新建住宅面积库存超5亿 楼市去化进行时

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来源：新金融观察

惊心动魄的2020年已经接近尾声，今年以来，受“黑天鹅”影响，房地产销售有所萎靡，尤其是新建商品住宅成交面积已连续4个月出现了环比下降的现象，降价去库存成为了地方政府和各大房企共同的目标。

库存压力增加

数据显示，截至今年10月，全国百城新建商品住宅成交面积已连续4个月出现了环比下降的现象，环比跌幅分别为2.2%、2.0%、2.1%和1.4%。

国家统计局发布数据显示，1―10月份，商品房销售面积133294万平方米，今年首次同比持平，1―9月份为下降1.8%。

销售萎靡直接导致房企手中库存高企。

11月19日，上海易居房地产研究院发布最新一期《全国百城住宅库存报告》。截至10月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为50233万平方米，环比减少1.0%，同比增长8.1%。当前库存规模已保持连续23个月同比正增长。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对新金融记者表示，连续4个月的下滑说明去库存的动力是在减弱的，四季度要关注库存压力增大的风险。“若是市场交易继续走弱，客观上会影响去库存的工作。”

10月份，100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为9.4个月，这也意味着市场消化完这些库存需要9.4个月的时间。

鉴于库存压力，房企一面降价促销，一面放缓了推盘的节奏。

为了把握今年最后的消费窗口期，一些房企在10月加大了优惠力度。国家统计局11月16日发布的70个大中城市住宅销售价格月度报告显示，10月份，各线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅总体回落。

具体来看，10月份，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比9月份回落0.1个百分点。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅环比回落0.2个百分点。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比9月份回落0.3个百分点。

尽管10月也是传统的销售旺季，但相对于“金九”而言，“银十”的表现依然有所逊色。从10月新增销售指标上看，商品房市场呈现量价齐跌局面，单月销售面积为16221万平方米，环比下降12.7%，单月销售价格为9875元/平方米，环比下降1.9%。

在供需方面，10月份，100个城市新建商品住宅供应量为4647万平方米，而成交量为5153万平方米，呈现了供小于求的态势。10月份推盘节奏放缓，各地重点消化9月份的新增供应量，客观上限制了库存的过快增长。要知道，此前4个月全国百城均呈现出供大于求的态势。

政府鼓励房企降价

具体到地方，一些城市肩负着更重的库存压力。截至10月底，100个城市中，有64个出现了库存同比正增长现象。

据《全国百城住宅库存报告》显示，10月份存销比数值排名前十的城市中，景德镇排名第一，存销比高达38.4个月，此外，日照、包头、北海、漳州、哈尔滨、香河、烟台、三亚、芜湖位列前十，且存销比均超过20个月。

其中，排名第三的包头、第五的漳州以及第六的哈尔滨去库存周期分别为28.2、25.3和23.1个月。此类城市去库存周期超过了14个月的合理值水平，且比绝大多数城市要高，属于应积极去库存的城市类型。

此前，“十四五”规划建议指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。同时，提到因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。

诸葛找房数据研究中心的王小嫱此前对新金融记者表示，这意味着接下来的政策仍是根据地方房地产市场的状况差异化调控，可预测热点城市的房地产市场调控仍趋紧，一些三四线城市以及市场库存高去化慢的城市房地产政策相对宽松。

一语成谶。

11月12日，漳州召开部分房地产企业座谈会，提出支持在校大学生购房政策和房企要增强信心等内容。

11月17日，包头召开的房地产经济运行情况座谈会上，住建局方面表示，将针对会上企业提出的在售项目存在的困难和问题，根据实际情况给予协调和解决。同时将进一步优化营商环境，激活房地产市场主体活力，切实保障居民合理购房需求。

11月18日，哈尔滨印发《关于疫情期间促进我市房地产市场平稳健康发展相关政策的通知》。这一政策被称为哈尔滨“楼市14条”，一经发布立即登上热搜，之所以受到大量关注是因为，该政策首次明文提出鼓励房企打折促销。

此次政策明确，即日起至2020年12月31日，支持并鼓励开发企业对销售的住宅房屋、居住型公寓等新建商品房进一步让利给购房群众，在此基础上，对援鄂人员、抗疫受表彰人员等特殊贡献群体购房的，予以更加优惠的政策。政府将对让利企业的销售情况进行考核，给予表彰、嘉奖。

此外，文中还提及一系列放宽政策，比如扩大了公积金购房的覆盖面，以及对公寓库存去化给予支持，包括支持哈尔滨银行等商业银行及金融机构，对居住用途的公寓产品给予享受住宅按揭贷款同等政策支持；对实际用于居住的公寓房屋水、电、煤气收费按民用价格标准执行。

值得一提的是，政策还重点关注了库存问题：对新建商品房销售下行压力较大的区及县（市），及时通报本地新建商品房库存量、销售量和下行压力等情况，积极引导和鼓励企业根据市场情况，采取打折促销、团购等方式让利销售新建商品房。

据悉，今年1―9月，哈尔滨市房地产开发投资金额同比下降5.2%，由此可见，当地房地产开发商的信心受到抑制。

从供需端来看，10月哈尔滨商品房供应12365套，供应面积125.86万平方米；同期，哈尔滨商品房成交6534套，成交面积62.90万平方米，市场处于供大于求。

不仅如此，10月，哈尔滨房地产市场呈现出了量价齐跌的态势。

根据易居哈尔滨房地产市场10月报显示，10月份哈尔滨新房成交量6534套，相较于9月份的7427套，有了明显下降。与此同时，哈尔滨六城区成交均价约10217元/平方米，环比9月份的10254元/平方米略有下降。

有数据统计，今年前10个月，哈尔滨商品房的月均成交额只达到2019年的63%左右。

在严跃进看来，哈尔滨的放宽政策明确了降价促销和各类让利工作的必要性，通过此类优惠的内容，有助于吸引购房者积极入市，消化房源。“今年虽然5月份前后房屋销售比预期好，但后续几个月尤其‘金九银十’阶段实际上面临很多压力，所以新的库存压力开始增大。哈尔滨此类政策和此前漳州类似，都说明相关房企已经开始感受到库存的压力。关注库存问题，才能真正解决销售问题和促进市场平稳健康发展。”

严跃进表示，今年11月份包头、漳州和哈尔滨3座城市在坚持房住不炒的大前提下，积极落实一城一策思路，值得肯定。其他各地也有相关的举措，包括近期山东滨州提出扩大改善型住房消费、云南省搭建住博会等。预计后续一些去库存压力大、交易行情略疲软的城市，也会有各类去库存的政策，以真正促进房地产市场的平稳健康发展。

“最值得关注的是成交数据持续性的下跌现象。新冠疫情这只最大的‘黑天鹅’并没有离去、购房需求是否足够强劲存在不确定性，所以对于去库存的工作不能盲目乐观，要对潜在的风险有足够的认识。”严跃进说。

房企利润缩水

从企业的角度来看，让利促销将在一定程度上压缩利润空间，加之“三道红线”融资新规压顶，房企资金端的压力或将增大。

国家统计局数据显示，今年1―10月份，全国房地产开发投资116556亿元，同比增长6.3%，增速比1―9月份提高0.7个百分点。尽管在经济稳步复苏下，房企投资信心逐步恢复，但依然尚未恢复到往年水平。要知道，去年同期的同比增速已达到了10.3%。

房地产行业中的中小房企尤为艰难。人民法院网此前公布的数据显示，今年上半年发布破产文书或进入破产清算程序的房企有200多家，三四线城市中小型开发商占比较高，破产原因多为负债过高、资金链断裂。

一些头部房企尽管没有面临生存问题却也难逃业绩下滑的泥潭。

比如，金地集团（600383）前三季度营业收入404.39亿元，同比减少4.92%，主要原因是今年的竣工面积相比去年同期减少了4%；归属上市公司股东的净利润49.92亿元，同比减少7.98%。

毛利方面多家公司均有所下降，今年前三季度，万科的毛利率由去年同期的27.6%下降到了今年的22.9%；金地的毛利率为38.72%，比上年同期下降了3.03%；保利的毛利率为34.0%，相比去年同期也小幅下降了1.9%。

中信证券分析师认为，限价、土地市场激烈竞争、融资成本偏高等共同导致行业盈利能力持续下降。尽管一些企业在平滑利润，但结算利润率在2020年和2021年下降几乎不可避免。

对于即将到来的2021年，国信证券研究报告认为，行业景气将延续回落，与此同时，房地产市场也将面临更多挑战。分析师表示：“我们对2021年行业主要数据的判断相对悲观，特别是新开工、土地购置和销售均有可能出现超预期的下滑。”

按照分析师的预测，2021年行业整体景气度下行，新开工去化率由80%下降至70%；补库意愿降低，土地与新开工继续走弱，土地购置费预计-5%，新开工预计-10%；销售转负且幅度可能超预期，预计销售面积和销售额同比增速分别为-11.1%和-9.1%；投资趋弱，预计全年增长3.4%。