一边限制涨价，一边鼓励打折，楼市未来已经显现

因醉鞭名马幌

上个礼拜，两个城市出台的楼市政策再次提醒了购房者。

11月16日，厦门发布了《厦门市住房发展规划（2021～2025年）》（公示稿），明确提出"新建商品住宅价格年度涨幅不超过5%"。



11月19日，哈尔滨本地官方媒体报道，哈尔滨将印发《关于疫情期间促进我市房地产市场平稳健康发展相关政策的通知》，"积极引导和鼓励企业根据市场情况，采取打折促销、团购等方式让利销售新建商品房。"赫然写入通知之中。



两座城市近乎截然相反的政策，背后正是各地楼市分化的影响。近期厦门房价的涨幅显然引起了政府警惕，而哈尔滨楼市的去化也让政府头疼不已。

一边要限制涨价，一边却在鼓励打折，这足以清晰地验证中国未来的大趋势：楼市分化。
NO.1

厦门发布限价政策，实属情理之中。

最明显的一个原因就是，厦门以不到6000亿的经济体量，房价水平却挤掉了广州，位列全国第四。



根据易居研究院的数据显示，2019年，厦门租金回报率仅为1.2%，低于深圳。厦门房价收入比高达22.8，堪比四大一线的买房难度，显然已经超出了当地普通家庭的购买力水平。



厦门房价能达到这个水平，可以说是多方面的因素引起的。

第一，厦门和深圳一样，人多地少。

深圳1997平方公里，而厦门比深圳还小一些，只有1700平方公里。虽然深圳人口远超厦门，但深圳400万常住人口却集中在不到200平方公里的厦门岛上。

人地矛盾显然不比深圳差多少，这种矛盾具体就表现在厦门地价上。今年4月22日，厦门岛内诞生了一宗"百亿地王"，楼面价高达50599元/平方米，溢价率达43.8%。

第二，厦门的人口增长并不落后于人。

判断一个城市价值，小学生增长数量是一个指标，而且水分更少。因为每一个学生背后都是一个家庭，家庭的住房需求显然更加刚性，楼市的潜力也更大。



根据数据显示，近十年来厦门小学在校生增长人数排在31个重点城市之首，甚至高于深圳。这也意味着厦门的购房需求是坚实的，也可以说接盘侠是够的。

第三，厦门在省内地位和号召力强大。

厦门是福建省唯一的副省级城市，虽然经济弱于福州和泉州，但并不影响它在福建人心目中的地位，特殊的地位也赋予了它对福建省内高收入群体的吸引力。
NO.2

前两天我已经详细分析过哈尔滨的政策意图和背后原因，今天我们从另一角度来看待这次的政策。

官方鼓励打折降价的情况不是没发生过，年初很多城市都有撑不住想刺激楼市的政策，但全都被打回去了，而这次哈尔滨的政策能顺利出台吗？

想知道这个问题的答案，不如我们先回到这条新闻的本身。你有没有想过：为什么政策还没发布，本地官方媒体先把这个消息透露出来？



要知道，官方媒体是要讲政治的，尤其是政策类的新闻，一定是得到相关领导首肯，这条新闻才会发出，多层的审核机制会大幅度降低误传、泄露的情况发生。

所以，这则新闻明显有着探口风的意图。新闻没有提到降税费这种刺激楼市"大杀器"，转而用的是，降低预售资金监管留存额、降低公积金贷款申请门槛这种温和手段。

显然，哈尔滨在楼市去库存的重压之下，出台去库存政策已是箭在弦上不得不发。但怎么发，还是要讲究方式方法，这是我国特色的传统智慧。
NO.3

中国楼市格局发生变化从来不是一朝一夕的巨变，而是量变引起的质变。经济增速、人口流动、资金总量等等，这些虽然很少是此消彼长的，但当你脚步慢了，就跟退步没什么区别。

更何况，哈尔滨所在的东北面临着更严重的情况。

据21世纪经济报道统计，从2013年开始，东北地区（黑龙江、吉林、辽宁）常住人口持续7年净流出，人口净流出规模从2013年的0.79万扩大到2019年的33.17万，相当于7年间合计净流出了164万人。



光是哈尔滨一市去年就流失了7.1万人，而在上面小学生在校生增长表中，哈尔滨增速为负，排名垫底，哈尔滨只是东北三省人口流失的一个缩影。

更严峻的是，2019年东北三省人口自然增长率全部为负。近年来，不仅人口流失持续加剧，自然增长率也出现负增长。

从2015年开始，东北三省就出现了人口增长的"拐点"，人口从正增长转变为负增长。2015年东北三省总人口为1.09亿人，比2014年少了0.01亿人。

2015年，全国仅有辽宁、黑龙江2个地区呈现自然负增长，自然增长率分别为-0.42‰、-0.60‰，吉林虽有0.34‰，但也远低于全国4.96‰的平均水平。

东北三省成为我国人口自然增长率最低的地区，同时还面临着人口流失。如果再看东北城市的经济发展，确实会让很多人看不到希望。
NO.4

事实上，无论是限制房价涨幅，还是鼓励房企打折降价，厦门和哈尔滨都不是第一城。

但在今年这样一个特殊时期，它们显然成为了中国楼市两面的典型。

厦门的"房价涨幅每年不得超过5%"，未必没有合理性。2019年全国GDP增速已经下探到6%，2020年疫情影响之下刚刚转正，房价增速比GDP增速还高显然并不健康。



哈尔滨的"鼓励房企打折促销、团购"，同样是针对自己城市情况所做出的安排。尤其在今年经济失速的情况下，再让房地产倒了，哈尔滨的成绩单只会更难看。

但更重要的问题是，稳房价不是单靠一纸行政命令就能解决的事情。深圳、杭州的一二手房价格倒挂这样活生生的例子就是明证。

既要遏制房价上涨，又要防范房价大跌，注定是相当艰难的任务。

度素告

随着时间的推移，楼市的分化恐怕会表现更突出！城市分化也表现得更明显。@头条房产 @中国房地产报

真不是我干的的

但应该相信天下不会有免费的午歺。