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这是成都房神，全国唯一能带领你落地实操的房产专家。至今，成功带领上千人真金白银的通过房产获利百万的第二年。
房神不像其他自媒体房产专家什么的，含着骨头露着肉的让你摸不清头脑！房神属于实战派只告诉对你最有用的方法和自己亲自实战后的经验。
以下精选问答内容选自粉丝提问
提问：房神你好！我现在手里有两套县城的房子，都装修了，想出手变现，但是这两年市场不好，我原本是70万元买的，挂了两个月看的人少之，我想尽快出手变现，买在成都，你有什么好主意给我出一下，你觉得目前这个大环境适合出手吗？谢谢！
回答：县城房子一般只有自住价值，加上现在新盘居多，导致几乎是没有什么二手市场的，所以导致你保本卖出都卖不动的根本原因所在。
你做好长期或者降价心理准备，同时发动亲戚朋友一起宣传实在不行先抵押先拿到现金流。
现在行情也不是卖房的时机，因为只有最聪明的人会在这个时候买房。
你想把房子卖给这些聪明人，聪明人一定不会给你高价。
那么什么时候适合卖房？就是等韭菜们也开始全款加价，砸锅卖铁当裤子抢房的时候。这个时候倾巢出动，韭菜来了。
这个时候就是卖房的时机，完成聪明人对韭菜的收割。
楼市上升期最容易出货，什么歪瓜裂枣都可以卖出去。
很多缺点严重的房子或流通性不好的房子，如果不割肉让利，平时根本就卖不出去。
提问：你好，房神，对于地产新手投资者来说，现金流是负的要不要避免，你能给我提供些建议吗？
回答：对于初学者来说，负现金流是个很大挑战，很多人扛不动的。如果运气不好，像买到上海曾今5年没涨的城市，那新手压力更重，很难撑到最后。
我的建议是，从第二套开始，总债务比率不超过50%(家庭债务总额/家庭总资产)，现金流成本最多到0%也不要成负的。
买房不要来的太猛了，入手一套涨幅超20%以上了，再入二套。
必须要有接盘者的思想，按照卖房子的想法买房，才不会犯错误。
提问：房神您好！我们夫妻名下有两套房，一套迎宾大道135平，自住；一套塔子山一号附近100平(清水空置)。儿子已成年，妻有高新南区购房资格，现有子弹180，想把儿子的房票用上，再购一套。现有三种想法，恳请房神指教。
一是以儿子名义到天府新区买房自住(请推荐适合楼盘，招商时代公园、万科天府公园、远大中央公园？)；二是把其中一套卖给儿子，然后到高新南区买套二手房(请推荐几个较好的楼盘)；三是卖掉其中一套，以夫妻名义名义另买一套(请推荐几个合适的楼盘，我们比较中意南门片区)。谢谢！
回答：你说的三个楼盘都不错，但是远大中央公园现在的价格是最合适的。（但是你儿子满18岁，没有贷款资格）。高新南区，新盘可以关注：高投熙悦府。二手房关注：华润凤凰城，南城都汇、复地雍湖湾。至于你说的南门，现在还是比较看好大源，金融城版块。老南门，如桐梓林版块，现在没有什么好楼盘推荐。
提问:房神晚上好!帮我亲人问个问题:他在成都地铁运营公司上班，市社保交五险一金交了两年多， 名下有一套房产不在大成都范围，且担保贷款四十万(为母亲担保)现刚需资格摇了郫县的楼盘，想组合贷，售楼处告知要将他名下的担保贷还清才可以公积金贷款四十万，余下的办商贷，因为要交首付，暂时抽不出资金去还担保贷，请问房神政策上有这种规定吗?
回答：规定不是这样的，公积金政策是有一笔商贷依然可以再次申请公积金贷款。
提问:房神您好！坐标成都，首套房名额父母使用了，用拆迁补偿置换一套市中心三套。实现二套房，首套商贷70W，贷款20年还贷。为了有资金全款买两套房子，商贷收益报虚增，这样还贷压力不小。
现在想赶紧用70W，买小面积套二投资或盘活房子（兼顾工作生活，自有一套，出租一套）。
找市区二手房，整体价格多在超预算二三十万以上，且房源都是十多年的，要么地段不好，要么郊区（配套不完善）。
看了新都郫县新盘房价格与预算大致持平，但在目前的建设中，短期内不可能实现租金和利息支撑，缓解还贷。
郁闷，现在不知道要去哪里买房子？感觉钱在手时间越长越缩水，不赚钱就变成了利息亏损。请房神建议找房思路！
回答：你的购买贷款想法是错误的，贷款时间越长，贷款越好，债务就回摊越薄，再加上30年的通货膨胀债务将被稀释，你的第一笔贷款只有20年，自然每月的贷款就会很高，压力很大。
第二，购房投资不建议全款，全款房子没有杠杆，涨幅靠选筹，赚钱靠杠杆，一旦上涨的房价资产将会被放大，那么第二套购买住房的投资必然是贷款，首付50%。而70W的购房全额购买一套房子根本买不到有价值的产品。
新都可以考虑三河大丰那一带，靠近金牛的天回也不错。优先考虑的是二手的房屋，首付50%，选筹控制目标的总价在140万左右，这样购买房子的选择就会更多。
提问:房神你好！请问您对犀浦这个板块如何看，刚需比较集中，附近大学、地铁两条，TOD， 龙湖也进来了，商业也不错 ，在犀浦央企上班这个区域的房子能买吗?
回答：犀浦板块是在西门有刚性需求的不错的居住区域，之前有万科玖西堂，那是非常理想的选择，因为溢价空间比较大，即便是有维权也不影响它的投资品相，目前的角度没有更加合适心仪的新房，二手房也很难找到品质的。
提问：房神你好！在成都目前我和我媳妇手上各有两套了均有贷款，今明两年内可以还清两套，可否利用还清的两套抵押再入手，谢谢！另我个人看好一个地段有地铁环线，有一条线在建，一条规划中。也就是地铁交叉换乘，可否在附近入手，怎么操作更好一些，请分享，谢谢。
回答：关于全款房要不要抵押加杠杆，具体还得看你还贷能力，如果经济能力不错，且主场在重庆，可以进行抵押买房裂变，在主场深耕作战。
2条地铁环线加持，整体上我还是看好的，可以周边淘淘二手次新，地铁规划到通车后会有一波涨幅利好，抢在之前上车。
关于如何看待杠杆，我只能说杠杆是个好东西，关键看如何用！
用在确定性大的叫投资，确定性小的叫赌博。
如果用在收益稳定的优质城市房产上，可以让你快速致富。
如果用在不确定的投资理财上，可以让你快速返贫。
归根结底，是概率问题，根据风险自己评估，决定要不要用，用多少。
如果确定性不大，尽量少用或者不用，否则很可能会损失惨重；如果十拿九稳，就往死里用，很可能会赚的盆满钵满！
面对复杂的世界，我们要在不确定性中寻找确定性，只做确定性的事情，可能输了时间，但是一定能赢了结果。
提问：房神你好！最近对成都的房子有一些疑问，所以我向老师请教。成都太升路市中心有一栋名为天府公寓的二手房，建于2000年。
就一栋建筑，名为公寓确定的是70年产权的住宅性质，里面都是写字楼公司，电梯拥挤，环境混乱，没有居住环境的混乱，物业管理也是虚拟的，但价格却是超便宜的，单价是186平方米，单价为8千多平方米，单价差不多可以接近零首付，房租可以支付每月还贷的钱。
周边几百米就是春熙路，旁边的老破旧1.4万。它的价格仅是周边新房的6%折扣，但从交易价格来看，过去几年里，这个社区只上涨了30%，但成都市场在过去四年里至少上涨了100%。即使是老旧和破碎的房屋也能跟随市场的上涨。
为什么这座独栋住宅的崛起远远落后于市场？在2016年初，它对周围的新房有40%的折扣，但现在它对周围的新房只有60%的折扣。为什么它和周边的二次新房之间的价格差距正在扩大？
难道不应该是房价越贵，价格差距就越小吗？这座独栋建筑值得买吗？这座独栋住宅的未来增长会追上它周围的房子吗？
回答：你好感谢赞赏！成都二手房市场上有个产品叫老破旧，或叫老破小老破大。
你所说的天府公寓建于2000年，面积超过140的大户型，这都是属于老破大了，经常提醒买房者买老楼需谨慎，这种房没开发商，没有小区环境，交易流通性小，处于楼市产品链的最底端，涨幅小，以后都是靠片区的均价带动。
你看着两年的老破大的走势，并没有涨多少，整体来看都处于很尴尬的。
坦率地说，在成都这样的房子是不推荐普通百姓去碰的。但在往北到深圳的城市，如果位置和租金足够好，在专业人士的指导下，你也可以试试。为什么租金足够好，因为你不能只是打赌办公室工作的比例会减少。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分人前面。
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发表于 2020-12-22 09:53:11
