武汉楼市现状：学区房领涨，老破大领跌

简单350

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提问：自身情况：我和老婆武汉户口，我社保在上海交了8年，我老婆社保交在武汉。刚刚卖武汉一套房128万（家庭已经无房），另外存款120w,卖房目的是给小孩在中南路买武汉小学+武珞路中学最牛双对口学区房，小孩2岁。 一、1.目前看中水利厅宿舍107平三房（目前无2房）490万房产：主要水利厅强势对口稳定、环境好、三房家庭也可以长住，缺点总价高怕多校划片后面损失也大。 二、另外还建筑设计院、中商宿舍、建材也都不错，1房280w 、2房350左右，3房400、优点：比水利厅便宜点，缺点：单位相对没那么强势、环境差、2房住不下、3房比水利厅便宜一百万，便宜不了太多。 三、我们的想法:如买水利厅（有中南路核心商圈、双地铁等光环）即使多校划片，也不影响他增值，并且首套合理利用房票+贷款优势，那就买。未来款还完抵押出去再卖也不迟。 四、如不买水利厅，买其他房子，如何住，如何1套换2套,第一套买那个小区几房？第二套买武汉那个区域那个楼盘还是上海那个区域那个楼盘？目前家庭年收存款40w

回答：你好，感谢付费！ 只要是头部优质学区房，保值能力都很强，不分对口老破小还是次新。 当然，次新会更加看好一点，比如帝斯曼 武汉天地等。 但老破小挂户口的需求也非常旺盛，如果不考虑投住分离，关心自住和性价比，可以入手水利厅的3房。流动性也还不错。 剩余子弹建议买上海，上海正在启动期。 可以考虑外环西侧的大虹桥区。或者外环东侧的唐镇孙桥都不错。

提问：新人首问，房姐你好 坐标武汉，婚前买了加州香山美术的160平的复试洋房自住，商贷还有80万，之前做生意亏了，到现在还有欠债20万，目前上班年收入30w，公积金账户每月有4000没用过，信用卡可撸50w子弹，借呗有30W额度. 目前准备用老婆名字买一套可操作sfsd，但是税费还是得按二套交。 我看了你推荐的关山大道的次新盘，便宜点的都顶天立地，中高层都很难淘到有性价比的，关注的人实在太多了
1.对我的资产配置你有什么建议吗？计划再买一套200w的是不是负债太高了 2.老房子是完全不能买吗，正在谈一套蓝巢逸品的房子，中层，如果单价能砍到1.6 值得买入吗？可以低首付买入.

回答：你好，很多人问我市区的老破小 老破大以后会不会卖不上价。 这个事你得分城市来看，房子的价值主要由土地价值+房子品质构成，房子越老肯定品质越差，所以随着时间的推移房子的价值主要由土地价值决定，比如北京好多老破小十多万一平米主要是土地值钱。

像一线城市，有强大的造血能力，市区概念在逐步扩大，但老城区永远还是核心位置，比如北京不管扩大成什么样东西城永远是最核心的地段，土地价值会不断上涨，房价就会随着上涨，而且永远是最贵的地段。 但很多其他城市，哪怕是一些二线城市，没有能力逐步扩大市区，只能造新城，然后把人口尤其高端人口逐渐吸引或者迁移到新城，甚至把教育和医疗资源都搬迁过去，这样你就要注意了，因为原来老城的土地价值降低了，那么老城的老破小 老破大价格就会受影响，买这样的老破大就有很大风险。

所以，市区老破小 老破大的风险或者对手，是那些正在建或者已经建好的新城，这些新城可能会成为新的市中心。等拆改的城市面貌更新，也不能使老破大的涨幅变好。 武汉目前老房子流动性不强，特别是没有学区的老房子，价格还没有压迫性上涨。 但是蓝巢逸品并不算我们定义的老房子，属于老次新的范畴。 光谷板块的发展，从光谷广场1.0版本，到关山大道2.0版本，现在转移到光谷东3.0版本。蓝巢逸品并不在风口，但是未来会随大盘跟涨，需要长持，等下一轮涨幅走完后出手。单价1.6可以考虑入手，性价比还行，入手价低才能保证你立于不败之地。

提问：美丽的房姐您好，坐标四川德阳市，德阳住房2套，又买了2套绿地新里程单价7400，2套全款160w，纯投资，是否选择失误，需要把这两套卖掉投资其他城市吗？

回答：你好，感谢付费！ 德阳投资回避。 眉山和德阳一样，炒作后一地鸡毛，高铁本身并没有多大的日常通勤价值。只能说成都重庆价格太高了，会溢出一部分需求而已。 你去看看宜宾，南充，雅安，泸州，仁寿，绵阳，三四线新房和拍地都在涨，因为对于现在的人来讲，7千一平的房子价格就和大白菜没什么两样啊。 货币贬值。 可是他们的二手流动性基本为零啊。 总体上还是在成都重庆的行政区划范围内寻找价值吧，成都的燕郊视高已经贵的一塌糊涂了，也没什么机会了。 成都和重庆都有更好的选筹。

提问：房姐你好,最近非常矛盾,希望能得到一些指点 是这样的:我们夫妻手上子弹90,目前是在关山融科天域看中一套单价2.4万的三房。 我是在深圳工作,上班加副业年收入30多。未来考虑回武汉工作,现在我想把这套房子买下来,老婆在光谷上班,可以和父母一起带小孩。我就在深圳继续做一段时间赚钱为主。 矛盾在于,第一,老婆认为应该一家人都在深圳 买个远点的房子,到时要回武汉再卖掉。第二,我个人觉得目前武汉房子更有上涨的空间,而且关山并不比深圳差多少。 所以想听下房姐的建议,是在深圳买差点的房子活着呢?还是在武汉买房子,让老婆小孩先在武汉生活

回答：你好，感谢付费！ 如果本来就在深圳工作、生活，那么还是考虑在深圳主场买。板块之间的涨跌并不是完全均匀的，可以再研究一下本身质量不低，前景看好，但当下还没有补涨很多的板块。 比如子弹90在中部和东部还可以找的一些性价比不错的盘。 如果已经决定了并不在深圳工作、生活，纯投资没有必要一定考虑深圳。 广州现在也是很好的上车时机，武汉也在涨幅中。 投资角度一般是建议把sfsd用在一线城市的。

提问：青山建二吾行里有一个小户型商铺，位子在二楼正电梯口，商铺是现在以租金抵扣贷款的阶段，想问问房间建议出售吗？未来还会有升值空间吗？还有九年才能到我自己手上，想出手置换小户型房子，还是就放在手上比较好？

回答：影响商铺估值的因素很多 宏观方面：商业综合体革命，电商、外卖平台技术变迁； 微观方面：沿街外铺还是社区内铺，商铺楼层差，未来新建商业体量分流，社区出入路线规划变更，社区人口消费能力，社区投资客多寡决定的入住率。 商铺价值是客流量×客单价×周转频次，商铺租金由很多变量因素决定，不可确定性比起住宅大太多，一个变量改变就可能让商铺空关两年。 再看看核心商圈铺子租金涨幅的变更，衣饰品店的关张，暗合商铺一手市场价格的走弱。 商铺交易的高额增值税打压了绝大部分交易需求，没有交易二手商铺价格升值速度缓慢。 如果租售比在5%以上，有稳定靠谱长期租客且有统一运营的公司可以继续持有。 如果租售比不到4%，建议直接出手，资金随便投点理财产品都比这点收益高。

提问：房姐你好，新人首问，我是一位武汉市单身女性，自己在城市之光有一个60多平一居室，贷款还剩29万，手里有30万，觉得还贷款不值当，就委托中介找投资项目，周六带我去看了福星惠誉东湖城拾光的公寓，我第一次去售楼部，在中介和顾问的说辞下，认购了一个31平带天然气的loft，公摊30%，后来我越来越不想要了，知道公寓难卖，但是不知道值不值得去投资出租。现在我还能要回那两万认筹金么？如果不能，我应该怎么办做比较好，是继续购买这个公寓，还是自认倒霉，继续存钱？

回答：又是一起中介忽悠案例。 不安好心的中介会互相攻击，蒙骗，忽悠，套路，翘边。 公寓是最垃圾的投资产品。 公寓没有学位，是商用水电，只有40年，这都不重要。 最重要是两个大问题，一是杠杆低，只能贷5成10年，还有就是有30%到60%的土地增值税。这两个最厉害。直接决定公寓没有价值，投资回避。 退定金以下方法你可以试试: 1.跟开发商协商，先好好沟通，哭穷卖惨，退房原因一定是家里有其他事情要用钱。这招行不通，直接撕逼。 2.房管局投诉，找开发商的问题，比如虚假宣传，没拿预售证，或者乱收钱等等。 3.找合同里的漏洞。 4.找关系协调。 5.打市长热线 6. 出具购房者精神病鉴定书(不建议用) 7.若以上方法都行不通，让销售帮你重新卖出去，给点红包。 子弹30，能选择的住宅项目不少的。

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侬去斯

刚买金色华府

度素告

水利厅是真的香！！

明绍宗朱聿键鼻

水利厅有两室啊，不过综合看起来还是三房更适合