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#盐城头条##盐城新闻#
来源：盐城楼市特派员
「10月盐城楼市简评」
总结：牛市巅峰，供销价三旺。
1、10月这个总结标题与9月大体一致。依稀记得，今年8月的39万方流量，刚刚创下近四年最高单月纪录；9月惊人的47万方，更进一步，一骑绝尘；而刚刚过去的10月，更创造了50万方流量的佳绩。今年牛市，400万方大局基本已定。
参考：2017、2018、2019年全年盐城市区商品住宅流量分别为334万方、331万方、341万方，而2020年1-10月流量已达342万方。
2、10月备案均价12644元/平，这是又一项历史性的纪录（今年，确切地讲是近期每个月，盐城楼市诸多纪录被次第刷新）。过去的10月，每一周备案均价都在1.2w，乃至1.3w以上。
3、近期同策咨询修正了大量数据，其中便包括梳理库存。修正后，截止2020年10月底，目前盐城市区商品住宅库存237万方，出清7.1个月，略有回调。为此我们值得注意的是，近期盐城固然去化量很高，但供应量同样达40万方/月（8月供应39万方，9月供应47万方，10月供应45万方）。供应高位，库存变化不大。
4、套均面积。这个值以前不怎么提，今天还和朋友聊到。朋友盲猜120平左右，我看了一下，10月盐城成交住宅套均面积119.9平。大概差不多确实如此，现在很多盘110起步现象。
5、10月的面积口径TOP10项目榜单，比较有意思的一点是高门槛：最低月度流量1.5万方以上。我看了一下上榜名单，基本均为9月底或10月有首开或加推，因此而大量集中备案的项目。这里面包含了当下盐城每个板块的耀眼热盘：开发区三强绿地香港/红星/均和、高新区金樾府、城西富力/昕悦府、河东亭湖圣桦/珺尚府、城南中海九樾、城西南凤凰城。
6、10月的几场重点土拍，分别是：10月21日河东开发区峨眉山路2701地块，新城/腾达/弘阳合作，楼面价4872元/平；10月30日城南串东亨威三号3001地块，万科/悦达合作，楼面价9477元/平；10月30日河东亭湖新区罗兰春天东侧3101地块，兴邦/金地/通银合作，楼面价6421元/平。
2701地块，地段偏远，价格和竞争在意料之中；3001地块，亨威首拍，竞争激烈，万科继悦珑湾西北错失后，力保深耕补仓；3101地块，金地地产正式首进盐城，并刷新河东地王纪录。
7、土拍后效应及一些补涨情况。最近有很多现象值得我们注意：
1）1601东进路地块后，悦珑湾二手房补涨显著。而亨三亨二出让后，恒大帝景二手房并没有迅速跟进到位。这里面有时间因素，也可能有人为因素（业主集体待价不沽），我们仍须拭目以待。
2）城北小气候，由于拆迁、供地、学区利好等多重因素叠加，目前处在风口状态。
3）盐城万元以下洼地之一，开发区几大盘口（绿地香港/红星/均和）首开后，二开迅速拉升站上1万台阶。
4）盐城万元以下洼地之一，是高新区。金樾府目前的毛坯大高、毛坯洋房，基本还行。不过高新区商业综合体地块（传言洽谈已久的合景泰富）刚刚挂牌，12月7日摘牌，预计填平这块万元洼地，也是很快的事情。但这个早或晚，也还要看守在高速口的富力科创城价位变动情况。
8、政策。近期政策新闻不多。一个是近期的面向全国部分名校引进2021年应届优秀毕业生的，GO房网发过详细解读，可以看一下有关地产的部分内容，这里不赘述。还有一个是行业内关于公寓产品的。最近一轮市场周期，由于公寓规划要求趋严、存量市场不断去化、新增土地无公寓、一手公寓售价上涨滞后等多重因素影响，导致公寓租售比、供求关系等变得走俏。而最新的市场趋势，公寓产品规划又有些许宽松走向。
9、整体而言，8/9/10月这几个月，盐城楼市供销价，处于巅峰状态，有2016年下半年那味儿。但本轮牛市和上轮的变化差异也较大，如主观政策补贴、房市牛市启动逻辑、单价涨幅等，此前讲过，这里就不再重述。
展望：一轮新盘逐渐入市，隐形库存逐渐增加。
1、先翻看查阅历史，最近几年的11月、12月流量表现都相对一般，2017年为28/32万方、2018年为24/24万方、2019年为31/29万方。而今年年底还是值得期待的，一方面10月底首开的几个项目，大量房源未备案，基本将备案重心都压于11月；另一方面目前待开或待加推的几个项目，蓄客也都还行不错（如城西南新盘凤麟府、河东亭湖新区圣桦等）。很多盘口，依然处于“客户等房”状态，很多购房者较难买到心仪户型、楼层等。
2、由11月起，另一个现象是今年上半年出让的新一轮地王盘口，要开始陆续入市了。前有金樾府、珺尚府已经首开，后有凤麟府、中海华樾等即将排队入市。
3、洼地填平是另一个老生常谈的话题，随之时间推移，盐城1万元单价以下盘口，越来越少，城北、开发区（开发区最新地王也挺高）逐渐退出1万元单价，目前主要集中于高新区、环科城等。
4、纯投资客心理预期的变化，拿捏不准目前时点入市，房价还能不涨，还能涨多少。这里面有几波不同心理：有的继续买进中海九樾这样的顶尖双学区、有的认同抄底开发区、高新区万元以下盘、有的买入恒大帝景这种地王利好直接波及盘、有的继续“打新”（如珺尚府、凤麟府）、而有的已不敢再贸然下手，持币上观。
5、库存和出清，目前还不太明朗。由于最近几个月的高供状态，盐城库存继续下探的空间还没有进一步打开。
6、潜在库存，是近期另一个值得关注的话题。经过2019-2020近两年的持续供地，以及部分老地盘活，盐城每个板块都多多少少补了不少货。如城西富力、高新区青年西路组团、开发区大量地块、城南大量地块、城北绿城小镇、城中仁恒数宗地块等，每个板块的潜在住宅资源还是相对较高的。但也不必过于悲观，这里举一个开发区例子，理论看似潜在库存惊人，但目前实际并没有什么显著库存。
7、11-12月的公开市场土拍，目前主要明朗的值得关注重点有：11月4日市本级3501亨威二号地块（欧堡利亚已摘，楼面价9807元/平）、11月20日市本级3701亨威一号地块（盐城单地块新总价地王）、12月7日盐都区级0401高新区青年西路综合体组团地块（预计不一定底价摘牌）。
这里要展开讲一讲2021年的土地市场。2020年的盐城土市，有一个有趣特点：分散各主。大量的房企如卓越、金地商置、宝能城发、绿城小镇、欧堡利亚、兴邦、金地地产、港龙、中南、荣润、弘阳、世纪新城、新城住开…各有所收获，分布较为均匀。一部分房企依然无所斩获，如保利、金辉；还有一些传统大户收获也并不太多，如中海、通银、碧桂园、中南、万科，这将导致2021年诸多品牌房企，依然亟需补地。而外围龙湖、美的、建发、绿城地产依然在上空盘旋，着急进盐，如此一来，2021年盐城房市难料，但土市准备下手房企，依然热闹。
8、我们仍须看到，本轮牛市终将结束，并迎来市场调整期。面粉涨价，面包不一定涨价，做生意，很难讲稳赚不赔。也有一定可能画面，面粉涨价，面包不涨。亨威土拍大热，是开发商在背后承担市场预期和亏损风险，他们也在“赌”恒大帝景明年年中能不能看到2万左右。这里面，且看市场经济集体意志，也且看购买力天花板壁垒。
（完）
2020/11/07
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发表于 2020-12-15 12:55:35
