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最近青岛楼市发生了很多火爆的事，不是降价闹事，就是装修掺水，就没有一件好事。
先有胶州市区西部的天一某盘以5XXX元/平起的价格开启了胶州楼市降价的大潮，可惜胶州楼市不是降价就能拯救的。胶州新房库存高，前几年还能靠外地韭菜缓一缓，今年少了外地的韭菜，青岛市内的又不大看得上，就只能靠低价吸引人了。据说隔壁的保利也要赤膊上阵和天一打价格战了，目前两个盘的销售情况都不理想。
李村北边的融创某盘以17XXX起的单价，创造了青岛市内四区房价的新低。刚开始吸引了不少人去看房，很多人因为高速的原因止步于此，现在又推出了交一半首付、另一半首付零利息缓两年的政策，效果还有待观察。
黄岛的维多利亚湾比上面两个盘都要出名，8XXX起价，全城的中介推广，愣是一天卖出了200套房。可见，只要房价够低，就没有卖不出去的房子。
这几天，即墨禹洲某盘以每平降价3800、总价降60万震惊了青岛楼市圈。虽然开发商马上出具了没有降价的说明，但没有啥人相信。
即墨保利的某盘、高新区金茂的某盘都因为精装修变“惊”装修被报道了，尤其是保利的“缺一块”门、纸门让人瞠目结舌。
这一系列的“坏”消息，让人不禁要想，青岛楼市这是要黄了吗？
我们应当注意到，上面这些盘都在青岛的郊区。市场好的时候，往往郊区因为各种规划利好率先涨价；市场不好的时候，郊区也会因为缺少人口、配套支撑率先降价。
青岛2018年至2019年的那一轮降价，郊区、市区都降了。
今年下半年的这一轮降价，郊区开始了，市区的新都心、浮山后反而有点小涨价。
这说明，现在的市场和2018年不同了。2018年的青岛房价太水了，挤去水分是正常的市场反应；现在房价已经趋近瓷实，像维多利亚湾一降价就有人买，像市区有些盘不降价也能卖得不错。当然，像胶州北关那样远离青岛市区，也不是胶州中心城区的地方，楼市就值得思量了。
也就是说，青岛楼市已经出现了分化。当楼市失去了炒房的机会，人口和经济就开始发挥本应属于他们的作用了。
青岛市区、近郊区（黄岛、城阳、高新区），由于有庞大的人口和经济支撑，房价是没有问题的。
胶南、胶州、即墨的核心市区，有本地人、入驻企业的支撑，也有学校、地铁、商业等优良配套，楼市也是没有多大问题的。不说能涨多少，长期看保值是可以的。
青岛楼市真正危险的还是那些郊区的“郊区”，这些地方多是各种名头的新区新城，一个政策、领导的一句话，就能建设一个新区。我以前多次说过，青岛的人口、经济体量是支撑不了这么多新区同时发展的，一旦政策撤力，就有沦为鬼城的危险。
基于此，我认为想在青岛市区、近郊区、郊区核心区买房的人，尤其是刚需，遇到合适的特别是降价的房源，可以在元旦前的11月、12月入手了。
楼市变幻莫测，谁也不敢说来年房价一定涨或一定跌，但刚需等不起，一是时间上等不起，二是房价上等不起，房价一旦起势，相比改善者、投资客，刚需必然是受害者。
我们仅看中央对“十四五”建议中关于房产的描述就能看出来，相比之前的严辞，现在的提法是：
推动金融、房地产同实体经济均衡发展，实现上下游、产供销有效衔接，促进农业、制造业、服务业、能源资源等产业门类关系协调。
增强消费对经济发展的基础性作用，顺应消费升级趋势，提升传统消费，……推动汽车等消费品由购买管理向使用管理转变，促进住房消费健康发展。
大环境稍有放松，“5年限售”等不符合青岛实际的政策很有可能会放松。政策不是一成不变的，就看能不能适应现状。
房地产也是一种正规产业，而且关联上下游产业众多，对国民经济的影响重大。国家对房地产最大的期盼肯定是平稳发展，而不是大涨大跌。长远来看，房价跟上GDP的涨幅应该是可以被各方接受的。
在这个喜“看空”不喜“看多”的网络氛围里，这篇文章注定不受欢迎。我只是想对刚需说一声，青岛楼市没有黄，青岛也是一个经济、人口双料大城市，又是一个著名滨海旅游城市，大部分区域的房价是没有问题的。
现在笼罩在青岛楼市上方的降价阴云，看似是危机，实则是商机，就看你敢不敢“投机”。
本首发自微信公众号：青城山说
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发表于 2020-12-15 14:13:57
