楼市新形势下，4类房子或成“黄金屋”？今明两年准备买房可关注

忆困血馆闻

从1998年“房改”开始，房地产行业进入到了快速发展的黄金时期，不仅大大改善了城市的面貌，更改变了很多家庭的命运。最近，有一位网友就告诉笔者，2016年咬牙买了一套100平方米的房子，当时房价是每平米9500元，如今四年时间过去了，房价已经上涨到了25000元，翻了2.6倍还多，相当于稳赚了150多万，现在十分庆幸自己当初的选择。其实，这位网友的经历并不是个例，过去十多年，房地产市场一直就流传着这么一句话：买房早两年，奋斗少十年。这一点都不夸张。



但是，在经历了四年多的严厉调控以后，目前房地产市场已经进入到了相对平稳的状态当中，“买房早两年”与“奋斗少十年”已经没有了必然的联系，而且有时候，如果早两年买了房子，反而还有亏本的可能。比如，根据国家统计局发布的9月份70城商品房销售价格显示，二手房中有23城的房价跌回到了一年之前，天津、济南、青岛、郑州、石家庄、太原等城市都位列其中。面对这种局面，很多观望中的购房者变得十分纠结，买了怕跌，不买又怕错失良机，重蹈四年前的覆辙。



在笔者看来，与以往相比，这次楼市的确不一样了，在“房住不炒”的长期定位下，高房价很难再次复制，所以购房者的纠结和担心未必没有道理。但是，这并不意味着房地产市场进入到了休眠期，原因主要有以下三点：
一是城镇化的脚步并未停止。截至2019年末，我国城镇化率刚刚迈过60%的门槛，要达到发达国家70%的城镇化门槛，业内预计至少还要10年，所以仍会产生大量的购房需求。二是目前我国城镇人均住房面积已经达到了40平方米，但相关数据显示，钢筋混凝土住房比重尚不足50%，这说明大部分人都不缺房子，但是却缺少高品质的好房子，所以未来改善需求将成为主流。三是随着城镇化进入下半场，人口流动的方向开始从农村向城市流动转变为从中小城市向大城市及都市圈的流动，而且随着各地户籍政策的放开，这一趋势正在加强。因此，人口集中，产业基础更好的大城市，房地产仍然大有可为。



根据上文的分析，不难看出，虽然房地产市场已经进入到平稳期，买房大幅升值的概率降低了。但是，在以上三个新形势下，有一点是可以肯定的，买对房子很重要，因为未来有些房子仍旧会成为购房者眼中的“黄金屋”，不仅会继续受到市场的追捧，而且更容易保值升值，再过三年五年，或许仍然拥有可以让购房者起码少奋斗10年的潜力。
①优质学区房

说到什么房子最保值增值，大家首先想到的肯定就是学区房，这跟中国父母对于子女教育重视程度紧密相关。随着生活水平的提高，不管经济条件如何，绝大多数父母都会尽最大努力给孩子创造一个良好的教育环境，从而让孩子“赢在起跑线上”。正因如此，大城市的优质学区资源十分紧张，从而成为了父母们争抢的“香饽饽”。根据已有经验来看，即使处于楼市下行期，学区房往往也能走出独立行情，甚至逆风而涨。此外，目前二胎政策也已经全面放开，所以预计未来5-10年，优质学区房依然会备受追捧。



②地铁轻轨房

在城镇化的推动下，随着人口不断向大城市涌入，加之城市面积不断扩张，对于购房者来说，小区周边有没有地铁、轻轨就变得格外重要：一方面，相比公共交通、BRT等交通工具，地铁、轻轨具备通勤时间短，不会堵车等优势，可以快速拉近城市内部的空间距离，节约通勤时间，多出来的时间可以做更多有意义的事。另一方面，常言道，“地铁一响，黄金万两”，这句话并不是夸张，地铁、轻轨的开通，可以快速带动人口、资源、人气的聚集，拉动地铁、轻轨沿线片区的发展，从而进一步带动房子保值升值。



③公园景观房

随着社会节奏的加快，在忙活了一天的工作之后，一个舒适的生活环境不仅仅是局限于室内，而是应该能够延伸到室外。在偌大的城市里，靠近公园买房子便成了一种重要的选择。根据中国社科院发布的《旅游绿皮书：2018-2019年中国旅游发展分析与预测》显示，近年来，全国各地掀起了主题公园热，不少开发商都建设了一批主题公园，大大满足了人们的旅游和休闲需求。由此可见，靠近公园建房、买房，不仅符合房地产发展的趋势，更符合购房者对美好生活的需求。其实，看看国内外知名的一些大盘也可以发现，公园作为城市中的重要稀缺资源，一直都是提高住宅价值和溢价的支撑点。



④低密度多层

央行数据显示，目前我国的城镇住房拥有率已经高达96%，总体上不缺房子了。接下来，随着经济社会的发展以及居民收入水平的提高，改善性住房需求将逐步取代刚性需求，成为房地产市场的主流需求。与刚性需求不同，改善需求不再仅仅满足于拥有一套房子这么简单，而是对房子的舒适性和体验感提出了更高需求，比如户型面积要更大，楼间距要宽阔，社区绿化率要更高，私密性要更强，物业的服务水平要更高等等。与传统高层住宅相比，容积率小于1.5的低密度多层住宅恰恰满足了这些要求。值得注意的是，随着土地资源越来越稀缺，地价水平越来越高，低密度多层住宅俨然已经是“黄金屋”了。



最后总结一下：今日不同以往，在房住不炒的长期定位下，平稳将成为房地产市场的长期主基调，这意味着指望买房赚钱越来越难了。但是，话说回来，房子的价值归根结底是由人口、需求所决定的，所以买对房子很重要，只要所购买的房子备受市场广泛接受，能够轻松流动和转手，那么在同样的市场环境下，就能享受到相对更高的溢价空间，少奋斗10年也不是没有可能的。
文章中提到的这四类房子，涵盖了广泛的购房需求群体，比如家里有孩子的必然会考虑学区房，大城市的上班族则会优先选择地铁轻轨房，家里有老年人的往往会考虑更加休闲的公园景观房，而年收入几十万的中产收入群体自然会倾向于低密度多层。显然，不管哪一类房子，将来都会有巨大的真实性需求来作为支撑，所以更容易实现保值增值，说是“黄金屋”也不为过了。那么，你更看好哪一类房子呢欢迎评论区留言讨论。

飘渺九月

炒房者和变相炒房者都可耻！