不要在对长租公寓抱幻想

乔微博

最近，很多人都在投诉，长租公寓中的知名品牌，蛋壳公寓发生了严重的资金困难，多地区甚至出现了对租户断网的情况，保洁服务也难以落实，而蛋壳方面的回应是北京，上海，深圳，广州的宽带网络设备发生故障，正在抢修。所以暂停了宽带服务。





其实，无需解释，蛋壳出现资金困难，这已经是很多人都知道的事情，10月中旬，在北京还发生过一次集体维权，维权者还采取了过激行为，散布谣言说蛋壳已经跑路，但后来蛋壳回应，说公司运转一切正常。但后来其COO马上宣布离职，而他的CEO则正在接受有关部门的调查。 蛋壳算是长租公寓中的佼佼者，或者说是一面旗帜，他2015年成立，2020年1月在纽交所上市，一开始开盘是13.5美元，但这才11个月不到，股价已经跌到了1.45美元，蛋壳的市值目前只有2.45亿美元，90%灰飞烟灭。再看这个生意本身，2017至2019年，蛋壳公寓营收分别为6.57亿元、26.75亿元、71.29亿元，亏损则分别为2.72亿元、13.7亿元、34.47亿元。累计亏损达到63亿元。也就是说，平常他收客户2块钱，基本就得赔掉1块钱，现在的市值，都不够他半年赔的。那么这个生意还能不能做下去，大家心里应该也有数了。





蛋壳只是他的长租公寓品牌，而背后的公司叫做紫梧桐，北京资产管理有限公司，你一听这名字就知道，他其实是玩资本游戏的，目的就是通过快速收款，慢慢付款，其实不光是蛋壳，任何一个长租公寓的背后都是资产管理公司，他们玩的就是现金流游戏。而房子只是一个载体，甚至他可以1万租回来，8000租出去，这都不要紧，因为他收钱的时候，一下收好几个月的，而付给房东房租的时候，却是一个月一个月付，所以大量现金流就沉淀在了手上，虽然生意亏本，但是现金流却越来越多，然后他们要做的就是，赶紧去找房源，多收房，多出租，这样营收越大，现金流就越大。利润亏损那都不是事。只要后面还有房源，只要后面还有人要租，这个游戏就能一直玩下去。是不是听着耳熟，其实就是用后面的钱，偿还前面的钱，说白了就是庞氏骗局的变种。那么他们就没想过，戏法有变漏的一天吗？当然想过，但他们也有自己的小算盘，那就是先把租客忽悠进来，然后不断给你涨价，最终实现收支平衡，比如1万的房子租回来，8000先租给你3个月，等你住习惯了，跟你说9000，你懒得搬家了，就只好答应，再过一年半载，给你提到1万，还是有人会答应。这样他就实现了平衡。





但人算不如天算，突如起来的疫情，让租客瞬间变少，后面的钱没了，这现金流游戏也就进行不下去了，所以今年长租公寓是频频暴雷，从年初暴雷到年底，已经有40家长租公寓阵亡了，蛋壳这还算不错的，起码没有跑路，还有好多长租公寓品牌根本就玩消失了，留下房东和租客两个被害者互相伤害。等待他们的将是漫长的诉讼。房东没拿到房租，也收不了房，租客付了钱却住不踏实，谁也别想好过。 有人说，我租的是顶级品牌，比如绿中介和黄中介旗下的品牌，行不行呢？其实这就跟当时问P2P的头部企业能不能投一样，他现在不是一两家企业经营不善的问题，而是整个行业的商业模式有严重的问题，刚才也说了这帮长租公寓全都巨亏，就靠现金流活着，而现金流游戏的前提条件是后面的人比前面的人多，今年疫情之下让租房市场本身就非常不景气，现在很多城市都出现了租金全面下降的情况，比如北京挂牌租金已经出现了7月连降，低端合租房，老破小群租床位可能还好，越是高端租房，租金越是降的厉害，100平米左右的，中高端小区整租的两居室，三居室根本就别想涨价，上千万的房子，一年租金别想超过20万。有的房东为了不让租户搬走，留出空挡期，甚至还主动降价。前几个月，绿中介旗下的长租品牌，也在主动找到房东让他们配合降价，说明现在已经非常困难了。他们规模更大烧的钱也就更多。确实背后有资金支持，但是这种资金游戏，最后赔掉的可不光是运营成本，很容易产生巨大的金融风险和坏账，这些是资本兜不起的。举个例子，你看看那些P2P，是不是也有好多知名创投基金进行投资，最后出事了，这些投资人马上切割，之前的钱不要了，我也不能给你擦屁股，因为这个屁股根本擦不起。 所以，房东也好，租客也罢，越是这时候，越要冷静，尽量使用传统的方式租房子，何谓传统，就是钱一定要给到持有房本的房东，而不能由中介和二房东代收，否则他们一旦跑路了，那后面将是打不完的官司。非常的麻烦。房东特别小心，因为看起来给长租公寓省心省力，但是如果长租公寓跑路，你还真不能去直接收房。法律上你跟长租公寓是代理合同，所以会认定你把房子租给了租客，租客就在合同约定期内享有居住权，所以你只能提起诉讼，而诉讼期可能比合同期还要漫长。而且也未必打的赢。也就是说，官司还没打完，合同期就结束了，大部分房东也只能哑巴吃黄连，有苦说不出。只能等着合同结束。没别的好办法。那租客就占便宜了吗？恐怕也未必，房东为了收房肯定也会用各种手段恶心你，比如不配合水电煤气，天天上门要房等等，你也肯定住不安生。所以长租公寓尽量别碰，就跟当时我们建议大家别碰P2P一样。所有的都不能碰，不管是不是头部，这种事也只能提前防范，出了问题，就没啥好办法了。

我心如烟卸

吃亏的是租客和房东