楼市怎么走？这五大问题告诉你楼市的真相

哈哈SE7

凡是过往，皆为序章，所有将来，皆为可盼。

行至年末，小雅被粉丝问的最多的问题，无非就是楼市怎么走？何时买房是最佳时机？

其实对于这些问题不难回答，但是小雅想在这里首先先声明两个原则：

一是：关于楼市走势的问题，至少要对应到具体的城市；2020年是中国楼市分化的大元年，一二线和三四线城市、沿海城市和内陆城市，调控政策、房贷利率，各有各的行情。

二是：中国的楼市是政策市，所有的预判都是建立与原有政策的基础之上。

明确这两点的前提后，我们再来看楼市的走势的关键信息：

（一）

2020年，最大的黑天鹅事情莫过于新冠疫情。

而在疫情之后，中国的楼市有一个更为清晰的判断就是它的一个销售的数据。

2020年9月中国楼市销售面积为1.85亿平方米，同比大涨7.25%，环比大涨25%，销售额为1.87万亿，同比大涨16%，环比大涨20.5%。这意味着不管是销售额还是销售面积，我们的楼市站在了历史巅峰。

而且不出意外，2020年，中国楼市销售额大概率会冲破17万亿红线，创下历史新高。

可见，哪怕中国的楼市遇到疫情这样重大的黑天鹅事件，全国的房地产销售面积和销售额还是走出了一个反转V型。

目前中国的楼市处于白银时代，不再会像黄金时代那样疯涨，但总体还是稳步上行的状态，2021年也会如此。

我们再来看具体的关键的信息：

（二）

关于城镇化：大概两周前，上面有两份重要文件下发：一份是一份是11月1日出版的第21期《求是》杂志，刊登了一篇最高领导人的重要文章《国家中长期经济社会发展战略若干重大问题》。另一份是11月3日，新华社授权发布的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》。

其中有一段提到“目前，我国常住人口城镇化率已经达到60.6%，今后一个时期还会上升。要更好推进以人为核心的城镇化，使城市更健康、更安全、更宜居，成为人民群众高品质生活的空间。”

目前，中国的城镇化率已经超过了60%，且每年以1%的速度还在增长。

但我们知道，大部分的一二线城市的城镇化早已超过70%，那“今后一个时期还会上升”，哪里是机会呢？

很显然，这些城市后续进一步提高的空间是有限的。但未来影响房价的并不是单纯的“农民”进城这么简单，众多城市的“抢人”大战，背后不仅仅是人口这么简单，更多的是城市对于“人才”资源的抢夺。

高净值的群体才是大家的目标，可以预见，未来的城镇化还是集中在一二线城市，尤其是二线城市，会成为未来房产的主力。

在楼市大分化的逻辑下，不同的都市圈的差距会日益显现，同样，新的增长极也会出现。比如，全国人口净流入第一的深圳，拥有购买力的人群不断在夯实深圳的房价，甚至外溢到深圳周边的城市，比如东莞。

中国的房地产的白银时代，大概还会持续10-15年的时间，这恐将是楼市投资的最后的机会。

（三）

关于调控，从目前的的情况来看，短期放开的可能性不大，根据中国社科院预估，调控的机会窗口将在2025年前后关闭，主要原因在决定房地产发展的主要因素发生节点性的变化。


一是城镇化放缓，按照目前城镇化速度计算，到2025年常住人口城市化率68.6%，户籍人口城镇化率53%，农村的大部分最后一代青年将完成进城和购房目标。

二是2020年旧改结束。2020年4月4日国务院常务会议上：推进城镇老旧小区改造，是改善居民居住条件、扩大内需的重要举措。2020年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍，重点是2000年底前建成的住宅区。

而据了解，住宅的地的供给问题也将在2025年出现负增长，换句话，到了2025的时候，调控的必要性已经降低了，根据社科院的预测，楼市调控的机遇窗口将在2025年前后放开。

（四）

内循环，这个词从疫情以来，频频被被提及。

内循环的启动第一个原因就是，今年的因为疫情，导致恶劣的外部环境；第二是，根据世卫组织，这次疫情的全国影响将持续数十年。美国的今年的二季度GDP数据创下1947年以来的最大降幅。有经济机构预测，欧元区全年经济将萎缩40%，印度萎缩40%，巴西的降幅甚至高达51%，其实，内循环也不得不启动了。

对于“内循环”这个概念，大家都比较陌生，但是大家一定听过“三驾马车”。投资、出口、消费，是拉动经济增长的“三驾马车”。
在过去飞速发展的几十年中，投资和出口的比较强劲，而消费总是不温不火。黄奇帆说过，世界上任何一个强国一定是内循环的经济占GDP的80%以上，外循环的经济占20%以内，而目前中国外向型经济占比32%，“超标”了十几个百分点。


那么在这种情况下，对于楼市而言，一些新的格局就会出现，比如作为军工事的西安，价值会被重新评估，而投资驱动的天津，房价一定会重新下跌，而以内销为主的佛山，经济会比出口导向型的东莞更为受益。

即便这样，我们也需要知道，房地产在“内循环”中只是配角，为什么？原因很简单，大家都知道，房子是大宗交易，如果大多数的人们把钱都拿来买房了，那么消费从何谈起，如何扩大内需，发展内循环经济呢？
从目前的调控来看，上面对于房地产调控的态度已经很明确了，如今房地产是经济主角的，但是在内循环经济中一定处于配角的位置。

（五）

关于房地产税：11月13日里公布的中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标建议中，其中有一段提到：“明确中央和地方政府事权与支出责任，健全省以下财政体制”，增强基层公共服务保障能力。完善现代税收制度，健全地方税、直接税体系，优化税制结构，适当提高直接税比重，深化税收征管制度改革。

我们来看第一句，“明确中央和地方政府的事权和支出责任，健全省以下财政体制”，可以看出中央和地方未来全责的划分会更加清晰，通俗一点的说则是，哪些是需要中央来管的，来花钱的，哪些是需要地方来管，来花钱的。

其二“健全地方税”，什么是地方税？就是收取之后归地方使用的税，比如房地产税。
再来看“适当提高直接税比重，深化税收征管制度改革”，什么是直接税？房地产税就是一种重要的直接税。
从上面的几点来看，未来房地产税将发挥重要作用，大概率会成为地方政府的稳定收入，与此同时，又可以解决中央和地方的事权以及支出责任的一个划分。

最后，我想说的是，虽然房地产已经告别了黄金时代，但是在白银时代里，房子可以说依然是我们对冲风险最好的工具。