2020年即将结束，扑朔迷离的中国的楼市和房价，却在暗流涌动

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熊猫贝贝专栏内容：地产话题第三百四十三期（NO.343）
专栏内容提要：
中国房地产下半场，关于楼市和房价的趋势，还能用上半场的规律和惯性思维进行分析吗？
资深地产人，凭良心写作，讲人话，结善缘，有态度。

客观行文，理性看事。 还请各位读者朋友多多支持。

拒绝标题党，坚持耕耘深度专业内容。

（独家内容，侵权摘抄必究，首发头条号）
我是@熊猫贝贝小可爱，地产行业策略研究者，房产楼市观察者，欢迎关注。



楔子：

从来没有哪一年，能够像2020年这样，能够给大部分人，带来如此强烈的“时光如梭”体验感。

恍然之间，还有40天，一言难尽，黑天鹅频飞的2020年就要正式结束了。

仿佛年初“众志成城，武汉加油”的抗疫口号还在耳边回响，一转眼，这一年就转瞬即逝的过去了。

因为2020年疫情带来的冲击和持续影响就不用过多的赘述，同样作为中国人的你我来说，无论是在这一年经历了什么，至少是幸福健康安全的。

但是要说新冠疫情的影响完全结束，尚且太早。

虽然中国在第一时间全民皆兵，众志成城地抗击了疫情，社会活动和生产生活也在全球第一个进行了恢复，但是世界范围的疫情，仍然在肆虐横行，持续冲击和影响着很多国家和地区的人民生命健康和经济发展。

全球疫情一天没有完全结束，人类社会在全球化大环境下，就将一直和疫情影响持续斗争，抗衡和共存。

中国率先在全球对抗疫情，最早从疫情冲击下开始恢复，而对于所有行业所有人来说，从疫情直接影响，到后疫情时代，都体验到了因为疫情而产生的一种时代撕裂感和转变。

特别在中国，长期坚挺的“全民价值信仰标杆”，房价和楼市，也以一种扑朔迷离的市场表现，让很多人在2020年，颠覆了认知，改变了看法。

虽然2020年也即将结束，但是中国的楼市，从上半年多地冷热不均，分化明显的开局，到进入下半年的精准调控之下的一波三折，并没有像以往正常年份那样，临近年关，平稳安定或积极冲刺。

反而，呈现出一种暗流涌动，在市场和大众的价值怀疑之中，默默的酝酿着力量和发生着难以抗拒的变化。

这就是一个时代巨变的征兆，这就是中国房价和楼市脱胎换骨的重大转变关键时期。

相信这个结论，不会有什么质疑。

这篇文章，就将透过现象，挖掘本质，从曾经中国房地产上半场的时代规律和惯性思维入手，结合当下中国房价和楼市中的一些微妙变化，进行一次有深度，有态度，有结论的讨论和研究。

后疫情时代，房地产下半场，我们该如何去理性看待中国房价和楼市中的机遇和风险？

或许看完本文，能够给各位读者朋友带来一些启发和思路。

选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。
读者通过文字选择作者，作者也在通过文字选择受众。


如有帮助，欢迎关注，每天看点有深度的房产和楼市，还有财富认知的内容，帮助您更好地认知中国房地产的那些事儿。



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1

2020年，是中国楼市和房价规律的颠覆转折之年。


中国的楼市，也就是商品房流通交易的市场，其实没有很多人认为的那么玄乎和门道，特别是在中国经济增长的大背景之下，中国的楼市和房价变化，是有规律可循的。

只需要化繁就简，把商品房，单纯的当做商品来看，就能发现其中的规律。

商品市场，最核心的两个指标，一个是交易数量（量）情况，一个是价格变化情况（价）。

能决定量的，说到底就是供需关系，不管是居住使用需求，还是投资保值升值需求，只要有需求的存在，就能决定这个量。

只要居住使用需求占比高，那就是消费市场；

如果投资需求占比高，那就是投资市场，当投资市场发展到极强的时候，就成了资本炒作市场，就像深圳，别说刚需，动辄十几万的房价，最多只有刚虚。

没什么玄乎的，就这么简单。任何商品市场，只有有需求的存在，这样的商品的供应就一直会存在，同样的，在供需关系互相满足互相支持的情况下，就一定会有成交量的存在。

综合需求越多，成交量就一定会大，放到楼市和商品房这样的环境下，不论一手二手，成交量的背后，就是需求的映射。

而能决定价格的因素，就很多元很复杂了。

不用展开说，中国楼市中的房价，每一次上涨，都有对应的原因和因果关系。

对于中国的楼市和房价来说，最多只有四种变化模式：

1、价量双升

这是中国在房地产黄金十年（2006年-2016年）最为普遍的市场规律，但是从2016年年底国家正式提出“房住不炒”以后，这个现象就呈现一种明显的颓势，无论是量也好还是价也好，高速增长的势头降低（注意，总量和价位可能没有明显差别，但是增长量是明显放缓了）



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2、量价双跌

注意一下这个顺序，是量在前，价在后，也就是说，城市地区的房价下跌，往往是从成交量下降开始的。

这是典型资本市场主力出货的特征，也就是说，在一个城市出现了房价下跌以前，其实市场的成交热情和市场信心已经开始消退，在对未来预期不好看的情况下，会出现大量抛售的情况，进而导致价格下跌。

如果一个城市和地区出现明显的房价下跌，那就说明这样的城市投机炒作的比例占据了购房群体的大部分，比较有代表性的，是温州，还有90年代的海南省。

单从这个模式在中国房产和楼市中存在还具有参考案例，就说明中国的楼市，肯定是有资本炒作的成分的。

3、价升量跌：

出现这样的情况，对于所对应的城市和楼市来说，是一种非常危险的现象，稍微有一点商品市场认知的人都应该知道，出现了这样的情况，就意味着房价已经脱离购买力了，或者说已经在经济层面产生了阶层划分。

财富金字塔，越往上越尖，对应的就是购买力和财产流动性的限制。

4、价跌量升

最后这种情况，不好意思，不会出现在中国的楼市之中，因为这是典型的纯粹供需主导的生活日常商品消费市场的特征，就像卫生纸，毛巾，还有肥皂，洗衣液等等的日用品消费市场，这样的情况是非常常见的，但是中国的楼市是具有投资特征（不可否认，至少是部分特征都是事实存在的）的资本交易市场和正常需求市场混合的环境，所以一旦出现事实上的跌价，就会损伤市场信心，进而不仅资本会逃逸，连带着正常需求都会被抑制。

所以中国的楼市，房价下跌，对应的一定是成交量断崖式的下跌。没有例外。

毕竟追涨杀跌是资本和人性的天然属性。在一个下跌的市场中，大宗资产购置没有空间。

对于中国的房价和楼市来说，经历了黄金十年的持续上涨，早已在民众和资本的认知中，形成了一个有代表性的规律，那就是中国的房子，是安全稳定的成长资产，凭这一点，就能催生无数正常需求以外的群体进场购买，而价值增长，连着涨十年，每逢经济问题出现就涨，每逢货币宽松就涨，都已经形成了一种价值信仰了。

所以，中国的房产，美国的股市，还有日本的债券，在世界范围的资本认知中，都是核心资产。

但是进入2020年，中国房产的价值铁律，遭受到了前所未有的挑战和鞭笞：

虽然早有征兆，但是中国整个价值趋势正在转向，不再“以房产为主，唯楼市而论”了。

从宏观上，被打入冷宫，“房住不炒”从口号逐渐变成现实。经济发展规划，只字未提房地产，金融经济政策，三道红线，收紧贷款，利率坚挺，让一众原本见风是雨，沾边就能造势的中介，自媒体和各路砖家两眼抹黑，在这种大环境下，还能指鹿为马，颠倒黑白，那不是水平，是不懂得看形势。

从中观上，精准调控，打地鼠式的严格管控，大有露头就打的政策态度，前所未见，有抱着侥幸心理的地方，房价上涨难以控制的地方，都被请到京城开会喝茶了，房产发展赚钱是轻松，但是再轻松也没人敢拿头上的乌沙开玩笑吧？

高层意志和态度，不容置疑，也由不得钻空子。

到微观上，就更微妙了，2020年堪称中国楼市魔幻之年，分化摩擦，冷热不均，涨跌不一……

事情还有很多，反正没有一件是利好的，今年很多鼓吹炒房的大V砖家，脸都挺疼的。

在自媒体领域，就连北上广深一直涨这样的话，今年都没人敢拿出来说事了。

很多时候，城市一换，天上地下的氛围，毫不夸张。曾经“一线领涨，省会跟随，全面轮动”的规律，完全被打乱，很多城市在疫情后原本指望着趁着龙头城市上涨的势头，还能实现一把“涨价去库存”这样百试不爽的手段，结果价格放开，市场冰冻……

总之，各有各的情况，各有各的酸甜苦辣，以往的楼市规律和房价模式，在2020年，统统的失灵了。

2020年，中国楼市和房价曾经的规律，正在遭受颠覆和接受改变。

这一点，从金九银十的平淡，从头部房企的各种乌龙和无底线的甩卖，从各地爆发的交房维权和降价抗议，从烂尾楼项目频发……都能体会得到。

记住，任何市场，只要商品价格持续上涨，而且购买力能支撑成交量，就会掩盖所有的问题。

要么价格出现问题，要么购买力出现问题，要么都有问题，那么前期积累的所有的问题，都会集中爆发。

这是所有市场的铁律，不分消费市场还是资本市场，都是这样的。



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2

大分化时代背景下，楼市和房价的底层规律


和曾经“全面普涨”的黄金发展时期不一样，后疫情时代的中国楼市，呈现出高度分化的一种态势，并且越演越烈，越来越明显，差距是越来越大。

这种趋势，是城镇化城市化发展过程中必然会出现的第二个阶段，那就是马太效应阶段，那第一个阶段呢？是“野蛮成长”。

进入马太效应阶段，在某种程度上就能决定中国未来房价和楼市的发展走势：

主要表现为：

全国分化：北方冷南方热




房价排行，有几个北方城市？（图片来源：网络）




十年房价涨幅排行，几个北方城市（图片来源：米匡投资）

城市分化：内陆冷沿海热

注意这里的沿海，特指的是东南沿海城市，以上海为核心的长三角城市群，以深圳广州香港为核心的大湾区珠三角城市区，以厦门泉州为核心的东南台海经济带城市群。

没有北方什么事，除了大连青岛还能看，其他的都不堪一击，以威海乳山为例。




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楼盘分化：刚需冷豪宅热

这个分化情况可能出乎很多人的意料，但其实这是一个很重要，也是很明显的一个市场信号，那就是中国的“真刚需”，其实是一个越来越少的趋势。

特别在疫情后，高品质高附加值的豪宅市场，出现了情理之外，意料之中的爆红，在一二线尤为突出和明显，让大众不由得感慨“有钱人真多”的时候，忽略了刚需市场的反常冷淡。

如果不是疫情对大众收入稳定性的冲击和影响，还有改善升级的群体支持，那当下的刚需市场，恐怕会更为凄凉。

是没有真正的刚需需要买房了吗？不是，而是对未来的不确定影响，叠加疫情对现实收入的冲击，让刚需更为注重现金流，不再盲目上车。

而有钱人，富裕阶层，购置豪宅，是回归生活，还有货币避险的综合需求。

一切当下，皆有因缘。

那在这样的大分化时代背景下，楼市和房价的趋势的底层逻辑是什么呢？

很简单，就是马太效应：强者越强，弱者越弱。



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3

深度思考：房地产下半场，中国的房子还有机会吗？


考量中国房地产下半场，后疫情时代，是否还有机会，那就要先弄清楚机会类型的不同。

第一种，是趋势性机会，也就是常说的时代红利。

第二种，是结构性机会，也就是在政策可控的范围内，优中选优的机会。

很显然，第一种机会不管从行业阶段，市场发展情况，真实需求满足层面，还有最重要的人口，经济，产业层面来看，已经事实上的结束了。

北方省会城市，甚至是直辖市天津，人口净流入，庞大人口基数的河南省会郑州市，在2020年的房价表现，就说明了趋势性机会效应在迅速衰退。

而未来，如果要谈机会机遇，那肯定是结构性的机会。

这是中国房地产行业和楼市必然的趋势，也是中国未来房产价值和价格的机遇唯一表现形式和可能。

而疫情的出现，国内国际经济环境的变化，只是给这个过程，进行了加速而已。

这才是本质，就算没有2020年的冲击因素出现，未来中国的房产也会走到这一个阶段，只是时间长短的问题而已。

结构性机会，没有什么复杂的，每一个阶段，都有很多公司企业行业倒闭退出市场，也有很多全新的创业产业和公司进入市场，有的人赚钱，有的人亏钱。

这就是结构性的意义：在保持总体经济环境稳健上涨的大趋势之下，会继续进行分化和冷热不均。

也就是说，有价值的房子，依然坚挺，而存在价值泡沫的房子，价格会逐步回归价值。

但是有个重要的前提，那就是“稳健”，也就是说，不可能再出现个别城市的房价暴击，也不能因为挤泡沫而导致某些城市的房价市场崩塌。

那么问题就来了，类似于深圳，北京，上海，东莞，杭州这样的核心房产价值中心城市，未来的房价会有什么机会？

有一个重要的政策观念，需要进行普及：那就是在高层会议和文件中明确提出和反对的“摊大饼式城市发展模式”。

城市发展和房价规律是密切关联的，因为城市中心的存在，会导致房价出现辐射分布。

这就会导致房产价值高度中心化，最典型的，就是北京三环，深圳关内，上海内环，广州核心四个中心老城区（行政中心区是越秀区、教育中心区是海珠区、文化中心区是荔湾区、商业中心区是天河区。），在这些地方的房子，价格甚至能超过本地均价的一倍以上！

房住不炒的大环境下，控房价对于地方政府来说绝对是政治任务，而摊大饼式的城市发展模式，对应的房价规律和价值分布，是最难控制的。

因为中心的房价高居不下，一房难求是事实，形成事实上的价值挤压，卖一套中心价值区的房子，房价就像火箭一样的窜上去了，必须要用更多（根据房价差值，一般1:3-1:6区间）低价位地区的房子来稀释和对冲核心价值区房子对整体房价的拉升。

格局拉高一点，如果你是政府，你该如何破局？

只有一条路，那就是大力发展城市周边区域，提升价值属性，然后用大量低价位的郊区偏远的房产，来控制房价，还能提升区域价值。

比如说深圳的福田区，南山区，罗湖区，在现有的十几万房价背景下，还要疯狂上涨 ，价格攀升，那对于宏观趋势和高层意志态度来说，绝对属于“顶风作案”，“缺乏管理能力”和“没有大局观”，反正就是给脸不要脸了。

调控也只是行政层面的管控，关键是价格控不住，资本可是无孔不入的，抓得太紧还能被钻空子，这种脸面损失，放任何管理层都受不了。

堵不如疏，那就只能将资本的狂热和价值的均分工作，引导至当下比较偏僻，甚至是落后的区域，进行稀释缓冲，比如光明，大鹏，还有当下的冷门不被看好的区域。

同样是在深圳买房投资，是选择10万+的核心城区呢，还是选择3万元，甚至是更低的新区和郊区呢？

未来5-10年的结局一定是不一样的。

要知道，房价涨10000很容易，收入要涨10000就不容易了，房价涨的再容易，也要受到购买力和经济环境的制约，涨的太早，涨的太快，离触碰红线还有多远？

对应的就是高房价的机会空间，被无限压缩。

同样都是深圳，想要在增幅上享受结构性机遇的带动，只能看这么一个核心底层思维：

反对“摊大饼式的城市发展”，对应的就是均衡发展，多中心发展和价值平均化。

也就是城市发展平衡，体现在房价上，就是对应的相对平等。

当然，这个规则适用于未来所有有潜力，房价还有上升空间的城市，或者至少是平稳，稳中见长的城市，都适用。

而整体房价出现下降的城市，不是没有机会，而是这样的机会难度太可怕了。

就像在股市整体大熊市下行的环境下，还能抓得住能上涨的股票，还能赚到钱，这样的难度可想而知。

至少对于大部分人来说，就算在大牛市的环境中，都不一定能赚到钱。

这不是难为人么？



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4

策略：不同目的的购房群体，值得关注的几个关键点


文章的最后，就针对不同目的的购房群体，在当下面对中国楼市和房价，几个值得关注的重点，进行简要总结：

1、刚需群体，不要被市场行情所逼迫着进行决策，真的需要，该买就买，追涨杀跌不仅仅是人性弱点，也是市场和行业高度重视的趋势，活在当下，满足需求，很重要。

2、投资群体，或者有资产保值增值的群体，面对时代变化和规律颠覆的关键时刻，最重要的不是盲目跟风和被焦虑情绪支配。

在这个阶段，最需要的，是冷静，学习，和理性。

未来的房产投资，一定会很快地进入一个洗牌淘汰过程，仅凭个人的意志和一厢情愿，是绝对不可能和趋势对抗为敌的。

投资是一个系统性的工作，没有完整的投资逻辑，没有有支持力的价值判断，没有标准化的价格认知体系，被洗牌出局将是常态。

所以，在这样的关键时期，一个是谨慎，这并没有什么不好意思的，李嘉诚的成功，最值得学习的，就是谨慎。

另外一个，就是要建立自己的投资逻辑和价值判断体系，还有趋势认知。

未来房地产投资，在告别了野蛮成长的时代红利以后，将会越来越难。

但是时代就是这样的，每个时代都有人失败落魄，每个时代都有人鲜衣怒马意气风发。

文章内容或许有些理解难度，要表达的观点也比较含蓄，但还是那句话：

我写了什么不是最重要的，你看到了什么才是最关键的。

如果你能坚持看到这行字，能够有所启发，有所感悟，那就很好。

“暗流涌动其实并不可怕，令人恐惧的，是丝毫没有认知和觉悟，用以往的经验和思维惯性，去进行冒险和尝试。”

缺乏对事物本质的敬畏，缺少对规律变化的警觉，被曾经的表现所迷惑，恐怕是这个时代绝大多数失败者共同的特征吧？

2020年11月21日，熊猫地产观有感。

这篇文章，就到这里。
希望这篇文章，能够给屏幕前的您，带来一些启发和思考。那就很好。


感谢您的耐心阅读，我们下期再见！



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思考，是对世界的尊重。探索，是对未来的准备。
每个人，都没有选择时代的权力，但是时代绝对可以选择人。
这是一个长期主义的时代，是一个眼界和思维决定的未来。
希望能与有伟大格局和理念的群体同行。
做时间的朋友，做时代的弄潮儿，做命运的主宰，做财富的主人！
仅以此文，与各位读者朋友，分享。



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以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱，熊猫地产观，讲究和追求的就是在纷杂繁乱的信息时代，输出一种稀缺，宝贵的经验。
这就是本人自媒体的态度和初心：不做什么大路货，通过写作分享，记录对世界的认知。
熊猫不稀罕吗？你觉得我的文章不稀罕吗？哈哈哈哈……
不当什么专家，也不敢大言不惭说自己高明，只想通过写作分享，心存善念，广结善缘。

寒郁轩良

这篇文章，就将透过现象，挖掘本质，从曾经中国房地产上半场的时代规律和惯性思维入手，结合当下中国房价和楼市中的一些微妙变化，进行一次有深度，有态度，有结论的讨论和研究。
后疫情时代，房地产下半场，我们该如何去理性看待中国房价和楼市中的机遇和风险？
或许看完本文，能够给各位读者朋友带来一些启发和思路。

胡胡胡美丽_ss

你好！投资一定要选可以保值的房子，也就一线城市主要中心地段，这样才可以跑过大盘！投资远郊区：你会输的很惨的，不信走着瞧

我心如烟卸

写的很好，感觉比一些所谓专家有深度的多

清风吹袭断

我刚办完贷款，房子还在涨

什么大师特

说句难听话写得越多的文章看起来很历害，实际上我猜自己肯定是买不起房，并且生活过得也是一般般的。如果真象你写得那么历害那你在早几年在买房这块早就赚发了你们说是吗？

明绍宗朱聿键鼻

写的真好！文笔非常！[呲牙]

真不是我干的的

开放建没土地市场，允许自由买卖，看它能涨上天还是跌下地狱，减少人为因素，交给市场，划定红线，管控得当，立足长远。

寒郁轩良

理论和现实有差距。

寒郁轩良

刚需的就别考虑那么多了，买的起就赶紧的，通货膨胀不等人