北京楼市现状：冰火两重天，市区涨，郊区降

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以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
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提问：房姐，您好！2019年底回国，2021年1月份户口下来（人才引进）考虑入手一套婚房作为自住，兼顾投资，总价1000-1500万。最近看了棕榈泉的大两居室（1300左右），公园大道3居室（1500左右），亦庄远洋天著（大平层260平 1100左右，小联排1500左右），大兴瀛海海晏春秋（上叠1100左右），宋家庄金茂府（133平1300左右），常营龙湖三居室（1000左右）。 本人考虑在朝阳开一家brunch餐厅，老婆在北锣古巷附近。未来2年内有生小宝宝的计划，父母都是外地的，以后可能会来北京，但是现在年龄较小，近几年不会在北京常住。 1、棕榈泉位置好，小区环境好，地铁近3号线，上班和以后开店经营方便。 2、公园大道层高高，户型更喜欢一些。 3、远洋天著，开车方便直接上京沪高速到锣鼓巷50分钟左右，户型大，小区环境好。自我感觉离亦庄近，到国贸交通便利有一定投资价值。 4、海晏春秋，离地铁8号线近，直达南锣鼓巷。但是周边五号学校，且多为回迁房。南海子近（骑单车运动方便） 5、常营龙湖，离地铁6号线近，直达南锣鼓巷，房子较新。 6、宋家庄金茂府，离5号线近，上班乘地铁最方便。有十一学校，但是单价比周边高快一倍。且周边居住密度大，回迁房多。 因为第一次购买房产，想在居住舒适度的条件下，又想有一定的投资价值。 最近也看了好多新楼盘，二手楼盘，一直在对比和纠结之中，没有头绪。 房姐能不能在这些楼盘的居住环境，投资，学区（因为孩子以后上学还早，考虑程度最低），交通上给我一些建议？或者能给我提供一些您认为更好的楼盘吗？
回答：公园大道是美式大草坪设计，户型多样，带角和朝向差异，导致基本上也就和北京整体市场同步 远洋天著是公寓+别墅，环境很不错，但增值方面比较弱 海晏春秋周边回迁房多，环境和配套好不了多少，不建议看 常营龙湖这个价位偏高，后续上涨空间有限 宋家庄金茂府CEO盘，高溢价，不建议 棕榈泉相对好一些，观湖国际也可以淘一下，建议围绕朝阳公园选筹


提问：房姐你好！请问中海丽春湖墅这个项目，刚需可以入吗
回答：一般通勤人口数量急剧下降的地区，或者卫星城的地铁外缘。 比如天宫院再往南，沙河再往北。 而中海丽春湖墅这个项目这个项目的定位是远郊CEO盘，只适合自住，不适合投资。 有些盘，一收割就是一辈子。


提问：您好，房姐。 我对北京不熟悉，刚到，手上有300万首付，想在北京买一套房子，我工作在西直门。能不能推荐下，有要小朋友的打算，综合考虑学校和居家。
回答：沿着地铁10号线，看看从安贞门站到惠新西街南口站附近的两居和小三居就行，安贞里 安贞西里 胜古南里 胜古北里等等那边一大片都行，离西直门不远，交通方便，周围环境也不错


提问：房姐您好！我家老人在西城区右安门内有一套155平经适房一层！有房产证，满五唯一，最近挂1630万，为什么卖不出去。今年有戏出吗？大概多少钱？如果出了，想在玉蜓桥下有个鸿运花园买一套顶层复式236平1850万的，您觉得值吗？
回答：1600+的标的没那么快卖出 ，出手周期比较长很正常。建议多挂平台 挂不同的价格。如果你喜欢这个只位置只考虑自住没问题。不过鸿运花园的楼龄偏老，总价高 小区环境不怎么样，保值效果会一般


提问：房姐您好！手头100w，广州黄埔片区和杭州未来科技城片区二选一买一套，选哪个片区？多谢！
回答：未来科技城两个问题： 1.目前涨价较多，产业相对单一，存在溢价风险 2.评估不足，贷款不足 100万足够在杭州建仓1000万300㎡，可以优先看看奥体-钱江世纪城等板块 广州黄埔的科技主要用于破限购，黄埔本身也有涨幅


提问：已婚有几套2-3居。开公司家庭收入数百万以上，家和工作在学院路附近，老婆在西二环，准备沿八达岭高速附近选别墅，准备3-4年当第一居所。3年后出手学院路的学区房作为第一居所，别墅再作为第二居所。家庭可支配现金2000万以上。还年轻工作比较重要，我们希望别墅具备第一居所的功能。顺义中央别墅区觉得贵，马坡价格便宜些但是距离远无法日常居住，奥北面积大但是堵车严重，八达岭沿线的别墅都小和旧，沙河看到中海尚湖有联排1300左右\/精装\/340平不用装修直接可入住，交通方便一些，但是周边环境有点乱，关键是觉得贵了点，准备全款。房姐怎么看，价格合理吗，全球金融危机情况下，出手正确吗？北京别墅房价会不会大跌
回答：远郊别墅这种需求很小众，风险性高，金融性差，保值效果并不好。 如果想兼顾还是向孙河板块淘下 6\/7左右，虽然现在价格也不便宜，但依托望京的发展，有其内在价值，能兼顾部分保值属性。


提问：房姐您好，本人有北京市集体户口，目前在深圳工作，社保也在深圳交，在深圳买了2套房，自己名下一套住宅，已还完贷款，还有一套公寓在老婆名下，有商业贷款在还，下半年想在北京买一个1室1厅或者两居，打算把户口落在房子上成为户主并有个还可以的学区，首付钱大概200万左右，想请问房姐，（1）北京购房资格除了户口之外还需要社保么，不知道我是否具备；（2）如果有资格的话是否是按第一套来算，按上述首付，要求，有个还可以学区，请房姐推荐下楼盘，看哪些较为合适。谢谢！
回答：谢谢赞赏88元 每个城市，可以交溢价社保，深圳有资格家庭可以限购2套，公寓不限购。 深圳的房产和北京不矛盾，不计入北京限购。 北京买房建议起步两居起，考虑到未来的流动性和买家，其实可以更多的考虑三居。 北京户口买房不再需要额外的社保。 200万首付（当然，首付建议可以再凑一些），做好选筹全套（选标的，评估，贷款...）可以买到460-480左右的房子，因为正好是非普线附近，其实竞争也比较激烈（所有建议首付再凑点，这样突破500好很多）。 你的情况夫妻都属于二套，应该采用全款买入然后抵押方式购买，可以贷足并且选筹比按揭优势较大。 500万以内可以多看甘露园，常营，百子湾，天通苑几个板块，学区不要太考虑了，传统意义上的牛校，200首付因评估贷款问题只能买到400万出头，基本都是小开间或地下室，没有明确上学需求，朝阳自带的学区未来成长性更好。


提问：您好，新人首问盼指教^_^ 本人外地人，未婚，刚拿到北京集体户口，首贷资格外地已用，家里经商，目前在通州有一套商住公寓暂住。有购房资格后家人打算用首套买一个4居平层改善型房，预算1800以内。 考虑通勤因素，目前主要在看朝青，东大桥，东直门等板块。关注的小区有星河湾，天鹅湾，保利东郡，棕榈泉，观湖国际，泛海。再往市里走走有看圣世一品，首开铂郡，海晟名苑甚至新怡家园等。 我妈妈现在中意保利东郡，小区很新，但是个人觉得溢价有些高。星河湾能买买看的房源都在一期，且超预算。 找了中介看房，中介目前强推亚运村，望京的一些板块，然而我妈都没太大兴趣（市区情节作祟，觉得北边和海淀都太偏太远，没有“北京感”），还看了几个包括通州的新楼盘，越看越懵。 并且现在有越看房费越超预算，往2000走的趋势…头大 研究了一下帖子和咨询，都说超1500的标的很难保值增值。 所以想请问：考虑居住和保值需求，朝阳的8万+和东城的11万+（如海晟名苑），哪种更适合我这种情况呢？难道望京板块真的更好吗？ 也想问一下，房姐这边有可以重点关注的盘吗？希望能推荐几个，非常感谢。 PS. 真的越看越看不懂北京房价，拿着1800跑出自卑感，并自我安慰说还好没结婚，不用管学区‍♀️
回答：如果是投资和保值这个价位通州和郊区不建议看，海淀主要是学区溢价投资盘比较少 保利东郡位置一般，溢价高 不建议买，相比淘朝阳公园的 棕榈泉，观湖国际 会更好 望京潜力还不错，可以看看 保利中央公园、东湖湾、臻园等 双井的 富力城也可以淘下 奥森板块的澳林春天也不错


提问：芳姐好，新人首问，最近在认真攻读。发现重点在推荐朝阳二首，是目前是比较大的洼地或者升值空间比较大吗？看了下双井附近富力城确实有明显降幅，可够不上 基本情况:首套首贷，首付200w。5年内没有学区需求，都在北边上班，买房后考虑出租，保值升值先上车需求。 问:新房是否就不用考虑了？ 二首推荐有合适的吗？比如安宁庄附近？也在关注东城区内国瑞城，新景家园一居。求推荐升值潜力大，好出手小区。谢谢。
回答：安宁庄和清河很接近，这个区域的特点同样是价格比较高。 安宁庄一带到林萃桥基本是老小区，单价也要6万起，而清河周边以及南面橡树湾等区域的次新盘，则很多8-11万单价，主要依靠码农购买力溢价支撑，投资不考虑。 国瑞城是跟回迁房没有物理隔离，拉低了商品房的品质。新景家园略好一点。 另外更推荐看常营次新盘。


提问：房姐好，问题如下： 我们2017年2月购买了广东中山的凯茵新城一套83平米二居室。因为老婆的领导据说有内部消息，说中山因为深中通道确定开建，房价目前是洼地（单价一万），会迅速涨价。他买了一套，我们跟风买入，自己付45万，贷款40万拿下。当年夏天，单价涨到1.5万，但是之后房价基本不动了，现在1.4万左右。很多人所谓专业人士分析粤港澳大湾区不会给中山房产带来涨价。现在我打算卖了这个房子，拿钱去北三县的大厂买路劲阳光城，或附近的房子，单价1.5万左右，作为投资。不知这个替换操作是否对头？或者有更好的选择？请房姐指点一下！
回答：长期看中山的人口会被深圳虹吸，中山虽然发展不错，不过由于前期涨幅价格已经偏高, 未来横盘概率大。北三县适合长持搏一把 如果想短期套利就不要考虑了。虽然热度已经回落很多，但规划何时能落地还是未知数


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