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买过房子的人希望房价继续涨，没买房得人或者即将买房的人希望房价继续跌！
于是网上一些号称大咖的人，为了迎合观众，就常说一些非客观的话。
这里明确一点，熟悉我的朋友都知道，我从不迎合任何人。
这里再明确一点，国内房价“无脑”疯涨的时代，已经一去不复返了！
今年因为疫情再加上经济形势不好，很多人都在说，房子确实要降价了！
这句话到底是真是假？
给大家举个例子，如下图，图中为郑州今年从疫情之后降价最严重的区域：
从今年疫情之后，一直到10月份，郑州的楼市给大家最直观的就是几乎所有的新楼盘都在做特价房，都在降价，甚至有的区域房价直接下跌了近40%！
这还只是郑州的新房，郑州的二手房市场也很惨淡，一套相对优质的房源，放在往年，可能一周之内就卖掉了，但是现在一套房子成交周期也超过了6个月！
主城区，还是涨！
01
不管你是否愿意接受，未来房价还会涨！
大多数国人有两个毛病，要么是不喜欢关注国家政策性的发文，要么就是非常懒，懒得去了解，懒得去看。
其实最近一两个月以来国家在各种政策里反复暗示，生怕你看不懂房价未来几年的趋势。
首先可以确认房价无脑暴涨的时代已经正式结束，过去10年，无论你怎么买房从来不会错，只有涨多涨少的区别；但是从现在开始，买房跟炒股一样，会有亏本的风险，买房也不再是一个必赚的投资方式！
不过大范围的降价只会出现在一些特定的区域，如果你判断一线城市房价会大跌，能让你抄底，那是不可能的！
为什么呢？
因为认为房价会跌的人，主要的理由是人口论。
认为年轻人都会从家里继承很多套房子，所以下一代没有买房的动力，所以房价未来肯定会跌，这个观点看似有道理，迷惑性很强。
但是情况并非如此，我们姑且不说未来10年人口还会继续增长，就说等到人口真的开始减少，那也绝对不会是各地都在减少，而是有的地方减的多，有的地方不减少，有的地方人口还会继续上升。
这是因为城市适不适合生活，适不适合发展，要看这个城市发展的怎么样！
有一个基本的人口要求，如果一个地方人口太少低于最低人口标准，那么当地的配套设施那些生活中不可或缺的设施，比如学校、医院、商场等等都会减少。
举个例子：
一个人口只有几万的小城市很难专门去维持一座三甲医院，或者重点高中，高铁和飞机也只覆盖人口密集的城市；再比如说类似万达这种大型综合性商业体也不会出现在这个城市！
所以人口规模一旦低于一定标准，就会迫使那些追求生活质量的人离开，而被留下的人支撑不了发展，也提供不了足够的就业，那么当地的配套和吸引力就会进一步降低，形成一种人口外流的加速度；为什么像成都、贵阳、常德、威海、这些城市比较宜居？
就是因为它的人口的规模以上，生活配套设施齐全，但是压力却不是很大。
反正人口快速流出的情况，目前大家还很少看到。
这是因为在目前的中国即使很小的城市过去几十年都有周边农村人口流入，大量的“农民”成为了“市民”支撑了配套设施的投入，但是城镇化已经快要完成了，城镇人口比例已经超过20年前的30%到了目前60%，农村的年轻人口越来越少，小城市不会再有新鲜血液流入，所以未来城市间的虹吸效应会越来越明显。
02
人口对标房价，强者恒强，弱者恒弱！
强者越强，弱者越弱，大的人口趋势是从小城到大城的人口迁徙，人口一减少首先受到影响的，是本来人口就少的地区；小城的人口低于最低宜居标准，再减少的话就会开始加速荒废！
这个规律在国外已经被反复验证过，之前美国和希腊有地方白送房子，那都是曾经繁华现在被嫌弃的地区，反而是全世界的大都市都没有受到人口减少的影响，房价该涨的仍然在涨！
比如说德国，老龄化问题严重，人口不过8315万，其中四分之一还是老年人，可是德国的房价这几年就涨得很快，欧洲房价增速最快的十个城市有四个在德国，其中柏林都是全球房价涨幅第二！
还有日本是老龄化人口问题最严重的地方，人口连降十一年，可是东京的房价也连涨11年！人口的下降不但没有影响到大城市的房价，反而把更多的人从小城市驱赶到大城市，所以人口下降对一线楼市有利，危险的是小城县城的房子！
03
国内这些房子你最好别买！
对于国内3线以外的城市，如果你不是特别刚需，我建议你先不要着急买！
在我看来县城的房价在不远的将来一定会有一次大跌，以前的县城房价适合农村人口返乡的农民工抬起来的。
现在的农村老龄人口比例大，村里已经没有年轻人，也就无法继续向县城输血，而县城里的年轻人又往大城市迁徙，所以县城的刚需就很少，再加上县城的土地供应量充足，房子不存在紧缺，本地人该买的都已经买了，外地投资不会到小城市去，再者说了，在一个3线以外的城市，当地也不会把房地产当做主要的产业。
根据《中国百城库存报告》，今年5月以来，四五线城市库存面积每周增长1%，卖房周期长达24个月，这个说明小城市卖房越来越难，所以我认为，很快就会有小开发商顶不住资金压力开始降价，但是这种降价并不是大家一直期盼的降价！原因上文已经说的很清楚。
我们需要工作、医疗，教育，还有商业生活，而满足这些条件的房子，随着人口结构变化反而会越来越稀缺，所以下跌的地方都是你不会去买的地方，而你想买的地方只会继续上涨，这就叫“房子买涨不买跌！”
大城市的房价肯定还会涨，小城和县城的房价会开始下跌！
04
房价未来的走势：重点！
民间讨论房价有一个很流行的说法，就是房地产在挤占经济的生存空间，对经济发展不利，所以国家会进行调控和打压。
首先要肯定，这句话是对的，但是这里要明确一点：
房地产行业过去，对经济是利大于弊的，超额完成了它的历史使命，所有地方上的医疗教育，扶贫，修路，治安，消防，都离不开房地产行业的支撑！
而现在开始嫌弃房地产行业落后，这就是典型的端起碗吃肉，放下碗骂人了！
现在来看，房地产的使命完成了，国家给出的新的政策方向，不是降低房价，而是房住不炒！
在我的理解里，这就是“温和的”保持稳定的，继续小涨！
7月份国家召开了一个房地产工作座谈会，说是，坚持不将房地产作为“短期”刺激经济的手段。
那么不作为“短期”刺激的手段，会作为什么期刺激的手段呢？我就不能说的更细了。
但是可以给你一个信息提示，参加这次会议的，除了高层部门以外，还有北京，上海，广州，深圳，南京，杭州，沈阳，成都，宁波，郑州，长沙等11个城市的相关负责人，要在这些地方买房的人你就放心买吧，国家专门交代他们不要长得太快，那么这几个地方的潜力你可以品一品。
05
房价与银行的关系，导致了房价不会跌！
我说房价不会跌的原因也很简单，因为房价事关金融安全，小城和县城的房地产总量不算太大，降低一点也不影响全局，可是一二线城市的房地产体量已经太大了，后续会产生的影响也会很大，牵连全社会的信心！
大家要知道，房价下跌的底线是30%，一旦超过3成，就会出现银行抵押资产的缩水。
为什么呢？
因为大家买房的首付是30%，而70%是银行的贷款；原本你还不起贷款，银行把你的房子收走，这样银行也不会吃亏，不会产生烂账；但是一旦当房价下跌超过30%，押在银行手里的抵押物（房子），就抵不上他借出去的房贷了，银行自己资产缩水了，就不得不减少对外的放贷，就会开始对企业抽贷，企业现在本来就已经过得很难，各个行业资金链都很紧张，贷款一断，很多企业就会倒闭，很多企业就会降薪裁员，接着白领和实业反过来进一步降低房价和贷款，这样一来实体的房价就会出现下跌的反馈，进入恶性循环的漩涡！
以上也是2008年美国次贷危机的根本原因！
什么叫做次贷危机呢？
银行收了一大堆抵押的房子，跑到市场上卖，却发现各家银行都在卖房子，比买房子的人多多了，只好降价，这一降价，更多人断供就会断供，
那么这时候银行的手里最后拿了一堆房子，却根本无法变现！
有美国的前车之鉴，我们的国家绝对不会允许这样的事情发生，现在的国家策略就是保持房价的现状，用房价的空间，换取经济发展的时间。
所以一线城市和区域核心城市的房价早已经不是一个简单的住宿问题，它事关金融安全你就别嫌贵了，肯定不会下跌的，如果你手里有钱，就赶紧去挑一挑哪里的房子有潜质吧。
更何况现在的经济放缓，股票、基金、期货等等，各种投资理财的渠道是什么行情，相信你们也了解，有钱人根本不敢把钱投到实体里，也不敢投到股市里，经济下行的越严重，房子就会越抢手。
一线城市的房价现在完全是靠国家的压制，一旦放开限制，很轻松的就能再翻一倍，实际上一线城市上下班错峰，实际上买房也错峰！
具体来讲，就是有的人这辈子就能买房，有的人得等到下辈子，所以如果你真的需要，建议，还是这一辈子就想办法买了吧。
以上为文章正文。
我们很愿意帮助大家在最合适的城市选择最合适的房子，
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发表于 2020-12-16 17:32:18
