房价下降、楼市惨淡？刚需的换房潮来了？

哈哈SE7

作者丨沙小僧

当下的一二线城市房地产市场，仍是一个刚需为王的市场，郑州自然也不例外。

据克尔瑞10月份的数据分析显示，目前的郑州市场，20-30岁的刚需客户为主要购买力，其次为30-40岁的改善客户。郑州购房群体成交面积段集中在80-100平米。

80-100㎡刚需首置产品成交占比40.9%，改善产品成交占比20.2%。总体而言，首置刚需仍是市场主流。





目前的市场到底由哪种类型的购房者说了算，答案一目了然。

小户型成交量占据市场成交大头的背后，“刚需主导购房市场”是大多数一二线城市的共同特征。

原因也很好理解，一方面，一二线城市的需求增长主要来源于人口流入，这部分需求几乎均为刚性需求；另一方面，一二线城市的房价收入比居高不下，大部分刚需客无法在首次购房时就担负得起大面积的住宅。

如此一来，根据住房面积划分“刚需型”和“改善型”住宅的说法才应运而生。

不过这个规律到了三四线城市却有了较大的反差，许多家庭在购房时一般下讲究“一步到位”，在首次购房时多数人会选择100以上的户型，以满足整个家庭的生活需要。

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2020年将成为“改善型住房元年”

最近，有机构发布测算，称2020年将成为“改善型住房元年”，刚需型住宅统治市场的现象不复存在，90平米以上面积住房的市场需求迎来逆袭？

这些话的依据是什么？



第一，一二线城市主力置业人口年龄中枢上移。这句话听起来很拗口，解释起来也很简单。一般来说，我们把20-60岁的人群称作房产的“主力置业人群”，这其中，20-34岁以首置需求为主，35-60岁以改善需求为主。再对改善需求进行细分，35-45岁一般为二次购房的首改群体，45-60岁则为三次及以上的再改和豪改群体。

我国20-50岁的人群数量在2013年已经达到峰值，有数据预测，受益于城镇化率提升和总人口增长，2045年以前，20-60岁城镇人口数量仍将稳定在5.5亿人左右。总量稳定，但老龄化趋势已成既定事实，因此改善型群体的比重将逐年增加。

联合国预测我国未来的人口年龄结构走势，2020-2030年，首置需求人口占比由36.8%降低至32%、首改需求人口占比由23%提升至28.6%、再改和豪改需求人口占比维持在40%左右。由图可知：2020年至2030年，35-44岁的改善型人群占比不断上升。

第二，二胎家庭增多。国家卫生健康委发布的报告显示， 2018年中国出生人口为1523万人，二孩占比保持在50%左右。相对于小户型就能满足基本生活需要的三口之家来说，二孩家庭的住房置换需求明显更高，这也是改善型需求增多的重要原因。

测算显示，2019-2030年，全国居住条件改善产生自住房需求年均为6.7亿平，占总需求的53.2%。未来十年，受益于人均住房面积增加，居住条件改善需求持续增长，并从2020年开始成为住房市场最主要的需求来源，房地产市场进入改善时代。

尽管这只是一个理论数据，但随着人口结构的改变，换房需求的确会在一定程度上左右市场。而对于购房者来说，“换房”也是一个绕不开的应用性话题。



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什么时候是换房的最佳时机？

如果说首置刚需购房的最佳时机是“当下”，那么换房的最佳时机，也是“当下”。当然，这两个“当下”的意义全然不同，第一个“当下”，是指一旦需求产生，即尽早上车；第二个的意思则是，小涨或横盘的市场，是最适合换房的市场，比如多数一二线城市的“当下”。



大概率来说横盘期，最适合换房。相较于市场波动极大的行情下，市场横盘期置换不论从价格安全性还是从出手难度上都相对适中，在这个时期置换不用过于担心和纠结。

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刚需换房到底应该如何选择合适的房子？

1、如果楼市上行，房价一路上涨，建议先买后卖；楼市下行，房价一路下跌，建议先卖后买。如果在楼市平稳期换房，分两种情况：一是楼市高平台，可以从容入市，二是楼市低平台，要先买进后卖出。最佳换房期是高平台。

2、换房要务实一点，一是衡量自己的经济能力，二是清晰自己的改善需求，三是不要盲目追求十全十美；在讲究保值增值的前提下，应该尽可能选择成熟片区。成熟片区的特点是规划已经完成，预期稳定，当楼市大风大浪袭来的时候，这种地段的房子抗跌保值性好。

3、不要选择老破小，改善换房跟刚需初次买房的思维不一样，刚需人士从性价比的角度考量，当然还是可以选择老破小；但换房的首要因素应该是追求品质更好的楼盘，相反地段倒不是最重要的，可以有所舍弃。

4、慎选商品房混搭的楼盘，原因可参考前面那篇文章“业主和公租户吵起来了 孰是孰非？”同样是一个小区，你花更多的钱住洋房别墅，但普通住宅的业主跟你享受的配套是一样的，你心里平衡吗？

5、交通配套不可忽视，地铁是城市的命脉之一，无论是刚需还是换房改善客群，都不能忽略地铁的价值。地铁楼盘在地铁成网之后，价值会更明显地体现出来。

6、尽量选择物业更好的楼盘，换房肯定是要换更好的，物业好的楼盘更能保证居住舒适度以及房产价值提升。

胡胡胡美丽_ss

郑州比全国大城市房价便宜多了，郑州正在发展地铁时代，六环内偏远一点房价更实惠，座地铁上下班半小时内都可以买，况且郊区新开发的楼房居住环境好配套设施好又不拥堵，西方欧美等国人上世纪就是这样的生活方式，市内上班郊区别墅居住，何况现代化交通工具这么发达居住就要有品味。生活才会有质量。
世界上万人群居生活的大社区都是贫民窟，如（美国的穷人，印度首都的穷人，首尔东京等等发达国家）富人都是在效区庄园居住只有穷人才在闹市区住。
根据郑州发展规划，南边物流多以南龙湖镇交通拥堵城乡素质差异大。东边高新发展突出，综合给济混乱。北部静美受黄河局限性很大。只有西部优美，文化底蕴有诸多名胜和故居，山水景色丰富，（故郑州政府定为西美之称，定为宜居城）。并且房价相比其它三方向是最便宜的，只有六七千左右适合大众居住。有地铁10号6号8号21号等线路连接主城半小时车程。