房价或“全面下跌”？内行：4个条件下，房价或不得不降

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来源：稀饭财经 2020年11月10日 07:54


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不管是楼市处于上升期还是下行期，每年的“金九银十”都备受业内的期待，但最近两年这个所谓的传统旺季早已“旺季不旺”。据诸葛找房数据研究中心发布的100城二手房报告显示，今年9月房价下跌个数为45个，10月份达到51个，超过一半。再以楼市的“风向标”深圳为例，10月新房成交环比下滑5.2%，这是自今年5月以来首次环比下降；二手房成交环比下滑42.8%，已经连续3个月呈现下滑的态势。

传统旺季不断落空，房地产逐步告别盛况，背后受到了很多因素的影响，主要表现在以下三点：一是从政策导向看，房住不炒成为了长期定位，房价失去了继续大涨的基础。二是从供需关系来看，炒房团全面撤退，刚需买房意愿下滑，楼市活跃度进一步降低，楼市进入到供大于求的局面。三是央行、银保监会等监管部门加大了对资金流入房地产行业的监管力度，目前房企普遍面临资金压力，房地产失去了继续扩张的动力。

这种局面下，房企普遍选择了降价“投降”，“价格战”已经打响

在调控政策不断收紧，住房供求关系转变，融资压力增加的环境下，房企开展了大规模的营销活动，纷纷选择了降价“投降”。在刚刚过去的“金九银十”期间，恒大、碧桂园、万科、世茂、富力等不少房企都通过特价房、额外优惠、低首付等形式来吸引购房者，以期冲刺全年业绩。比如，恒大全国楼盘全部7折出售，碧桂园线上秒杀一口价，富力百亿补贴购房等等。

除此之外，具体到不同城市之间来看，也可以明显感受到当前楼市的低迷。根据国家统计局发布的9月份商品房销售价格情况显示，二手房当中共23城的房价跌回到了一年前，天津、济南、青岛、郑州、石家庄、太原、烟台等城市都位列房价下跌榜单之中。

房企之间不断角力，房价在各地出现下跌，这是刚需最期待看到的事情。但是，有一点不可否认，虽然目前房价已经处于下行通道，但整体仍旧处于非常高的水平，买房子依然不是一件容易的事情。因此，面对目前的房地产行情，不少持币观望的购房者更加纠结了：到底是现在买房还是应该再等等呢？接下来房价还有没有进一步下降的空间呢？

房企降价“投降”，房价下跌空间能有多大？开发商大佬明确“透底”

关于未来的房价下跌空间，一直以来，业内都是婆说婆有理，公说公有理。一部分人认为，房地产行业与国民经济息息相关，涉及建材、家电等上下游六七十个行业，一旦房价大幅下跌了，许多行业都会崩溃，所以房价下跌的空间并不会太大，目前的跌幅基本已经到底了。但是，另一部分人则认为，目前全国人均住房面积已经达到40平方米，住房总量已经足够了，再加上房价水平远远超过了居民的收入水平，所以房价继续上涨的动力明显不足了，接下来房价仍将会继续下行，至少下跌到2015年左右才是正常的。

关于这个问题，两位开发商大佬明确透了底。SOHO中国董事长潘石屹表示：20%就是中国房价的最低限度。如果房价下跌水平超过了这个数值，绝大多数的房地产公司都将不复存在。无独有偶，融创董事长孙宏斌也给出了一个自己的答案：如果房价下跌30%，那么房地产企业就都“死了”。根据潘石屹和孙宏斌的观点来看，20%和30%的房价跌幅将直接关乎到房企的生存问题。

显然，就现阶段来说，房价下降的空间并没有达到20%-30%的程度。如果去售楼处转转看看就会发现，有些楼盘确实给出了较大折扣，但对绝大多数房企来说，目前打折促销的“噱头”要大于实际的降低幅度，而且不少房企仍旧会选择死撑硬抗，给出的优惠也是不痛不痒，甚至还不排除先提价、再降价的现象。如果不是内行人或者有特殊渠道，几乎很难买到特别便宜的特价房。那么，从11月份开始，房价还会继续下跌吗？

11月起，房价或“全面下跌”？内行预测：4个条件下，房价或不得不降。

房价降不降，降多少，决定性因素不在于房企，主要取决于市场和政策。虽然目前房企还能抗一抗，撑一撑，但内行预测：从11月份开始，房价或迎来“全面下跌”，4个条件下，房价或不得不降。

房企之间竞争加剧，“价格战”仍将会继续。据亿翰智库统计数据显示，截至2020年9月末，典型房企销售业绩目标完成率均值为70%，其中半数房企的目标完成率没有达到70%，这意味着2020年房企的业绩压力已经全部集中到了第四季度，尤其是11月份、12月份等临近年底的关键销售节点，所以接下来房企之间的抢收节奏会进一步加快，以价换量将是常态。

“三条红线”发布：剔除预收款后的资产负债率大于70％，净负债率大于100％，现金短债比小于1。对于房企来说，这意味着未来的融资环境不容乐观，融资规模会进一步受到限制，在这样的情况下，房企的现金流将会更加倚重销售和回款，所以不排除更大规模的促销活动出现。除此之外，监管部门还要求试点房企在2023年6月30日前完成降负债的目标，这意味着未来3年，融资新规都将是悬挂在房企头上的一把利剑。

在“房住不炒”的长期定位下，当前一二线、三四线城市仍在加大调控力度，靠投资买房赚钱的空间越来越狭窄。在这种局面下，投资炒房客已经纷纷离场了，刚需购房者也开始变得更加谨慎和理性，楼市进一步迎来了买方市场，房地产进入到了供大于求的阶段。显而易见，为了加快销售和回笼资金，为了完成2020年的业绩目标，降价销售不可避免。

根据央媒《经济参考报》报道，11月开始，房企将面临2020年内的最大考验，迎来年内最大的到期债务规模，高达1071亿元。此外，明年还将会继续迎来7500亿的到期债务规模。不难看出，从11月份起，一直到2021年，巨额债务都将成为房企的一大挑战。搁以前来说，房企尚且可以通过各种融资途径来缓解债务压力，但今年国家出台了“三条红线”新规，“借新还旧”的途径已经收窄了，目前也只剩下以价换量一条路可以走了。

简单总结一下：时间过得很快啊，还有不足2个月，2020年就要过去了。对于房企来说，这意味着2020年的“年终大考”即将来临，受来自销售、融资、调控、债务等4个方面的压力影响，从11月份开始，房企的促销力度不仅不会下降，反而还会继续加大，在这样的情况下，房价或许不得不降。换句话说，4个条件之下，噱头式的营销方式已经行不通了，真正的“降价潮”或将来临。对此，你怎么看呢？欢迎评论区留言讨论。