关于未来楼市走向有几个？

当当当当裤裆坦

“控房价、抑泡沫、防风险”成为楼市调控的主基调，楼市既

不会大起、也不会大落，房价既不会暴涨、也不会大跌。

但与此同时，房地产投资、新开工面积增速会放缓，可能接

近个位数的“零增长”，销售面积增速也会接进入“零增长区

间”，甚至不排除个位数的负增长。

造成这种现象的主要原因就是：

房企到位资金增速将明显下降，按揭贷款、开发贷款、自筹

资金、定金及预收款都将难以继续增长，不支持房企扩大投

资，没有投资增长，就会减少新开工，进而降低可售货值，

进而拖累销售业绩。

2

中国的一二线城市房价泡沫，并没有我们想象的那么厉害。

关于一二线城市的房价泡沫，众说纷坛，很多人拿着国外的

房价进行对比，说中国的房价已经不高。

但是，反过来看，如果把北上广深的所有调控措施全面放

开，这些城市的市场会不会再次启动，房价会不会再次上

涨？

如果放开之后，还会有人再买房，房价还再涨，就能说明：

市场泡沫并未达成共识，市场里参与的个体，对于泡沫这件

事儿不是全面认可的。

从现在的市场判断，无论是个体还是政府都不敢全面放开调

控，说明大家都认为这个市场还是有空间的。

我们一定要清楚：房价的基础是地价。

房价破裂意味着地价破裂，这是地方政府所不能接受的，地

价也就变成刚性。

在地价的刚性托底之下，房价的下探空间也是有托底的。

在金融危机、债务危机的压力之下，局部城市因为之前泡沫

过大、少数楼盘因为房企缺钱，可能会出现少量的房价下

跌，但并不意味着会出现泡沫的整体破裂。

中国房价的矛盾在于“人地钱”的矛盾。

在业内有一个普遍的共识，我们基本很难解决一二线城市住

房用地供应不足的问题，因为城市核心区无地可供，城市外

围摊大饼的建设模式逐渐被抛弃，抢人大战又导致人口大量

增加，住房供求矛盾长期难以缓解，甚至还会继续加剧，房

价上涨预期难以消退，限价令将长期执行。

从根源上，我们解决不了土地的问题，从未来看，我们也有

人才引入的需求。

站在根源和人口上，我们无法抑制房价上涨预期，我们就只

能长期采用限购、限贷政策来抑制需求，长期采用限价、限

售政策来抑制资产泡沫。

所以，你会发现现在的所有调控都让市场发生了巨大的扭

你限价，他们全民摇号打新股，你限购，他们结离婚、注册

公司，你限售，他们双方对敲，走抵押……

中国房价的根本矛盾在于人地钱的矛盾，这个矛盾无法解

决，一二线城市的房价预期就得不到解决和打压。

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高端有市场、中端有支持、低端有保障。

这才是一二线城市，未来理性的、可能的楼市走势。

高端市场应从土地端开始，土地公开拍卖出让，购房不限

购、不限价、不贷款，地价越高越好、税费越多越好，政府

可以用于改善城市建设和补贴民生工程。

中端市场“限房价、竞地价”，政府让利于民，限购一套用于

自住，购买第二套改善住房限制购买首套住房之后10年以

上，并对空置房征收空置税，对出租住房征收房地产税，对

转让住房按购房年限征收资本利得税。

人才和低收入群体由政府实施租房补贴，政府不建设、不购

买租赁住房，由人才和低收入群体自行在市场上租赁住房，

可以用于改善城市建设和补贴民生工程。

中端市场“限房价、竞地价”，政府让利于民，限购一套用于

自住，购买第二套改善住房限制购买首套住房之后10年以

上，并对空置房征收空置税，对出租住房征收房地产税，对

转让住房按购房年限征收资本利得税。

人才和低收入群体由政府实施租房补贴，政府不建设、不购

买租赁住房，由人才和低收入群体自行在市场上租赁住房，

政府视人才档次和家庭困难程度实行全额或差额补贴。

这样梯度化之后，整个中国的房地产市场才是真正理性健康

的市场。

结

站在这几点判断上，对于我们的投资人有何启示呢？

1、大盘房价的大起大落，尤其是大涨在近一年的时间里几乎

不可能出现。

这对于我们来说，我们就有充足的时间去踩盘选房，不用冲

动，不用着急一时。尤其是，对于那些一二手房价倒挂严

重，仍在摇号的城市，安心摇，耐心摇，不用着急去碰价格

过高的二手房。

2、未来的一二线城市一定会出现供应的紧缩。

因为这一轮的调控，让中小房企死去，让大型房企收缩扩张

节奏，取地和推盘的节奏全都放缓了，这些都将极大的影响

未来的供应量。

在未来3-5市场放开的短时间内，一定会出现新一轮的供需紧

缩。

3、一二线的房价在长周期里是看涨的。

只要人地钱的矛盾无法解决，那么一二线城市的房价问题就

无法得到解决，房价的上涨压力就始终得不到释放。

从现在看，这个问题解决的可能性不太大，因此，长周期

里，房价仍然看涨。

4、一线城市里的低价老破小可以考虑出清。

因为老破小和刚需盘的主要消费人群一一绝对的刚需客户，正

在被一系列的保障房和共有产权住房大量分流。

这些对于低价的刚需盘和老破小是利空的。

最后总结一下就是：

在这1年多时间里，安心挑选一二手价差比较大，受限价比较

狠的一手房，能摇尽量摇；

但是要快，未来3-5年可能会有一波受供需紧缩影响，而到来

的小行情；

优先选择刚改需求，尽量出清绝对刚需的老破小和低端社