一纸文件"出"，楼市规则可能会改变？明年起，房价下行趋势已定

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文|校长

如果房价持续下行，底线会是多少呢？

据有关数据统计，近10年来全国房价翻了近10倍不止，4大超一线城市房价上涨幅度甚至超过30倍，投资房地产行业所带来的红利已经远超其他行业，对于现在的人而言（尤以年轻人为主），房子已经不再是一种必需品而是成为一种累赘。北大的一位教授曾说道"目前的房价还在合理范围之内，绝大多数人还是可以接受的"，言外之意可能在表达"不买房的才是真正的房奴"。



一纸文件"出"，市场规则或会发生改变？房价可能"不降都难"？

在今年8月初，住建部曾邀请各大城市的重点房企召开座谈会，给楼市下达了"三条红线"。其一规定各房企的净负债率不得大于100%；其二是在剔除预收款之后的资产净负债率不得大于70%。当大家都在以为"三条红线"将于2年后才会实施时，上海报道称"三条红线"可能将于明年全面实行。

在笔者看来，随着一纸文件"出"，楼市中的规则已经开始发生改变。如果按照上述标准，楼市中或许会有超过80%的房企不达标，其中就包括恒大、碧桂园、保利等一众房地产龙头企业。另外还要求房企要在3年内完成降债目标，如果届时达不到"三条红线"的标准，可能将不再符合继续融资的条件，这也就意味着开发商的资金将面临断裂的风险。



为与一纸文件相辅相成，还对个人住房贷款的规模进行压降。据有关媒体报道，各大银行在今年收到的通知是将新增按揭贷款占比降至30%以内，这也将意味着楼市将会进入严格控制贷款增长的模式。

无论是买地还是建房还是后期的营销宣传，开发商的资金究竟从何而来呢？答案显而易见——"市场融资"。而"三条红线"的出台彻底将希望楼市的融资模式打破，既要降低负债又要保证资金链不断裂，另外一面房贷压降还不得超过30%，因此购房者会大受影响，同时对于买房的需求端也将会很大程度减少。

所以综合上述来看，明年的房价或许不降都难。



房价下行的底线在哪里？孙宏斌一语道破。

回到文章之初提问的问题，房价下行的底线会在哪里？潘石屹曾说房价下行幅度的底线大约是20%，而孙宏斌却一语道破"房价下行的底线在30%"。房价之所以贵的原因是因为土地贵，如果算上土地拍卖分摊，100万的房子便宜30万已经算是优惠很大了。

如今的高房价已然让买房成为一种负担，100万的房子首付30万，按照5年期的LPR计算，将70万贷款在30年内连本带息还清至少需要120万元，而截止到去年楼市中的杠杆率已经接近65%，可想而知这是怎样的一个概念，如此高的负债率已经让购房者无法在高杠杆下买房。

无论是"三条红线"还是压降房价，楼市调控的目的并不仅仅只是降房价这样简单，同时也在降低楼市风险。据有关数据统计，楼市仅在今年上半年的调控次数就多达300多次，在不断加码调控下，明年的房价还会继续下行吗？



14年杭州房价在政策调控下开始出现下行趋势，随后全国将这一趋势慢慢"普及"开来，直至让楼市"四面楚歌"。对于商品房成交面积，早在13年时就已经出现下滑趋势，2014年左右下滑幅度降至−9%左右，今年10月份恒大率先开展7折促销，而这个幅度其实已经接近孙宏斌所讲的30%，下跌的趋势基本趋于一致。

在笔者看来，"三条红线"的出台已经基本改变开发商主要靠投资来赚钱的方式，并要求在3年之内将负债降至标准之内，如今的楼市可谓已经是"四面楚歌"的境地，"以价换量"或许是现在最有效的方法，不得不说楼市房价已经到了不得不降的地步。

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转发了

愿为素心人

国家实行教育改革，废除学区，为学生减负，房价自然落地。

我放心你带套猛

房价必然下跌。因为出生率降低是国家最大的风险。都不生孩子了是压力造成的。高房价是罪魁祸首。

芊芊551

弱弱的问一句:房企没钱新建房子了，二手房能降吗？

晓望爷

是啊房价怎么也没有墓地贵，死不起活不下去

强绝商爸摇

只要土地免费房价肯定大跌