前两天，我郑发布了郑政办 〔 2020〕51号文件——《郑州市人民政府办公厅关于印发郑州市储备土地综合开发实施细则 (试行) 等3个文件的通知》。
通知中的3个文件，指的是：
1、《郑州市储备土地综合开发实施细则 (试行)》
2、《郑州市土地储备、做地和供应计划编制规范 (试行)》
3、《郑州市土地收储标准和验收工作规范 (试行)》
这个通知蕴含的信息，很重要。
我们知道：土地，是房地产开发的基石；土地的供给，是房地产的一级市场。
这个文件，是未来郑州土地市场的指导性纲领文件。
他，直捣黄龙。对郑州房地产的未来发展，意义深远。
因为，他是郑州房地产大江大河大湖的源头。
先看第一个文件：《郑州市储备土地综合开发实施细则 (试行)》。
这个文件，其实给我们做了土地一级市场概念知识的普及。
1、储备土地综合开发，只有一个源头，就是市土地储备中心。
2、做地，是指依据国民经济和社会发展计划、国土空间规划，由做地主体与市土地储备中心合作，对一定区域范围内的土地组织开展土地征收 (收购)、拆迁安置补偿、安置房建设，并依据规划实施道路、供水、 供电、供气、排水、通讯、照明、绿化，以及为完善和提升土地使用功能的公共配套设施建设和土地平整等工作，使开发整理后的政府储备土地达到 “净地”“熟地”供应条件。
3、市资源规划局负责做地的管理工作，市土储组织实施市内五区的做地工作,各开发区土地储备机构受市土储委托，按照属地原则开展做地工作。
注意：红色这几个字。下面的县，特殊。
4、做地工作坚持 “征地拆迁先行、基础设施先行、环境建设先行、主体功能先行”的原则,合理安排征地、拆迁、配套设施建设和土地供应时序，合理调配和使用资金，合理控制开发成本，实现 “开发-成熟-滚动再开发”的良性循环。
5、市级做地主体,包括郑州地产集团有限公司、郑州发展投资集团有限公司、郑州地铁集团有限公司等投资主体。
区级做地主体，包括各开发区管委会、市内五区政府。
市级做地主体、区级做地主体可下设做地机构作为项目的实施主体，承担具体做地工作。市、区两级做地主体合作做地的，主要控股方为做地主体，联合成立的项目公司作为实施主体。
6、做地主体于每年第三季度向市土储申报下一年度土地储备、做地和供应计划 (统称 “三个计划”)，市土储汇总初审后，经市资源规划局会同财政、发展改革等有关部门审核后纳入全市 “三个计划”的编制范围，按程序报市政府批准实施。
7、文件中的【做地程序】、【征地拆迁】、【安置房和配套设施建设】、【储备土地相关要素的评估和治理】、【土地和验收入库】、【资金管理】、【考核和监督管理】等具体细则，就不多讲了。
里面提到一段话很重要：
鼓励和支持货币补偿。
划重点，要考。
再看第2个文件：《郑州市土地储备、做地和供应计划编制规范 (试行)》。
这个文件，主要是讲计划的。
1、各开发区、市内五区的年度土地储备、做地和供应计划编制的编制原则是：
坚持规划引领、坚持供需平衡、坚持统筹兼顾、坚持有效衔接。
2、坚持供需平衡很重要。很重要。很重要。
仔细看这段话。
3、“三个计划”编制内容主要包括：年度做地计划、年度储备计划和年度供应计划。
4、“三个计划”编制范围为四个开发区 (郑东新区、郑州高新区、郑州经开区、郑州航空港区)及市内五区 (金水区、二七区、中原区、管城回族区、惠济区)。
5、市资源规划局于每年第三季度组织编制各开发区、市内五区下一年度 “三个计划”，市土储负责 “三个计划”的具体编制工作，各做地主体是 “三个计划”的申报对象。
6、年度供应计划要结合政府要求和市场需求，在规模、结构、布局和时序上作出统筹安排。列入年度供应计划的地块须为取得储备土地不动产权证的土地，未列入年度供应计划的地块原则上不得申请实施供地。
再看第3个文件：《郑州市土地收储标准和验收工作规范 (试行)》。
这个文件很重要。谈的是土地收储标准和验收。
熟悉土地的人都知道，之前的开发商在拿地的时候，有生地和熟地之说。
生地，指已完成土地使用权批准手续（指征收）,没进行或部分进行基础设施配套开发和土地平整而未形成建设用地条件的土地。
熟地，指已完成土地开发等基础设施建设（具备“七通一平”）形成建设用地条件可以直接用于建设的土地。
对于基础设施配套常常概括为“三通一平”和“七通一平”。
“三通一平”指：通水、通路、通电、平整地面。
“七通一平”指：通给水、通排水、通电、通讯、通气、通热、通路、平整地面。
三通一平是基础，七通一平是完善。
开发商当然想拿下七通一平的土地。因为这些事，一，不属于开发商的职责；二，他们也干不了。
而这些因素，恰恰是老百姓买房人所关注的。
在这个文件里，这样要求到：
严格收储标准，坚持 “净地”验收，确保宗地权属清晰、场地平整、基础配套完善，落实 “熟地”入库，做到标准统一，验收规范，进一步优化土地市场营商环境和增强建设用地市场保障能力。
《郑州市土地收储标准和验收工作规范 (试行)》中对土地收储标准提出明确要求：
权属要求:
1、地块界址清楚、权属清晰、程序合规、补偿到位，无法律纠纷;
2、地块内原土地、房屋及其他权证注销完毕。
场地标准：
1、地块内无建 (构)筑物 (规划条件、文物部门明确保留的除外);
2、地块内 (含地下)电力、通讯、供水、排水、燃气、输油、人防工程等设施迁移改造完毕;
3 、地块场地平整,无渣土和建筑垃圾堆积。
原场地高度高于相邻道路的，原则上不应超过相邻道路标高0 .2米 (相邻道路标高不同的，以规划出入口的道路标高为准，不含山地、丘陵、坡地等特殊地形)，原场地低于相邻道路的，不得人为提升场地高度;
4 、按地块规划确定的界址点构筑围墙,确保封闭管理。
围墙高度不低于2 .5米,底部设置防溢座,并确保墙体牢固、安全，不得设置除公益广告、地块信息以外的其他广告，鼓励采用多种建筑形式、彩绘方式美化围墙;
5 、除应当保留的古树名木、按规划保留的树木外，地块内无农作物、经济作物;
6 、地块平整后采取覆盖防尘网，播种草籽，种植草皮等方式做防尘绿化处理，确保达到环保要求。
基础设施和公共设施配套 ：
1 、地块周边的道路、供水、供电、供气、排水、通讯、供暖等基础设施已建成并具备接入条件;
2 、安置房用地,尚未完成配套基础设施建设的,可由实施主体分别对道路、供水、供电、供气、排水、通讯、供暖等基础设施建设情况出具意见和承诺 (应明确建设时序、建设主体,承诺同步设计、同步施工、同步交付);
3 、住宅、商业用地，周边500米范围内的教育、医疗、消 防、环卫等公共设施配套，由实施主体做出说明和承诺 (承诺建设时序、开竣工时间)。
整体看来，这是郑州房地产之福，也是开发商投拓人员和开发报建人员的喜讯。
在过去，他们痛苦的事，今日，相关部门给他们解决了。
东哥观点：
1、2020年的郑州楼市，所有房地产从业人员都感觉到难，所有买房人和卖房人感觉到乱。难和乱，非单一因素所造成。但和过去时期土地多方无序供应，短期内面粉过多过乱造成的面包供大于求不无关系。
2、房地产楼盘的销售，还讲究节点，讲究销控。根据销售量和需求，制定开发计划和推售策略。土地供应呢？更需如此。土地的供应，需要城市整体科学的操盘，科学的供应。不能乱，不能多，也不能少。这叫科学管理！
3、希望这三个文件能够严格实施。这是保证郑州未来房地产市场健康发展的基石。在这方面，我们其实已经落后了。其他很多城市很先进。比如杭州，南京，武汉。
为什么郑州的土地市场没有那么多净地用来招拍挂？
为什么外来房企拿不到好地？
为什么很多实力房企必须通过“勾地”和“收并购”手段拿地，并衍生出一系列问题？
4、郑州独有的千亩大盘、万亩大盘的恶果是什么呢？什么原因造成的呢？这些千亩大盘万亩大盘对一个区域的城市运营也产生了恶果。这不是好事。
5、过去，甚至一个盘交房后，周边的道路还没通，小区业主回不到家，甚至还是临电临水。然后，业主去维权。这又是谁的错？
6、所有问题应该前置。把过去存在的问题，在前端就解决掉。不然，就是“双输”。
7、我还担忧一个问题：这三个文件里明确要求的主体是四个开发区 (郑东新区、郑州高新区、郑州经开区、郑州航空港区)及市内五区 (金水区、二七区、中原区、管城回族区、惠济区)。
那么，中牟、新郑、荥阳的这些问题谁来约束和要求呢？
土地的无序供应和出让，更多的出现他们范围内。
谁来管控和约束他们呢？求关注。
8、郑州的历史城改（城中村改造）项目后续土地供应，适用于这个要求吗？我对他们的后续土地无序供应也深感忧虑。希望尽快市场化操作透明化操作。
这3个文件的出炉，也许正式宣告过去历史阶段“郑州城改模式”的寿终正寝。那个模式，不能说当时错。但，对于现在和未来郑州的发展，已经不合时宜了。需要变。
9、货币安置，希望能够推行下来。其实，郑州的回迁房已经太多了。会造成空置，并冲洗商品房租赁市场和价格。
10、祝愿郑州一级土地市场越来越规范，祝愿郑州二级新房市场越来越健康发展！
供需平衡很重要。
供需平衡很重要。
供需平衡很重要。
重要的话，说三遍。
不得不承认：
由于历史多种原因，郑州2020年的房地产市场，失衡了。
从失衡到平衡，就在前方。
本文完。
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发表于 2020-12-18 14:07:47
