央行新规，房企们9月至今“打折不断”？专家：明年房价更忧伤

啤酒瓶空了缓

央行新规，房企们9月至今“打折不断”？专家：明年房价更忧伤。

2020年以来，整个房地产都弥漫着“淡淡的凉意”。
一季度时，本来市场上会出现“金三银四”小阳春的短暂繁荣，但由于受到黑天鹅影响，各大城市应声关闭了售楼部，这种情况下，整个楼市销售凄凄惨惨，虽然从4月份开始多数城市政策稍有松动，但迎面而来的却是调控升级加码，再度熄灭了“上涨”预期。



到了下半年，房企们更加信心满满了，以求通过“金九银十”打一个漂亮的翻身仗，可再次没想到的是，国家新禁令，万科、恒大开始行动，房企们真怕了。央行第一次推出了“3线”原则：

剔除预收款后的资产负债率大于 70%；

净负债率大于 100%；

现金短债比小于 1 倍。

这无形之中意味着房地产企业们希望通过“高举债”继续获取高额红利的日子开始结束了。
过去的房地产企业是一种什么形态？咱们可以梳理一下，房地产行业经常以“高周转、高负债、高杠杆”著称。高杠杆是指，原始股东投资的本金很少，企业经营主要通过大量借债来实现。例如一家房地产企业要开发一个楼盘，但是手上只有500万元现金可用，但是这块地皮购置需要5亿元，同时楼盘的开发建设需要10亿元，如何用500万元启动资金拿下这块地皮，然后顺利开工建设？那就进行多渠道的大量举债，用较高的杠杆撬动金融机构5-10亿元的融资额度，不仅地皮买下来了而且楼盘可以顺利开工。



但是一个新问题出现了：这样操作负债就会快速增加，如果一般的企业负债在60%到70%的情况下，尚且算是正常的，但是如果负债比例过高，那么企业经营的偿债能力就会明显降低，可能就有一定的风险系数存在。
这个时候，为了偿债，企业们只有2个办法：
①提高业务效率，进行快速销售，通过新增业务利润去偿还过去的负债，这就是所谓的高周转，例如在我国房地产行业，非常著名的是某房地产企业一直奉行的45天开工，90天资金面转正，通过这样的操作，从名不见经传的小房企一举发展为全国TOP1房企，其他大大小小的房企纷纷效仿；



②用新债偿旧债，例如发行海内外债券、多渠道融资等。面对上一轮的债务要到期，那么开发商就赶紧进行新的融资活动，例如债务即将到期1000万元，资金面只有500万且还有新的楼盘需要投资，那么房企可以再融资1000万元，把融资到的1000万投入到新的楼盘，然后周转一次，换取500万现金回来，再加上原有的500万现金，这样原来的负债就可以偿还了。
一直以来，房企们主要采用第一种偿债办法，毕竟以债养债的风险很大。
央行的三红线原则，对房企的影响度有多大？看看万科和恒大的动作就知道了，恒大开始“全国楼盘7折销售”，万科郁亮则直言，这一次的改革不亚于当初的土地招拍挂影响力度，今后房地产行业与制造业没有差别了。什么意思呢？言外之意是“原来我们房地产是高融资带来的高红利，但是今后拿不到钱了，只能维持低利润过日子，跟制造业没差别。”



进入2020年下半年，房价本来有跃跃欲试上涨之势，但是，随着楼市进入平稳期，房地产开发商们“希望涨价”的预期开始破灭了，央行发布一个新的规定，顿时让房地产开发商纷纷陷入了尴尬的境地。
如果说这个政策的影响就像房地产调控一样只有短短的3-5个月或者只有半年-1年的时间，那对楼市影响其实并不算大，但这是持之以恒的政策变化，机构研究数据显示，现阶段超过80%的房地产开发商不能达到央行“3线”标准，即便是20%的开发商勉强达到了，但“融资也将受到限制”。



在2020年最后的2个月时间里到2021年，房企们将如何应对？专家们纷纷认为：明年房价更忧伤，有2个理由。
1、当下的房地产市场销售不理想。
虽然龙头房企的优势依然非常明显，但依旧抵挡不住整个楼市“需求减弱”带来的影响，2020年1-10月份，恒大、碧桂园、万科这3家房企销售总额达到1.8万亿元，在百强房企中，只有26家房企销售额达到了1000亿元。
虽然数据上看，依然光鲜亮丽，但却难以遮挡销售的颓废之势，需求旺季不再，这是主要原因，在一次针对买房人的购房意愿度调查中，有70%的买房人表示延期自己的买房打算，还有10%的人表示取消2020年买房计划，只有20%的人认为可以买房。



2、房地产开发商们的债务到期。
贝壳研究院数据显示，在1～10月房企境内外债券融资10283亿元，增长1%，但比2019年同期增长20%，相比起2019年，1-10月份的融资规模为2019年全年融资额度的87.1%。
并且，在2020年9-10月份，房地产企业们已将连续2个月大规模发行债务规模，所以机构预计，11月份和12月份以及2021年上半年或迎来大规模的债务到期1071亿元。虽然房企们努力进行销售去化，但高额负债依然让房企们备受煎熬。
拿地、融资、开盘、销售、回款，这是环环相扣的几件大事，销售无法达成，回款就受到阻碍，同时融资也被切断了。房企们该怎么办？估计继续降价依然是最可行的方案了。
学习房产知识，关注本号。
（此处已添加圈子卡片，请到今日头条客户端查看）

白云追月素

今年假打折，明年打骨折来[笑哭]

poney

明年跌倒平均收入才好

芊芊551

已经降了30%

芊芊551

莆田还是在猛涨

王俊杰2017

取消预售政策才能证明中国经济是良性发展

阿豆学长长ov

我老家一个小县城房价都在天天涨

楚一帆

信心满满，一定会涨的

我放心你带套猛

我们这里还在涨价，不可能降

因醉鞭名马幌

上海一直都在抢房