楼市有“涨停板”标准了？这城规定房价涨幅，释放了什么信号？

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稳定房价，南方又一个城市出手了。

近日，厦门发布了《厦门市住房发展规划（2021-2025）》（公示稿）。 在未来五年中，将增加38万套住房，其中包括商品房12万套，同时表示“保持房价平稳”：

逐步使住房价格与经济社会发展和居民收入水平相适应。新建商品住宅价格年度涨幅不超过5%，住房租金价格年度涨幅不高于城镇居民人均可支配收入增长幅度。

新房价格每年涨幅不得超过5％。 释放了什么信号？

厦门之所以值得关注，是因为它是中国内地城市中，房价排名第四。



中国内地房价第四城，这两个原因催高房价

深圳，上海和北京是中国内地房价最高的三个城市。而第四个城市不是广州，也不是杭州，而是厦门。

尽管厦门是副省级的计划单列市，并有金砖5五国峰会等一系列国际盛事的加持，但厦门的经济发展状况一般。

厦门2019年GDP5995亿元，全国排名第33位。而位于同一省份的泉州和福州都超过了9000亿元。同为计划单列市的深圳GDP超过2万亿元，青岛和宁波也已经跻身万亿GDP俱乐部了。

但是，尽管厦门的GDP总量并不高，但人均GDP却排在全国的前几。即使这样，仍然不足以支撑高房价。

目前，厦门的二手房价格高达4.6万，而广州只有3.2万元，杭州只有3万元。






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高房价导致厦门的房价收入比位居全国前列，而租金回报率则在全国倒数。2019年，厦门的租金回报率仅为1.2％，低于深圳。房价收入比为22.8，赶超北京、上海和广州。这意味着，在厦门，一个家庭要花20多年不吃不喝才能买得起一套房子，这显然超出了普通家庭的承受水平。

厦门房价如此之高的原因有两个。

首先，厦门与深圳相似，城市太小了，核心地区厦门岛的价格更高。深圳的面积近2000平方公里，而厦门只有1700平方公里。再加上厦门岛长期缺乏大规模土地供应，导致土地短缺、供不应求，房价自然居高不下。

其次，厦门是旅游城市，也是福建人购房的首选。旅游城市为厦门带来了优势，民营经济发达的福建又对厦门情有独钟。大量民间资金将厦门视为购房者的首选地，这为厦门的房价提供了长期支持。
房价涨幅每年不得超5%，意味着什么？

实际上，厦门并不是第一个限制房价每年涨幅的城市。早在一两年前，东莞、宁德和昆明等城市都出台了类似的政策。这个数字在某些城市是5％，在某些城市是6％，在其他城市是10％，背后没有统一的标准。但似乎已经默认了这一点：

房价只会上涨而不会下跌，因此必须特别注意控制上涨幅度。

房价的熔断并不是什么新鲜事，但是这个“涨停板”标准是如何产生的呢？

从各个地区的政策文件来看，这应该基于GDP增长速度、收入增长速度和物价水平来确定的。要知道，2019年全国GDP增速已降至6％，在2020年疫情的影响下，刚刚恢复正增长。随着未来经济放缓，GDP增速可能降至5％以下。



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在这方面，房价的涨幅每年不得超过5％，未必不合理。这也是房价随着经济增长而上涨的健康态势。我们看到，在过去的20年中，房价基本上每隔几年就会翻一番。根据5％的年涨幅，房价至少需要15年才能翻一番。

如果房价的年涨幅确实可以控制在5％之内，那么房地产市场本身将失去赚钱的作用。毕竟，房屋本身的折旧成本、房贷利率成本、物业费用以及可能的未来房地产税等加起来就超过5％了。

因此，中国的房地产业流传着一句俗语：房价不涨就是跌。
这一目标能实现吗？

毕竟，房价本身已经脱离了经济基本面。与其说房价受制于GDP和收入增长，不如说更受M2（货币供应量）、土地供应、人口流入以及限购限贷等政策的约束。

因此，控制房价涨幅并不困难。只要扩大土地供应，限制房地产市场的投机活动，房价就不会轻易飙升。在这方面，长沙和北京可以作为标杆。

但是，面对土地财政和房地产经济的诱惑，遏制房价上涨并非那么简单。近年来，尽管一些城市的房价在数字上一直相当稳定，但一二手房显然已经倒挂，滋生了摇号抢房的套利游戏。在另外一些城市，则是双合同泛滥，市场价格严重扭曲。

实际上，厦门的房价并非只涨不跌。从2018年到2019年，厦门的房价经历了重大回调。即使北京的房价仍未回到2017年的高位。与三年前相比，房价仍在下跌。

同时，虽然深圳、东莞等地的房地产市场依然火爆，但济南、郑州、天津、哈尔滨、青岛、太原等城市已经进入调整状态，部分城市房价下降了5％至10％。



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在房地产市场分化的情况下，一边要抑制房价上涨，一边要防止房价下跌，注定是一项非常艰巨的任务。

未来发展情况如何，我们将拭目以待。