这一风口过去之后，学区房有所回跌，但也不敢妄加评论和揣测其日后的价格走势。唯一能肯定的是，在多校划片之后，曾经均价10万学区房，将会缩水到8、9万一平；而曾经均价7万的房子，单价可能会相应地提高。
总的来看，今年以来，中央也再次立足于“房住不炒”，坚持要灵活运用货币，防止资金的跑偏，上半年的三度降准，放水1.75万亿元，更是两度下调LPR，5年以上LPR累积降幅达到了15个基点。
同时，尽管各地的楼市松绑政策内容不一，但多数积极正向的引导政策还是很有成效的。同时，采用人才政策进行放松，也较好地避免了市场投机倒把现象出现。求稳、求健康，仍是房产市场的是关键词。
深圳的限购令 全国房价未来基调被定下
大多数的机构在分析全国房价走势的时候，都会特别标注上一句“除深圳外”。原因无他，深圳的房价涨的实在是太迅速了，鹤立鸡群，显得尤为独特。近一年的时间以来，深圳的房产市场走势都吸引着国人的注意力，而近期，深圳楼市又有新政策。
7月15日，深圳出台了被称为“史上最严”的楼市调控政策，从延长深户购房社保时间要求、设置离婚购房追溯期、恢复“豪宅税”等方面抑制投机炒房需求，止沸过热的楼市。
“跟您确认一下，您是深圳户口吗？您有三年社保吗？”这几乎成了深圳新安区房产中介老周对每一位到访采购房客们的固定开场白。
与往日相比，新安区的几家中介门店都显得格外冷清，办公桌一排电脑前坐满了没有外出的中介人员，许久也没有客户上门。
老周说，“自从去年年底取消豪宅税后，宝安房价在深圳几个区里涨得最快，是像新安这一片区房子单价大概涨了2万多元。去年房子单价差不多都是6万多元，当时中粮锦云一套84平方米的房子卖了560万元。而在调控新政出来后，这边没怎么涨了，也少了很多的投资客。”
另一位在宝安中心区从事二手房交易的中介小洪也表示，“调控加强了以后，房子的价格倒是没怎么下降，但是成交方面很惨淡。”
根据深房中协数据，715政策推行之后，7月20日至7月26日、7月27日至8月2日这两周，深圳二手房网签数量分别为1700套、1866套，较之前一周5143套以及新政之前一周10023套，下降明显。
于是，越来越多的购房者将热点从二手房切换到了“打新”，新政过后的深圳新房市场，仍然一片火热生机，全民参与摇号，抢购新房。
所谓摇号打新，就是在楼市新盘供应过少，而等待购买人数又过多的情况下，采取摇号抽签的方式来选取买家。在一定的程度上，就如同股市里的“打新股”，又或者像是买彩票，极大地刺激了楼市的热度。
虽然入户3年+3年社保的“门槛”将很多购房者拒之门外，特别是对于一些早已做蓄客的新盘来说，由于突然失去购房资格，很多楼盘的目标客户直接减半。
但作为千万级人口的超大城市，等待购房的人数仍相当庞大。特别是新政过后的第一个打新盘华强城，备受关注，2.6万人参与诚意登记，最后只有550套房，靠积分再靠运气，概率也不大。
而对于深圳新房市场的局部火热，诸葛找房数据分析师陈霄认为，未来随着新房供应量的增加，未来新房市场将会逐渐降温，购房者将会更加谨慎理性。
易居研究院智库中心研究总监严跃也表示，“后续此类楼市火热的现象是否缓解，要看政府的调控手段，因为深圳市场的供求关系矛盾相对而言较大。”
“鹤岗”型城市 凑热闹型炒房客的无底洞
除深圳这样需要政策调控、摇号打新的高房价一线城市外，还有像鹤岗这样的“白菜价”城市，两极分化的差距，同样吸引着人们的注意。
鹤岗这座城市，之所以会进入我们的视线里，主要是源于它走红网络的超低房价，和层出不穷的买房故事。
去年，鹤岗因为几万元一套的白菜价住房，蹿红于网络，于是名扬全国。在人们视高房价为洪水猛兽的今天，鹤岗这种城市的出现简直引得人们大跌眼镜，竟然还有如此白菜价的地方存在，有不少人因此动了组团去鹤岗买房的念头。
直到前几天刷微博，一条名为“3万鹤岗买房2.2万卖了”的词条，让鹤岗这个城市再次出现在了人们的视线之中。
买房的湖北小伙叫做小许，2019年年底，怀揣着3万元，用了两天半的时间从一个二手房中介手中买下了鹤岗的一间房，本以为有了房就有了家，可惜还没等房本焐热，小许就迎来了贷款危机。
迫于生活压力，无力偿还贷款的他打算将房子挂牌出售，却没想到3万的房子无人问津，最后降价到了2万2才勉强成交，卖给了网友。本来还抱有过等房升值这种念头的小许，被下跌严重的房价打击严重。
像小许这样的小白买房者不是第一个，也不会是最后一个。而鹤岗这样的城市，虽有些特殊，却也绝非个例。
几万块甚至几千块、几百块一套的房子也没有人买，这样的魔幻现实还发生在甘肃玉门。在最极端的情况，玉门的房价可以低到28元/平，甚至比猪肉价格还便宜，有些房子开价1-1.5万元，即便水、电、暖气皆具备的成品房，依旧是无人问津。
在北上广深等一线城市的居高不下的房价背后，“鹤岗”型三四线小城市的房价，却是一跌再跌。房价与房价之间的这种两极分化，也是城市之间的差别。
小许这样血淋淋的例子，也告诉了我们一个残酷的事实，那些所谓的白菜价的房子，就好比是股市中的垃圾股，不仅投资价值不大，甚至还有可能会赔的血本无归。
在此也不建议一些“小白型”的炒房客去抄这种白菜价房产的底，毕竟这种“鹤岗”型城市，好比投资中的无底洞，很难找到接盘的下家，随时都有被迫割肉离场的风险。
房地产市场将随着人口流动而产生分裂，就像马云之前曾说过，“房价如葱”和“地段论”就是未来的趋势，简单来说就是两极分化。
而随着人口的涌入，城市的房价会出现了一定幅度的上涨，这在一线和二线城市中尤为突出。但在较为贫穷的三线和四线城市中，由于人口的流入小，甚至会发生人口流失，房价也将不断下跌，这种两级极化将变得越来越严重。
总之，即便是在前景相对可观的一二线城市，在相关政策的调控和约束之下，闭眼炒房的时代也已经过去了；而在三四线城市，看准低价、抄底炒房从来也不是什么明智之举。
摘自《投资与理财》 作者 范曳杉
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发表于 2020-12-22 17:17:42
