2021年楼市或迎“拐点”，3个难题要面对

刘冠华

不得不再次感慨，时间都去哪了。转眼已11月中旬，还有1个半月就要与2020说再见了。回顾今年之种种，不得不提到房地产这档子事，经历了过山车似的10个月。

带着2019年全年商品房销售总额近16万亿的历史新高，一众大中小房企皆摩拳擦掌，准备在2020年继续大干一场。然而，一只黑天鹅的到来，使今年2月成为史上商品房成交量最低月度。从历史新高到历史新低，用时2个月，一盆水浇得房企透心凉。

但不得不佩服房地产之坚韧，从历史新低到复苏、回暖，又仅仅只用了2个月的时间。到了4月，已有一批城市成交量回暖到同比8成左右，局部过热、抢房现象也再次发生。到了5-6月，地王、抢房、推出即售罄等牛市才有的现象开始此起彼伏。

于是乎，7月2日开始，首个调控收紧城市出现，房地产开始进入防止局部过热期。此后，相继又有两批城市被约谈，并在7月-10月间相继出台调控政策。截至目前，据统计已有30城出台楼市新政，目标直指房住不炒、促进楼市平稳健康发展。

10个月的时间，过山车似的高峰到低谷，低谷到平路，平路又回高峰继而触发调控，再次应声下跌。

那么，站在2020年的年尾，明年房价会走势如何呢？这个答案，不妨推敲一二。




经济学家任泽平认为，房价短期看金融，中期看土地，长期看人口，从这三个维度来试着分析下明年楼市的大致走向。

维度一：金融端分析

不得不说，房价作为大宗商品、高总价不动产，其价格变动与金融的确有天然密不可分的关系。

一直以来，房子被认为是货币“蓄水池”，超发的货币一方面增加市场流动性起到刺激经济效果，另一方面随后通过房子沉淀，进而避免了日常用品、快消品这些价格的快速增高。

今年M2增速重回2位数，虽然有“严防资金违规流入房地产”、“确保资金流入实体经济”这些举措，包括经营贷、消费贷、企业贷、网贷这些统统被列入监管范畴，但货币始终是在不断循环、流通的，不可避免一部分依然会拐弯之后流入房地产，进而带动局部区域的房价上涨。

但流入房地产虽不可避免，挤出房地产却是可以做到的。倘若房价涨幅控制在合理范围内，资金在楼市上无利可图，自然会自己出逃。




我们知道，即便是自有资金，如用来投资房产的话，杠杆不高的前提下，房价年涨幅低于6%都是徒劳。何况，利用自有资金投资房产的人，一般最大能力仅1-2套，对楼市并不会带来质的改变。而利用其它资金，使用成本是更高的，对房价涨幅的要求会更高，一般不能低于10%，否则还是徒劳。

从这个方面看，下半年以来房价涨幅真正能达到盈利区间的城市并不多。再加上，房价较热城市往往伴随着限购、限离、限售，房票不易、杠杆偏低，且持有成本大大增加，对房价涨幅的要求实际上越来越高。这已经在倒逼着不少有经验投资者离场，以及一些不太聪明的投资者被套。

所以，M2与房价的关联度正在越来越小，至少在大部分城市里是应验的。

从另一个角度，再提两句话。之所以过去半年楼市相对较热，与实际贷款利率的连续下降也是有关系的。虽然中长期LPR报价利率连续7个月未调低，但银行实际贷款执行利率是逐步下降的，购房成本的降低对楼市也有带动作用。但要注意了，银行实际贷款利率从10月份起又重新开始升高，到了年尾只会更高，这对于买房而言无疑是竖起了一个挡路牌。




维度二：土地端分析

之所以中期看土地，这是建立在生产资料价格与市场供需基础上的。从拿地到土地入市，大概6-12个月，土地价格会影响房屋价格，土地供应会影响市场新建商品房供应，因此才有了中期看土地这个理论。

因此，从土地供应、成交和价格表现，是可以对1-2年的市场有个大致预判的。

回顾上半年，由于货币政策的相对宽松，房企融资拿地热情高涨，因此高价地、地王等现象频出。但这在今年9月即被画上了一道“休止符”，三道红线应运而生了。

具体什么是三道红线可以不用太关心，总之这个被称为“史上最强资金监管”的政策一出台，超70%的房企不符合要求，不仅不能在市场上新增融资、借旧还新、高歌猛进，还得尽快把负债率、杠杆率降到标准线之下。

因为这一出，才促使了下半年部分房企率先开始走降价促销之路。诸如某地闭门商议联合不降价、某房企喊出“零利润思维”这些新闻才开始见诸报端。




而从拿地结果上看，10月以来土地成交总量相比之前已明显降低，土地市场降温明显，价格也有所回落。

因此，土地价格回落会在未来新房价格上有所体现。但需要强调的是，土地成交量的下跌，也会导致新房供应端的下跌，未来市场可能走向，要分具体城市看待。有些城市本身库存偏少，土地成交减少反而可能促使价格上涨。有些城市本身库存偏高，土地市场降温，反而会第一时间影响新房市场热情，诱发价格下跌。

但总之，土地市场若持续保持在理性量价范围内，新房市场也将会趋于理性。这对于投资买房而言，无疑是一个新麻烦。




维度三：人口端分析

我一直说，上一轮房价的上涨，无论M2上升也好、建安成本上升也好，这些都是外部驱动力，真正房价上涨的压力来自于城镇化。

几亿人的进城，才是房价不断上升的原动力所在。但随着全国平均城镇化率来到60%，随着老龄化、少子化的到来，城镇化1.0的时代已经来到末尾阶段，房价普涨的现象显然是不可持续的。这从今年以来，有些地方过热、有些地方下跌、有些横盘，局部甚至过冷已可看出端倪。

而在目前，随着一二线和部分三线城市城市化率超过70%、80%，甚至个别已经100%，未来人口对房价的影响，来自于城镇化2.0，即人口的再流动与再分配。

具体怎么流动、分配，自然是根据城市产业能级、就业环境、留人能力、房价收入比这些综合而定。




因此，从短期、中期、长期三个角度分别来看，明年起不同城市之间或出现明显拐点，楼市分化会越来越泾渭分明。而对于大部分城市而言，都将面临或短期、或中期、或长期的3个新麻烦。

度素告

有危机和拐点才有漏洞，不然哪里挣钱[酷拽][酷拽][酷拽]