楼市分化越来越严重！未来或将迎来一波“松绑潮”

却写杂布计

|@81大白话第129篇房产原创文章




事实的真相，往往都藏在不易被发觉的地方！
01

这两天，关于楼市的资讯有点纷乱繁杂。

有消息称，天津将要放松限购，虽然没有得到官方的证实，但就目前的情况来看，可能性并不是很大。

虽然说天津是直辖市，但关于楼市的政策，还要做到区域协调，说直白点就是京津冀一体化是区域性利好，也是一个紧箍咒，很多事情不能你说怎样就怎样。

所以从这个角度来看，如果放松楼市政策，也是要统一部署的。

从目前来看，天津和河北的楼市，都有迫切提振楼市的需求，而北京依然在向外推人，从这一点来看，未来津冀两地放松政策，承接北京外溢的人口，可能性还是很大的！

而天津楼市如今的困境，反而是很值得我们琢磨的。因为，这和接下来楼市的走向，有着很大的关联度。

从近一段时间天津楼市的相关消息，我们从中基本可以梳理出如今天津楼市的发展进程。

这也为我们分析楼市整体的趋势提供了一个大体思路。

大家都说天津的经济出现了滞涨，但以目前天津的GDP来看，也不会在短期内出现多大危机。

天津楼市的问题，其实就是北方楼市困境的一个缩影。

扩张导致区域性经济割裂，再加上出现人口滞涨，导致区域性的人口密度下降。

城市区域越来越大，但经济基础没有显著增加，这是北方很多城市目前的通病。

倒是住宅数量却在呈几何式的增加。

北方城市上一轮的房价上涨周期，一个最大的特点就是老房置换新房带动的。

大部分的本地居民，在这一轮周期中完成了新老房产置换。

这也就可以解释，为什么人口增长停滞甚至流失的情况下，房价还能上涨，楼市销售火爆了。

而如今，北方城市的楼市几乎整体趴窝，而且出现市中心房价与周边房价倒挂现象，这都都可以确认，北方城市的这波置换红利基本上接近尾声了。




02

最致命的一点就是，外来人口大幅度的减少，将会导致楼市承接力呈断崖式的下降。而且，城市的扩张却也不见减速。

这两种原因叠加之后，楼市基本上就是走向凉凉的节奏了。

而且这种凉，并不是暂时性的。

要知道南方城市抢人都抢红眼了，人口流动将会加速，基本上是板上钉钉的事了。

而另一边又不断地加大供应量，之后肯定是要哭的。

像长沙和重庆，用加大供应量的方法平抑房价，其基础是人口持续流入。

任何事都是有前提条件的，不是说货源越充足，购买量就越大，往往是那些货源不足的东西，反而会引起万人哄抢。

房子大把大把地建，给人最大的感觉就是房源充足，但又不打折促销，那么就只能无限地增加库存了。

所以说，北方很多城市的楼市，如今的风险是很大的，目前就是在硬扛。

新房是受到限价政策限制的，但二手房不受，所以，我们看一个城市的楼市成色，看二手房，或者说市中心、地段较好的二手房房价和去化周期，基本上就有答案了。

像哈尔滨、沈阳这样的省会城市，市中心的老房价格远远低于市郊新区房价，地段优势全无，唯一的体面，就只剩下学区房了。

这种情况，你要是说楼市一点问题都没有，要不就是骗自己，要么就是骗别人。

都说新区的房子新，房型好，大家都愿意买，价格贵很正常。

这话从居住的角度来说，没啥问题，只要自己住得舒服，位置在哪都无所谓。

但大家有没有考虑一件事，对于一个城市来说，市中心的价值是什么呢？

市中心是各种资源的集中地，是外地人对整个城市的印象，是地段价值的体现。

而现在的去中心化，将导致未来大量房产的价值将大幅缩水。

用概念去替代实际的资源加持，就是泡沫的根源所在。

哈尔滨一个隶属于县城的养生盘，在十一期间引得万人抢购，成为了十一黄金周哈尔滨楼市的唯一亮点，这不得不引发深思。

一定记住，有人，房子才有额外价值，不然除了自己去住，啥也没有。

其实这就是北方楼市如今的畸形成长的原因所在。




03

硬扛，总有扛不住的时候！

所以，接下来就一定会有城市救市。

对于之前政策较严的城市，叫松绑，而那些政策不严的城市，就叫救市。

虽然，在房住不炒的大环境下，这么做有点不合时宜。

可是但凡有点办法，谁也不会去走这一步的。

今年以来，南方很多城市都升级了限购政策，但人口流入基数在哪摆着呢，即使限购，楼市也不会有太大的风险。

而且，很多城市通过人才引进的方式，达到了“明修栈道，暗度陈仓”的目的。

而北方城市则是另一个局面。

就是救市，能拿得出手的东西都几乎没有。

大部分城市的“户口”没有一点含金量，再加上金融政策缺乏有效支持，想要破局，难上加难。

而且松绑或者救市，也不一定就是利好。

对于热点城市，确实会有立竿见影的效果，但对于非热点且没有人口支持的城市来说，反而会让人认为，城市的房地产市场扛不住了。

这就是事情的两面性。

而现在，比较有效且健康的方法，其实就是大幅降低供应。

但这个谁敢做呢？

这些城市的GDP，但凡是有其他的产业可以依赖，也不至于大量建房了。

所以，北方城市的楼市问题，目前看来基本无解。

现在的情况是，楼市的危机，已经从二手房市场延伸到新房市场了。

接下来就可能会有以下几个情况出现：

1、二手房价格扛不住了，开始崩盘。

2、新房价格从暗降逐渐变成明降。

3、土地收入大幅减少。

4、新房开盘受到影响，甚至出现大面积停工或烂尾。

所以，接下来的时期，就是验证这些城市救市的效果是如何了。

您觉得会有效果吗？

@81大白话为您提供不一样的房产资讯解读！

感谢您的关注、点赞、评论、转发！

芊芊551

北方二线城市资源有限，城市扩张发展新区的代价就是老城区的没落。应该把行政机关事业单位等还有教育医疗搬迁至新区，实现结构性繁荣

茉莉707

北方楼市只要动拆迁拿货币的房款，专款专用，一律只准在本市购买，就无法流失了