房地产市场——中介视角下上海楼市微观描摹

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最近上海的市场是比较抢眼的，作为一个典型的二手房主导的市场，二手房的月度成交量连续6个月维持在2.8万套+的高位，9月甚至冲破3.1万套，什么概念呢，就是杭州二手挂牌10万套+，看起来很难受，但以上海的二手成交规模，4个月给你卖完。对了，杭州的二手每月成交1万套已经算是峰值，价格更加难以与上海匹敌。

传说中的量在价之前，上海房价会不会暴涨，我也找了链家市区门店的经理聊了聊，当然是一家之言，有意思的地方可以借鉴参考下。

目前更加微观的现状描摹：

1、挂牌量非常少，一个小区也就十几套挂牌，而且性价比高的特别少，没得选。

2、市场开始出现2016年时候的现象，房东找两三家意向买家聚在一起竞价。

3、虽然是动辄千万的房产，但是能感受到，买家的支付能力并不与“千万”匹配，反而还是非常刚的状态，特别是现金上，差100万差好多。

4、买家的资金来源，大多是通过置换，而且是早早就卖掉了房子，捧着钱出门买。

5、杠杆上，现在比前两年放松了很多，建行对于500万以下的贷款甚至只看收入证明就够了。但是二套70%还是突破不了的，现在的置换链条和2016年不一样，2016年从300万到1000万的置换2-3次就够了，现在要4-5次，每层置换都是中间加一点自有资金，但好在现在市场好，置换周期短。也有不少置换，是卖了2套房去换1套，这种就比较宽裕。

6、置换路上，大部分都是从郊区置换到市区，地段和学区是两大重要考虑点，甚至不惜面积越换越小，当然市区中的小换大横跳也不少。从市区换到郊区，去追求大房子，目前非常少，除非是老年人为了环境。

7、市场的转机在今年3、4月份，疫情后，很多产业资金不敢投产业，都用于投资买房或置换改善生活，当时小面积低总价的老公房出的非常快，今年3、4月份这类房产的价格已经被前两年的阴跌打得很低。

8、当前二手的出售周期非常短，往往一周就走掉了。

9、不少二手房产也属于解套，不少客户2017年高峰购入投资，现在卖出，个人所得税一项甚至为0，并没赚到钱。

10、不少需求来自于拆迁，上海的拆迁力度今年特别大，助力还是很明显的。

很有意思的一次聊天，分享如上。

个人的体会：

就是现在的市场逻辑还是改善，不少刚需客户2015-2017年市场大年购入的房大部分都在郊区，4年后开始了新一轮的进城改善，刚需的底色不变，只是因为4年积累了一部分资金，再加上置换卖房的钱，有一定购买力，加上家庭压力及郊区生活不便的深切体会，所以只要楼市一变好，自己的老房子能卖得掉，必然会及时卖掉、拼尽全力进城。

下次有机会去郊区问问，看看当地的情况。不过看现在新房的成交数据，外环外的盘比之前好多了，但还是没那么好。

还有个可能的投资机会，就是上海市区的商住公寓（外环内），毕竟这几年基本上零新增供应，价格已经跌到了2016年中的水平，如果会和住宅价格进一步拉开差距，那么价值洼地就凸显出来了，安全性足够。嗯，总比环沪的住宅有空间，毕竟环沪住宅已经快2w+了。

不过问题也有点，就是长租公寓挤压下，公寓的回报率估计也没有更向上的空间。